Alíquota de 11,3% da CBS não deve assustar mercado imobiliário, avalia advogado

O mercado imobiliário precisa deixar de tratar a reforma tributária como uma ameaça ao setor e concentrar esforços na compreensão das novas regras e de seus impactos sobre os negócios. A avaliação é do advogado Arthur Thomazi, que considera superficiais as críticas generalizadas à mudança no sistema de tributação do consumo — especialmente aquelas baseadas na comparação direta entre a carga tributária atual e a alíquota de referência da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Em 28 de outubro de 2026, o Tribunal de Contas da União (TCU) aprovou por unanimidade o cálculo da alíquota de referência da CBS em 11,3% — acima da estimativa inicial de 9,21% feita pelo Comitê Gestor. O percentual ainda depende de deliberação final do Senado, que pode fixar por lei específica uma alíquota diferente; caso não o faça, prevalece a referência calculada pelo TCU.

Para Thomazi, comparar esse índice diretamente com a carga tributária atual desconsidera as particularidades dos diferentes segmentos econômicos, as reduções de alíquota já previstas para o setor imobiliário e, principalmente, a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários.

“Os 11,3% não são aplicáveis efetivamente para todo mundo, inclusive no mercado imobiliário. Temos reduções que jogam essa alíquota para baixo. Na prática, a alíquota efetiva média será menor do que 11,3%”, afirma.

De fato, a Lei Complementar 214/2025 já prevê descontos de 50% sobre a alíquota padrão nas operações de compra e venda de imóveis e de 70% nas operações de locação — o que reduz significativamente o peso da CBS e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) sobre essas operações.

A CBS entra em vigor em 1º de janeiro de 2027, substituindo PIS e Cofins — mas, para Thomazi, a discussão sobre o peso real do tributo sobre o setor já deveria começar agora, antes da virada.

Outro ponto importante é a mudança na lógica de funcionamento do sistema tributário. Diferentemente do modelo atual, que tem características cumulativas e limita o aproveitamento de créditos, a reforma estabelece uma sistemática de débitos e créditos — permitindo que as empresas abatam os tributos incidentes sobre determinadas aquisições e despesas.

O advogado também chama atenção para o efeito comercial das manifestações contrárias à reforma: imobiliárias e profissionais que disseminam críticas sem aprofundamento técnico podem acabar afastando clientes e investidores justamente num momento em que o mercado precisa transmitir segurança.

Thomazi considera limitada a expectativa de que o novo mandato presidencial possa alterar substancialmente a estrutura da reforma no curto prazo. O sistema está amparado na Emenda Constitucional 132, aprovada em 2023, cuja reversão exigiria um processo legislativo complexo no Congresso. Ajustes são mais prováveis em aspectos operacionais — prazos, emissão de documentos fiscais, obrigações acessórias.

Venda de imóveis também preocupa

Um dos pontos que mais preocupam Thomazi é o impacto da reforma sobre a comercialização de imóveis, tema que, segundo ele, acaba recebendo menos atenção do que a tributação dos contratos de locação.

A análise precisa considerar diferentes situações. Um imóvel novo concluído, um usado e uma unidade ainda em construção ou comercializada na planta não representam necessariamente operações equivalentes do ponto de vista tributário.

Também pesa o regime adotado pela incorporadora: quem optar pelo Regime Especial de Tributação (RET) até 31 de dezembro de 2028 mantém CBS de 2,08% (ou 0,53% para imóveis de interesse social) durante toda a obra, enquanto outras incorporadoras podem seguir regras diferentes — criando concorrência entre empreendimentos com cargas tributárias distintas. Compradores negociando no fim de 2026 com formalização em 2027 precisam observar isso com atenção redobrada.

Quer saber o que muda na prática para quem administra imóveis? Veja o calendário completo da reforma e as cinco frentes de preparação que as imobiliárias precisam priorizar antes de 2027.