Caso Renato Aragão: entenda quando a dívida de IPTU pode levar à penhora do imóvel

A penhora de imóvel por IPTU pode acontecer mesmo quando o imóvel é a única residência da família. Isso acontece porque a lei abre uma exceção à proteção do chamado bem de família quando a cobrança se refere ao próprio IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) devido pelo imóvel. 

O assunto ganhou evidência após o processo de cobrança movido pela Prefeitura do Rio de Janeiro contra o humorista Renato Aragão, que ficou famoso ao interpretar o personagem Didi, de “Os Trapalhões”. Em decisão de 27 de outubro de 2026, a juíza Katia Cristina Nascentes Torres, da 12ª Vara da Fazenda Pública da Comarca da Capital determinou que um oficial de Justiça vá ao endereço para penhorar e avaliar o imóvel. 

Segundo a decisão, Renato Aragão já havia sido citado no processo, mas não pagou a dívida. O documento também prevê a intimação do devedor e estabelece prazo de 30 dias para que ele apresente sua defesa após receber a comunicação. Embora o valor da causa seja de R$ 584,3 mil, a dívida chegaria a R$ 676 mil, segundo informações do G1. O imóvel está avaliado em R$ 20 milhões, de acordo com a mesma publicação.

A penhora, porém, não significa que a propriedade será levada imediatamente a leilão. Advogados especialistas consultados pelo Portas explicam que a penhora é uma etapa do processo de cobrança.  Para Caio Cesar Ruotolo, a penhora deve ser encarada como um aviso de que a cobrança chegou a uma etapa mais avançada, mas ainda há possibilidades de defesa e negociação.

Na prática, o imóvel fica vinculado à dívida como garantia de pagamento, mas o proprietário não perde automaticamente a posse nem precisa deixar a residência. Ainda há medidas que podem ser tomadas para contestar a cobrança, pagar o débito ou tentar substituir o bem penhorado.  

Penhora de imóvel por IPTU: por que a dívida pode levar à penhora da casa? 

O IPTU é um imposto cobrado pelo município de quem é proprietário de um imóvel. Quando o pagamento não é feito, a prefeitura pode incluir o débito na dívida ativa, cadastro que reúne valores que o poder público tem a receber. Depois, pode entrar na Justiça para cobrar o valor. 

A dívida de IPTU está ligada ao próprio imóvel. Isso significa que ela pode acompanhar o bem mesmo quando há mudança de proprietário, como explica Francisco Paludo, advogado tributarista e sócio da Tahech Advogados. “A dívida adere à coisa, acompanhando o imóvel independentemente de alterações fáticas”, afirma Paludo. 

Essa ligação entre o imposto e o imóvel também ajuda a explicar por que a Justiça pode determinar a penhora da propriedade. A Lei 8.009/1990, que estabelece a impenhorabilidade do bem de família, protege, em regra, o imóvel usado como residência contra dívidas do proprietário. Mas a própria legislação prevê uma exceção para cobranças de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel. 

A chamada execução fiscal é o processo usado pelo poder público para cobrar uma dívida na Justiça. Se o devedor não paga nem apresenta outra garantia aceita pelo juiz, o imóvel que gerou o débito pode ser penhorado. 

Quando a prefeitura pode entrar na Justiça? 

Antes de iniciar a cobrança judicial, a prefeitura precisa comunicar o contribuinte sobre o imposto devido. No caso do IPTU, o envio do carnê ou da guia de pagamento ao endereço do imóvel é considerado uma forma válida de notificação, conforme o entendimento do STJ (Superior Tribunal de Justiça) na Súmula 397. 

A prefeitura não é obrigada a oferecer um parcelamento antes de entrar na Justiça. A possibilidade de dividir o débito depende das regras e dos programas de negociação disponíveis em cada município. “O parcelamento é uma faculdade do município, não um direito prévio do devedor” Florence Haret Drago, sócia da área tributária do escritório NHM. 

A cobrança também precisa respeitar o prazo de prescrição. Em regra, o município tem cinco anos para entrar com a execução fiscal, observadas as normas legais que definem quando esse prazo começa e em quais situações pode ser interrompido. 

Depois de receber a citação, o devedor tem cinco dias para pagar a dívida ou garantir o pagamento, por exemplo, indicando bens que possam ser usados como garantia. Se não fizer nenhuma dessas coisas, o processo pode avançar para a penhora.

Imóvel vale mais do que a dívida: a penhora pode ser contestada? 

Em alguns casos, o valor do imóvel é muito superior ao da dívida, o que pode levar a questionamentos sobre a penhora. Isso, porém, não significa que a diferença entre o preço da propriedade e o débito torne a medida automaticamente ilegal. 

A lei estabelece preferência pela penhora de dinheiro. Segundo os advogados, antes de atingir o próprio imóvel, podem ser buscadas outras formas de garantir o pagamento, como valores em contas bancárias e aplicações financeiras. A possibilidade de oferecer outro bem ou uma garantia também pode ser discutida no processo. 

Florence cita como exemplo a diferença entre uma dívida de aproximadamente R$ 676 mil e um imóvel avaliado em R$ 20 milhões, como é o caso de Renato Aragão, segundo informações divulgadas pela imprensa carioca. Para ela, situações desse tipo podem justificar um pedido para substituir ou reduzir a penhora. 

