Minha Casa, Minha Vida: entenda as regras para vender o imóvel

O principal objetivo do MCMV (Minha Casa, Minha Vida) é facilitar o acesso de famílias de baixa renda à moradia. Mas isso não significa que o imóvel não possa ser vendido. A possibilidade de venda existe, mas as regras mudam conforme a modalidade de aquisição. 

• Imóveis usados, renda maior: como foi o crescimento do Minha Casa Minha Vida no 1° semestre
• Bancos privados reavaliam entrada no MCMV após avanço das faixas 3 e 4
• Crédito imobiliário pode superar 20% do PIB, afirma ministro

Isso pode acontecer, por exemplo, com duas famílias que tenham comprado, na mesma época e na mesma faixa de renda, um imóvel pelo MCMV e estejam sujeitas a regras diferentes na hora de vender. O que define essa diferença não é a faixa de renda, mas a modalidade escolhida. 

Se uma dessas famílias optou por uma linha subsidiada, com recursos de fundos como o FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) e o FDS (Fundo de Desenvolvimento Social), a venda é proibida por 60 meses. Mesmo depois desse período, pode haver necessidade de devolver parte do subsídio recebido. 

Já a família que optou pela linha financiada segue outra regra. O imóvel pode ser vendido antes do fim do contrato, desde que o saldo devedor seja quitado ou a dívida seja transferida regularmente para o comprador. Nesse caso, não é necessário aguardar os 60 meses (cinco anos). Também pode haver devolução de parte do desconto do FGTS caso a venda ocorra antes do prazo mínimo estabelecido pelo Conselho Curador do fundo.

“As consequências são diferentes. No imóvel fortemente subsidiado, existe uma preocupação maior em preservar a finalidade social do benefício público. No imóvel financiado, a questão principal é regularizar corretamente a dívida, a garantia do banco e os benefícios concedidos”, explica a advogada Mayara Barbieri, especializada em direito imobiliário.

Entenda a diferença entre imóvel subsidiado e financiado

Segundo o Ministério das Cidades, o programa atua por duas modalidades principais: a linha subsidiada e a linha financiada. 

Nas linhas subsidiadas, “as moradias são construídas com recursos do Orçamento Geral da União e depois entregues para as famílias”, em regra da Faixa 1 do MCMV, formada por famílias com renda mensal de até R$ 3,2 mil. 

Nessa modalidade, as famílias pagam prestações que variam de R$ 80 a R$ 356,90, calculadas de forma proporcional à renda, segundo a pasta. 

Criado em março de 2009, o programa possui quatro faixas, e atende famílias que recebem até R$ 13 mil por mês. A modalidade financiada utiliza recursos do FGTS ou do Fundo Social. 

Para quem se enquadra nas Faixas 1 e 2, mesmo que em financiamento, o programa oferece subsídios do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para reduzir o valor do imóvel. Nesse caso, a própria família escolhe a unidade no mercado e contrata o crédito diretamente com o banco. 

A diferença entre as modalidades também é importante na hora de vender o imóvel. Na linha subsidiada, há uma restrição geral de venda de 60 meses. A única exceção prevista é quando ocorre a quitação antecipada do imóvel, ou seja, o pagamento antecipado de todas as parcelas da unidade. 

Já no financiamento, a venda pode ocorrer antes desse prazo, desde que a dívida e as garantias da operação sejam regularizadas junto à instituição financeira.

No imóvel subsidiado, vinculado a fundos como o FAR ou o FDS, o advogado Alex Terras, sócio fundador do escritório Terras Gonçalves Advogados, explica que, na prática, o Estado concede uma doação ou aporte público quase integral, que pode chegar a até 95% do valor do bem. 

“Nesses contratos, incide uma cláusula legal de inalienabilidade e impenhorabilidade durante o período de amortização ou vigência da restrição. A alienação sem a devida quitação com devolução das subvenções é ato jurídico nulo ou anulável perante a Caixa Econômica Federal”, afirma o advogado.

No financiamento estruturado com desconto do FGTS, a situação é diferente. O comprador assina um contrato bancário típico de mútuo com alienação fiduciária em garantia, regime em que o banco mantém a propriedade do imóvel até a quitação da dívida. 

