Reforma tributária: CNPJ para locadores fica para 2027

A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS e da CBS prorrogaram para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ para pessoas físicas que precisarem emitir documentos fiscais sobre o consumo. Até lá, proprietários com imóveis alugados poderão seguir usando o CPF como identificador fiscal.

A mudança faz parte da reforma tributária, que implementa o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Os novos tributos sobre operações de consumo substituem parcialmente PIS e Cofins e passam a exigir documentos fiscais eletrônicos.

Segundo especialistas ouvidos pela Exame, a prorrogação tem caráter operacional e não muda, por si só, a tributação de quem se enquadrar como contribuinte.

CNPJ será cadastro, não empresa

Advogados tributaristas reforçam que a inscrição no CNPJ servirá para identificação e emissão fiscal. Ela não significa abertura de empresa nem altera automaticamente a condição jurídica do locador, que continuará sendo pessoa física quando não optar por uma estrutura empresarial.

Guillermo de Toledo Piza Kam-Chings, do Fabio Kadi Advogados, resume que o número cadastral apenas permite emitir a nota fiscal do IBS e da CBS no sistema eletrônico. Quem não se enquadrar nos critérios de obrigatoriedade seguirá usando o CPF normalmente.

Carga tributária não muda com o cadastro

A abertura do CNPJ cadastral não reduz impostos. Pessoas físicas com imóveis alugados continuam sujeitas ao Imposto de Renda pela tabela progressiva, com alíquota de até 27,5%. Já IBS e CBS incidem sobre a operação de consumo e, na locação, tendem a ser repassados ao inquilino conforme contrato.

A diferença aparece quando o proprietário decide constituir uma holding patrimonial. Nesse caso, a tributação passa a seguir regras empresariais, com IRPJ e CSLL, e pode chegar a uma alíquota efetiva entre 9,5% e 12,7%, ante cerca de 30% na soma de IRPF, IBS e CBS para pessoa física, conforme os especialistas citados.

Contratos e plataformas exigem atenção

Durante 2026, pessoas físicas ainda poderão emitir documentos de teste com destaque simbólico das alíquotas-teste de 0,1% de IBS e 0,9% de CBS. A partir de 2027, o CNPJ será necessário para emitir notas fiscais com os campos dos novos tributos preenchidos.

Os especialistas também recomendam revisar contratos de locação para prever o repasse de IBS e CBS e evitar conflitos futuros. Em locações residenciais de até 90 dias, como as feitas por plataformas de curta temporada, a atividade é equiparada à hotelaria, com redução de alíquota de 40%, e não se aplica o redutor social das locações residenciais comuns.

*Com informações de Exame