O fim do "capital de giro" no aluguel: como o split payment vai reter o imposto direto no banco

Uma das principais mudanças trazidas pela reforma tributária não está na criação dos novos tributos, mas na forma como eles serão recolhidos. O chamado split payment passa a ser um dos pilares operacionais do novo sistema do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e deverá alterar a rotina financeira de empresas de diversos setores, incluindo o mercado imobiliário (imobiliárias e grandes proprietários no aluguel).

O modelo já é utilizado de maneira geral em quase 200 países e foi incorporado à regulamentação brasileira com o objetivo de reduzir a inadimplência tributária e tornar mais automática a arrecadação dos tributos sobre o consumo.

Na prática, a parcela correspondente ao IBS e à CBS deixa de transitar pela conta bancária do fornecedor. O valor referente aos tributos será separado automaticamente durante o pagamento e encaminhado diretamente ao sistema de arrecadação.

Como funciona

Hoje, em uma operação comercial, o comprador paga o valor integral da nota fiscal ao fornecedor. Posteriormente, a empresa calcula quanto deve recolher em tributos e realiza esse pagamento ao Fisco. Com o split payment, essa lógica muda.

Quando a operação for liquidada, o sistema financeiro fará a segregação automática da parcela correspondente ao IBS e à CBS. Apenas o valor líquido seguirá para a conta do fornecedor, enquanto o montante referente aos tributos será destinado diretamente ao sistema de arrecadação da reforma tributária.

Segundo o advogado tributarista Thiago Santana, do Barroso Advogados Associados, essa mudança elimina uma etapa intermediária do processo de recolhimento. “O próprio banco já vai fazer a retenção desse valor e mandar para o Comitê Gestor da Reforma Tributária.”

O modelo foi previsto pela Lei Complementar nº 214/2025 e vem sendo regulamentado gradualmente pelo governo federal. A implementação será escalonada durante o período de transição da reforma tributária entre 2027 e 2028 para os negócios entre empresas (B2B). O valor das alíquotas vai aumentar ano a ano. 

Por que o crédito de imposto vai travar se o fornecedor falhar

Outra mudança importante envolve o sistema de créditos tributários. No modelo atual, empresas podem aproveitar créditos referentes às etapas anteriores da cadeia produtiva, mesmo que posteriormente sejam identificadas inconsistências ou falta de recolhimento pelo fornecedor.

Com o split payment, a lógica passa a ser diferente. O crédito somente ficará disponível quando o tributo correspondente tiver sido efetivamente recolhido ao sistema.

Segundo Santana, isso tende a reduzir discussões posteriores entre Fisco e contribuintes. “Enquanto eu não pagar aquela guia que o banco vai fazer a remessa para o Comitê Gestor, a operação fica travada.” Na prática, isso significa que o aproveitamento do crédito dependerá da regularidade da operação anterior.

O impacto direto do split payment nos contratos e boletos de aluguel

Especialistas afirmam que um dos setores que deverão revisar procedimentos internos é o imobiliário. Em contratos de locação, por exemplo, é comum que valores como IPTU e condomínio sejam incorporados ao pagamento realizado pelo locatário. Com o split payment, a composição desses valores tende a exigir maior detalhamento, já que a parcela destinada aos tributos será automaticamente segregada.

Para Santana, isso pode exigir uma revisão da precificação dos contratos. “Se ele não verificar o preço daquela locação de uma forma correta, ele não vai receber o valor líquido devido.” A mudança também pode afetar o fluxo de caixa das empresas, uma vez que a parcela correspondente ao IBS e à CBS deixará de ingressar temporariamente nas contas do fornecedor antes do recolhimento ao governo.

Novo sistema exigirá adaptação tecnológica

A implementação do split payment dependerá da integração entre sistemas de emissão de notas fiscais, instituições financeiras e plataformas da administração tributária. Empresas deverão atualizar seus softwares de gestão a partir de agora para os negócios entre pessoas jurídicas. Dessa forma, haverá a correta emissão dos documentos fiscais.

Esse processo faz parte da transição da reforma tributária, que seguirá até 2033. Nesse período, IBS e CBS conviverão com os tributos atuais, enquanto o governo ajusta gradualmente as alíquotas e amplia o funcionamento do novo sistema.

Objetivo é reduzir a inadimplência

Segundo os materiais técnicos divulgados pelo governo e por entidades que acompanham a implementação da reforma, o split payment busca aumentar a segurança da arrecadação e reduzir a possibilidade de inadimplência ao longo da cadeia econômica.

Como o tributo é separado automaticamente no momento do pagamento, diminui a possibilidade de que recursos destinados ao Fisco sejam utilizados para outras finalidades antes do recolhimento.

Para as empresas, o principal desafio deverá ser operacional: adaptar processos, revisar contratos e reorganizar o fluxo financeiro para um modelo em que parte do valor da operação deixará de passar pela conta do fornecedor. Para os tributaristas, no fim das contas, não deve haver aumento da carga tributária geral. “Mas será mais transparente. Ficará mais nítido o tamanho da carga tributária que se paga durante as relações de consumo”, afirma o advogado tributarista e professor Hygoor Jorge. 

Perguntas Frequentes sobre o Split Payment