Nesse caso, afirma Terras, a venda desse imóvel financiado é perfeitamente viável a qualquer tempo, desde que o saldo devedor seja quitado e, se a operação ocorrer dentro do prazo regulamentar do FGTS, haja a devolução proporcional do desconto recebido. 

“Como existe uma participação relevante de recursos públicos, essas operações têm regras mais rígidas sobre o uso e a transferência do imóvel”, explica Mayara.

Nas operações financiadas com FGTS, portanto, a questão passa pela regularização da dívida, da garantia do banco e dos benefícios concedidos.

A regra dos 60 meses não vale para toda a Faixa 1 

A restrição de cinco anos é um dos pontos que mais geram confusão porque Faixa 1 e linha subsidiada não são sinônimos. A Faixa 1 é uma classificação de renda. Já a restrição de transferência está relacionada à modalidade do imóvel e, especificamente, às unidades cuja produção ou aquisição recebeu subvenção econômica da União.

A regra dos 60 meses, portanto, pode atingir um imóvel da Faixa 1 adquirido pela linha subsidiada, mas não significa que todo imóvel comprado por uma família da Faixa 1 esteja automaticamente sujeito à mesma trava. 

Segundo Alex Terras, a restrição está relacionada a unidades que receberam recursos de subvenção econômica da União, como FAR, FDS ou Cartão Reforma, e não simplesmente à faixa de renda do beneficiário. Rubens Capistrano reforça essa diferença ao explicar que, nas operações da Faixa 1 que utilizam financiamento, a situação não é de uma inalienabilidade temporária absoluta. Nesses casos, devem ser observadas as regras contratuais da alienação fiduciária e a eventual devolução de descontos concedidos. 

É por isso que, antes de tentar vender um imóvel do MCMV, o proprietário precisa identificar qual modalidade consta no contrato. É essa informação, e não apenas a faixa de renda da família, que vai determinar se existe uma restrição de 60 meses ou se a venda pode ser encaminhada com a instituição financeira.

Quanto tempo é preciso esperar para vender o imóvel? 

A regra dos 60 meses vale para os imóveis da linha subsidiada que estão sujeitos à restrição de transferência. O prazo foi reduzido pela metade em 2023: antes, a regra previa 120 meses, ou dez anos. Com a Lei nº 14.620, de julho de 2023, o período passou para 60 meses, ou cinco anos. 

Segundo o Ministério das Cidades, a mudança reduziu de 120 para 60 o número de parcelas pagas pelos beneficiários e, consequentemente, o período de inalienabilidade (termo jurídico que define que algo não pode ser vendido, doado ou transferido) dos imóveis da linha subsidiada. 

A pasta afirma ainda que não houve mudança recente nas regras da linha financiada. Isso significa que, nos imóveis subsidiados sujeitos à restrição, o beneficiário precisa esperar cinco anos para fazer uma transferência regular do imóvel. 

Entretanto, há uma exceção, que pode gerar custo a quem decidir  por isso. “A revenda antecipada de imóveis da linha subsidiada, em regra, não é possível, sendo a única exceção prevista, a quitação antecipada do imóvel, ou seja, o pagamento antecipado de todas as parcelas da unidade. Porém, de acordo com a Portaria MCID n° 1.248/2023, a quitação antecipada do imóvel só pode ocorrer se o beneficiário restituir os subsídios concedidos proporcionalmente ao número remanescente de prestações”, informa o ministério.

Há ainda uma situação específica para imóveis que já foram entregues quitados, como aqueles destinados a famílias beneficiárias do Bolsa Família ou do BPC (Benefício de Prestação Continuada), duas categorias que podem  receber 100% de subsídio. Segundo o Ministério, nesses casos não é possível antecipar o período de inalienabilidade. Ou seja, são obrigados a esperar cinco anos antes de vender a unidade.

Financiamento segue outro caminho

Nos imóveis financiados, a lógica é outra. Não existe uma regra geral que obrigue o proprietário a esperar cinco anos para vender. O imóvel pode ser vendido antes do fim do contrato, desde que a dívida seja quitada ou o financiamento seja transferido regularmente para o comprador. 

Porém, nos financiamentos com desconto do FGTS, a venda pode ser possível antes de determinados prazos, mas a operação pode exigir a devolução total ou proporcional do benefício. “Vender antes de cinco anos não significa necessariamente que a venda seja proibida. Pode significar que, para realizá-la regularmente, será necessário devolver parte do benefício recebido”, explica Mayara Barbieri. 

