Reforma tributária pode virar boa oportunidade para incorporadoras

A reforma tributária vai mudar a forma como as incorporadoras calculam preços, custos e a viabilidade de seus empreendimentos. Mas, na avaliação de Rodrigo Dias, sócio-fundador da VBD Advogados, não há razão para as empresas encararem a mudança apenas como uma ameaça. A nova sistemática pode abrir espaço para ganhos de eficiência e redução de custos, desde que as incorporadoras entendam como funcionará o novo modelo e adaptem seus negócios — a mesma reforma tributária citada pelo ministro da Fazenda, Dario Durigan, como parte da estratégia para reduzir os juros.

A principal mudança está na passagem de um sistema em que os tributos são considerados “por dentro” dos preços para outro em que CBS e IBS serão tratados “por fora”. Isso significa separar, de maneira mais clara, o que é preço e o que é imposto.

Hoje, um apartamento anunciado por R$ 500 mil tem os tributos embutidos nesse valor. O mesmo acontece com os insumos comprados pelas incorporadoras. “Hoje tudo que a gente faz, seja em relação à precificação dos imóveis para os nossos clientes, seja em relação à precificação dos nossos insumos, a gente sempre pensa neste valor com tributo por dentro”, afirma Dias.

A mudança exige que as empresas adaptem seus sistemas financeiros e de gestão. Também altera a forma de analisar a rentabilidade dos empreendimentos e de estruturar suas demonstrações financeiras. CBS e IBS não estarão incorporados aos valores de faturamento e receita como ocorre hoje com os tributos calculados “por dentro”.

O impacto chega também ao regime especial de tributação (RET), aplicado atualmente às incorporações. Hoje, a tributação considera a receita bruta, que já contém os tributos. Com a reforma, será necessário separar o preço da parcela correspondente aos impostos.

Reforma tributária muda a lógica das incorporadoras

A adaptação não ficará restrita ao departamento fiscal. A nova sistemática terá de ser incorporada às áreas de suprimentos, jurídico, novos negócios e vendas, além dos modelos usados para calcular a viabilidade dos empreendimentos.

As empresas também precisarão se acostumar a trabalhar com preços líquidos de tributos, segundo Dias. É uma mudança importante na maneira de avaliar projetos, já que o cálculo de viabilidade terá de considerar a nova sistemática de apuração.

Outra novidade está na relação entre os contratos e os documentos fiscais. No setor imobiliário, o fato gerador está relacionado ao contrato de compra e venda, enquanto o recolhimento ocorre conforme os pagamentos. “Com a reforma, a vida financeira do contrato terá de estar conectada aos documentos fiscais e aos eventos registrados ao longo da operação”, diz Dias.

Oportunidade está nos créditos e na redução de custos

É justamente nessa mudança de lógica que Dias vê uma das principais oportunidades para o setor. A comparação entre o sistema atual e o novo modelo não pode ser feita simplesmente colocando uma alíquota ao lado da outra.

Uma alíquota modal de 28%, que, com um redutor de 50% para o setor, resultaria em 14%, por exemplo, precisa ser encarada da forma correta, analisa o advogado. “O número pode parecer muito superior aos 4% atualmente considerados no RET. Mas as bases de cálculo são diferentes.”

Hoje, os 4% incidem sobre a receita bruta. No novo sistema, a tributação será aplicada sobre uma base ajustada, que em determinadas situações pode ser significativamente menor, explica o advogado. Por isso, segundo Dias, será preciso fazer as contas antes de concluir se determinado empreendimento ficará mais ou menos onerado.

A reforma também pode revelar créditos que hoje estão escondidos nos custos das empresas. Um levantamento dos tributos pagos sobre produtos e insumos adquiridos ao longo dos últimos anos pode mostrar valores que atualmente fazem parte do custo de produção.

A oportunidade está em identificar esses créditos e retirá-los do custo dos empreendimentos, tornando as unidades mais eficientes do ponto de vista tributário. “Não dá para fazer escolha sem fazer conta”, disse Dias. Para ele, a reforma aumenta a complexidade do setor, mas também pode melhorar o resultado de empresas que conseguirem entender e explorar a nova sistemática.

Em alguns casos, a incorporadora poderá até enxergar uma tributação maior do que a atual e, ainda assim, chegar a um resultado financeiro melhor. O desafio, portanto, não é apenas descobrir quanto será pago de imposto, mas entender sobre qual base ele será calculado e o que poderá ser descontado desse custo.

A reforma, na avaliação de Dias, já deixou de ser uma discussão exclusivamente tributária. Ela passa a exigir uma nova forma de pensar os empreendimentos, desde a compra dos insumos até a formação do preço e a análise de viabilidade. Para as incorporadoras, o risco pode estar menos na mudança da carga tributária do que em não se preparar para a nova lógica. “Ninguém precisa ter medo da reforma.”