Veja o resumo da notícia
- A Justiça de Santa Catarina condenou criminalmente um empresário por comercializar imóveis sem o registro do memorial de incorporação.
- A decisão reforça que a simples oferta pública de unidades sem o registro prévio já configura crime, conforme a Lei de Incorporações.
- O caso repercute no Distrito Federal, onde o Ministério Público apura denúncia da Ademi-DF sobre vendas irregulares de empreendimentos.
- A ausência do registro impede financiamento, dificulta a aquisição e abre espaço para problemas como dupla venda e disputas judiciais.
- A Ademi-DF defende a suspensão de ofertas até que a regularidade urbanística, ambiental e registral dos empreendimentos seja comprovada.
A comercialização de empreendimentos antes do registro do memorial de incorporação voltou ao centro do debate jurídico no mercado imobiliário. Em junho de 2026, a Justiça de Santa Catarina condenou criminalmente um empresário por anunciar e oferecer unidades sem a realização do registro obrigatório.
Na sentença, o magistrado afirmou que a simples divulgação e oferta pública de imóveis sem o registro prévio do memorial já configura o crime previsto no artigo 65 da Lei nº 4.591/1964, a Lei de Incorporações. A decisão reforça que o procedimento não é mera formalidade burocrática.
Caso repercute no Distrito Federal
O precedente catarinense ganhou repercussão no Distrito Federal, onde o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios apura denúncia apresentada pela Ademi-DF. A entidade afirma que empresas estariam promovendo empreendimentos sem o devido registro do memorial de incorporação.
A representação foi protocolada em 22 de maio de 2026 e cita o empreendimento Reserva Jardim, no Setor Habitacional Tororó, segundo reportagem do Correio Braziliense. Segundo a Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF), lotes e unidades estariam sendo comercializados sem o registro do parcelamento do solo e do memorial de incorporação.
Riscos atingem comprador e mercado
A assessora jurídica da Ademi-DF, Rafaella de Freitas, explica que o memorial reúne documentos técnicos, jurídicos e financeiros, incluindo projeto arquitetônico aprovado, memorial descritivo da obra e demais exigências do artigo 32 da Lei nº 4.591/1964. Esse conjunto deve estar registrado na matrícula do imóvel antes do início das vendas.
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Sem o registro, o comprador negocia uma unidade que ainda não possui existência registral individualizada. Isso pode dificultar financiamento, impedir o registro da aquisição e abrir espaço para problemas como dupla venda, penhoras, insolvência da incorporadora e disputas judiciais. Também impede acesso a dados sobre a situação jurídica do imóvel, como ônus e ações judiciais, e restrições urbanísticas ou ambientais.
Precedente amplia pressão por fiscalização
No caso de Itapema, o administrador da incorporadora foi condenado a um ano de reclusão, em regime inicialmente aberto. A pena foi substituída por prestação pecuniária equivalente a 30 salários mínimos, além de multa de cinco salários mínimos e indenização de R$ 100 mil por danos morais coletivos.
Para Rodrigo Nogueira, diretor da área imobiliária e de expansão de mercado da Ademi-DF, a venda irregular compromete a confiança do consumidor e a credibilidade do setor. A entidade defende a suspensão de ofertas até que sejam comprovadas a regularidade urbanística, ambiental e registral dos empreendimentos.
*Com informações de Correio Braziliense
Editora da newsletter
Editora da newsletter do Portas e coordenadora de relações públicas da Loft. Jornalista especializada em Comunicação Organizacional e Relações Públicas, atua há mais de dez anos em Comunicação Corporativa, tendo passagens por agências de comunicação, como Máquina Cohn & Wolfe, e empresas, como Grupo Carrefour Brasil, Grupo Pão de Açúcar e Marisa. Anteriormente, atuou como repórter no Sistema A Tribuna de Comunicação, que reúne os jornais A Tribuna de Santos e Expresso Popular, o portal G1 Santos e Região e a TV Tribuna, afiliada da TV Globo.