Segundo a advogada, essa situação é juridicamente diferente da restrição de transferência existente nos imóveis subsidiados pelo FAR. 

Rubens Capistrano, advogado especializado em direito imobiliário, explica que a devolução do desconto do FGTS retira da operação aquele incentivo público. Segundo ele, o reembolso proporcional ou total do benefício faz com que a operação passe a ser tratada pelas regras gerais do mercado imobiliário e do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).

A análise depende do benefício concedido, da modalidade e do contrato, o que faz que cada caso seja analisado de uma forma distinta.

Como vender um imóvel financiado pelo MCMV? 

Para quem adquiriu o imóvel pela linha financiada, a venda precisa ser formalizada com o banco. O proprietário não pode simplesmente passar o imóvel para outra pessoa e deixar o financiamento em seu nome. Existem três caminhos. Confira abaixo.

O problema da chamada “venda de gaveta”

Um problema que pode acontecer também nos imóveis contemplados pelo Minha Casa Minha Vida é a “venda de gaveta”. O termo é usado para negociações em que comprador e vendedor fazem um contrato particular, uma procuração ou uma cessão de direitos, mas não formalizam a transferência do financiamento com a instituição financeira. 

Embora não seja proibido por lei, e alguns até o considerem legal, é uma prática que pode gerar diversos problemas, segundo os especialistas entrevistados para esta reportagem. 

Para Alex Terras, esse tipo de negociação é “clandestino” e não produz efeitos perante o banco e terceiros. Na prática, o comprador pode pagar pelo imóvel, mas o financiamento e o registro continuam em nome do proprietário original.

“A realidade econômica passa a ser uma, e a realidade jurídica, outra”, comenta Mayara.

No caso do programa federal, o benefício, se houver, foi concedido para as condições do titular, e não para um outro morador, que pode ter uma situação totalmente diferente.

Ou seja, mesmo depois de entregar o dinheiro ao vendedor e passar a morar no imóvel, o comprador não necessariamente se torna seu proprietário. Para o vendedor, o risco é continuar responsável pelo financiamento. Se o comprador deixar de pagar as parcelas, por exemplo, é o nome do titular original que pode ser negativado. 

Outro problema é em relação às obrigações, tais como IPTU e condomínio, que podem continuar atreladas ao titular legal do imóvel, segundo Capistrano. A situação pode gerar uma grande dor de cabeça, já que a propriedade não foi formalmente transferida, podendo, em último caso, provocar problemas tais como execução ou dificuldade para recuperar o dinheiro investido. 

“No direito imobiliário brasileiro, ‘quem não registra não é dono’”, afirma Capistrano. 

Por isso, a orientação dos entrevistados é que qualquer venda de imóvel financiado seja feita com a participação da instituição financeira e com a transferência formal registrada. A negociação particular pode até estabelecer obrigações entre comprador e vendedor, mas não substitui a autorização do banco nem a transferência formal da propriedade.

O que pode acontecer se a Caixa descobrir uma venda irregular? 

A consequência de uma venda feita fora das regras depende do tipo de contrato e da irregularidade cometida. Nos financiamentos com alienação fiduciária (garantia de pagamento), por exemplo, o problema pode começar pelo próprio contrato com o banco.

Segundo Alex Terras, o descumprimento das obrigações pode provocar o vencimento antecipado da dívida. Se aquele que recebe o empréstimo (mutuário) original não regularizar o saldo devedor, o banco pode exigir o pagamento do saldo devedor, ficar com a propriedade do imóvel, levá-lo a leilão e buscar a retomada da posse.

Ou seja, uma venda de gaveta não tira o financiamento do nome de quem assinou o contrato. Se o comprador informal deixar de pagar as parcelas, o banco continuará cobrando o titular original. E, se a dívida não for regularizada,o banco poderá adotar as medidas previstas no contrato e na legislação para retomar o imóvel.

Nos imóveis subsidiados pelo FAR, as consequências podem ser diferentes. Mayara explica que, durante a vigência do contrato, não são permitidos venda, aluguel, abandono ou cessão do imóvel que descaracterizem a finalidade social da moradia. 