Ruotolo também explica que o proprietário pode pedir a substituição do imóvel por dinheiro, seguro-garantia, fiança bancária ou outro bem que seja aceito pela Justiça. A análise depende das circunstâncias do processo e da capacidade da garantia oferecida de assegurar o pagamento. 

Francisco Paludo lembra que, se o imóvel for vendido em leilão, o valor arrecadado será usado para pagar a dívida, os encargos e as despesas do processo. Se sobrar dinheiro depois da quitação, a diferença deverá ser devolvida ao proprietário. 

O caso do Jockey Club de São Paulo 

Um dos casos mais conhecidos de grandes dívidas tributárias envolvendo um imóvel é o do Jockey Club de São Paulo. Cálculos indicam que o passivo da entidade chega a R$ 800 milhões, em grande parte relacionado ao IPTU não recolhido à Prefeitura de São Paulo, segundo informações divulgadas pelo município.

Em uma ação movida pela prefeitura, a Justiça determinou a penhora de valores que o Jockey Club tinha a receber. A medida não atingiu diretamente o terreno ou o hipódromo, mas as receitas de aluguel que o clube receberia pela realização de um torneio internacional de tênis. 

O caso também motivou a abertura de uma CPI (Comissão Parlamentar de Inquérito) na Câmara Municipal de São Paulo. Em 13 de outubro, durante uma reunião da comissão, representantes do clube anunciaram um acordo com o BTG Pactual para viabilizar o pagamento da dívida. Segundo Renato Junqueira Filho, conselheiro do Jockey Club, o valor a ser pago seria de pouco mais de R$ 200 milhões. A redução considera os descontos previstos no Programa de Transação Tributária do município. O plano prevê que os recursos sejam obtidos com a exploração de um novo complexo de lazer, gastronomia e entretenimento na área do clube.

O que acontece depois da penhora de imóvel por IPTU? 

Na decisão envolvendo Renato Aragão, a juíza determinou que um oficial de Justiça vá ao imóvel para identificar a propriedade, fazer uma avaliação e formalizar a penhora. O devedor e, se for o caso, seu cônjuge também deverão ser comunicados. 

A partir da intimação da penhora, começa a contar o prazo de 30 dias para apresentar embargos à execução, nome dado à defesa usada para contestar a cobrança judicial. O prazo não começa na data em que a decisão é assinada nem quando o mandado é juntado ao processo, mas quando o devedor é formalmente informado da penhora. 

A movimentação do processo no sistema do TJRJ (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro) não indicava que a intimação já tivesse sido feita até as 18h desta terça-feira (3). 

Em tese, entre os pontos que podem ser questionados estão erros no cálculo da dívida, pagamentos que não foram considerados, cobrança de valores prescritos e problemas na notificação ou na identificação do responsável pelo imposto. 

Em linguagem mais simples, os embargos permitem contestar a cobrança de forma mais ampla. Já a exceção de pré-executividade é uma alternativa para apontar problemas que podem ser analisados pelo juiz sem a necessidade de garantir previamente o pagamento da dívida. O agravo de instrumento é um recurso usado para pedir que uma decisão judicial seja revista. 

Penhora não significa leilão imediato 

A penhora não transfere o imóvel para a prefeitura nem obriga o proprietário a deixar a casa. Ela serve para vincular a propriedade ao pagamento da dívida enquanto o processo continua. 

Francisco Paludo explica que a medida identifica formalmente o imóvel como garantia da cobrança. O proprietário pode continuar morando no local e, conforme a decisão judicial, fica responsável por sua conservação enquanto o processo estiver em andamento. 

E não existe um prazo único para que um imóvel penhorado seja levado a leilão. O processo pode levar meses ou anos, dependendo das etapas da cobrança e das medidas apresentadas pela defesa. No caso do Jockey Club de São Paulo, por exemplo, a execução fiscal tramita desde 2018, ou seja, há oito anos.

Segundo os especialistas, antes de uma eventual venda, é preciso cumprir os procedimentos judiciais, incluindo a avaliação e a intimação das partes. A decisão no caso de Renato Aragão determina a penhora e a avaliação do imóvel, mas não marca uma data para o leilão nem indica se ele será realizado. 

A venda do bem também pode trazer problemas quando a penhora já está registrada. Dependendo das circunstâncias, a negociação pode não produzir efeitos perante o município e ser questionada na Justiça. 

Pagar ou parcelar a dívida cancela a penhora? 

Se o proprietário quitar toda a dívida, a cobrança é encerrada e a penhora pode ser cancelada. Mas isso não acontece automaticamente. É preciso comunicar o pagamento à Justiça para que o juiz autorize a retirada do registro da penhora no cartório de imóveis. 

O parcelamento também pode suspender a cobrança judicial enquanto as parcelas estiverem sendo pagas. Nesse caso, porém, a penhora pode continuar registrada até a quitação de todo o débito. 

No caso de Renato Aragão, a juíza também orienta que ele pode buscar informações sobre pagamento ou parcelamento pelo Carioca Digital ou presencialmente nos postos de atendimento tributário da Prefeitura do Rio. 

Perguntas e respostas sobre penhora por dívida de IPTU