Segundo a advogada, essas situações podem levar à perda da moradia, que seria então destinada a outra família indicada pelo poder público. Porém, isso não é automático, e vai depender da modalidade do programa, dos termos do contrato e da irregularidade cometida.

Também há uma diferença quando existe fraude relacionada ao recebimento do benefício público. Segundo Terras, a Caixa pode cobrar judicialmente a restituição dos valores, atualizados, e comunicar o caso ao Ministério Público para eventual investigação. 

E se a família aumentar a renda ou precisar se mudar? 

A regra dos imóveis subsidiados pode criar um problema para famílias cuja situação muda depois de receber a moradia. Isso acontece quando a renda aumenta, necessidade da  família mudar de cidade devido ao trabalho ou simplesmente precisar de um imóvel maior. 

Se ainda estiver dentro do prazo de restrição, nada disso libera automaticamente a venda do imóvel. 

É justamente aí que os advogados entrevistados veem um dos problemas do modelo. Terras chama a situação de “um gargalo do sistema social”. Segundo ele, o subsídio é calculado no momento da contratação. Se a renda da família aumentar significativamente depois disso, ela pode deixar de se enquadrar nos critérios dos programas habitacionais populares, mas continuar sujeita à restrição de venda. 

O problema aparece também quando a família não tem dinheiro para devolver o subsídio e, por isso, não consegue antecipar a liberação do imóvel. 

Segundo Capistrano, se a família não tiver recursos para devolver o benefício e o comprador não puder quitar o imóvel antes da transferência, a venda regular pode se tornar inviável. 

Para os dois advogados, faltam mecanismos mais simples para que uma família possa deixar a moradia subsidiada e migrar para o mercado privado quando sua situação financeira mudar. 

Terras afirma que não existem mecanismos mais rápidos de “portabilidade do subsídio social” ou de transição progressiva. Por sua vez, Capistrano aponta o que considera falta de mecanismos de portabilidade do benefício ou de amortização proporcional que permitam à família vender o imóvel e migrar regularmente para o mercado privado. 

Para Mayara, as atuais regras combinam “complexidade regulatória e falta de uniformidade” e precisam equilibrar a proteção do subsídio público com as mudanças que podem acontecer na vida das famílias.

Oportunidade do mercado

A dificuldade de vender um imóvel do MCMV também começa a ser vista como uma oportunidade de negócio. Em entrevista ao Valor Econômico, publicada em 4 de agosto, Mate Pencz, fundador da Loft, afirmou que a empresa estuda uma solução para ajudar compradores do programa que queiram vender suas unidades.

Segundo Pencz, o processo pode envolver restrições de venda ou a devolução de subsídios, dependendo de como o imóvel foi adquirido. Para ele, falta clareza sobre como essa operação pode ser feita e isso acaba dificultando a liquidez desses imóveis.

Ele disse que a Loft ainda busca uma solução que possa funcionar de forma escalável com a Caixa Econômica Federal, que concentra o financiamento nesse segmento

O que diz o Ministério das Cidades

Em nota, o Ministério das Cidades confirma que a diferença entre as duas modalidades (subsidiada e financiada) é determinante para entender as regras de venda.

Segundo a pasta, os imóveis da linha subsidiada, destinados em regra às famílias de menor renda, ficam impedidos de ser vendidos por 60 meses. Depois desse período, desde que o imóvel esteja devidamente quitado, passa para a propriedade do beneficiário e deixa de existir restrição de venda por parte do ministério.

Antes do fim dos 60 meses, a possibilidade de antecipar a liberação está relacionada à quitação antecipada e à restituição proporcional dos subsídios, conforme o número de prestações que ainda faltariam.

Já na linha financiada, o ministério afirma que não há impedimento para a venda depois que o mutuário quitar seus débitos com a instituição financeira.

A pasta chama atenção ainda para uma consequência que pode ser importante para quem pensa em vender o primeiro imóvel para comprar outro: os subsídios da linha financiada são concedidos uma única vez por beneficiário.

Assim, uma família pode quitar e vender o primeiro imóvel e depois financiar uma segunda moradia. O que ela não poderá fazer é receber novamente o mesmo subsídio do programa. No segundo financiamento, ficará submetida às condições normais de crédito do mercado.