Especulação imobiliária: o que é, como funciona e como afeta o preço dos imóveis

A especulação imobiliária pode causar diversos problemas às cidades e aos seus moradores. Não por acaso, um dos objetivos da política urbana, estabelecido pelo Estatuto da Cidade (Lei Nº 10.257/2001), é evitar “a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização”.

Quem está em busca de um imóvel para alugar ou comprar também pode ser impactado por esse fenômeno.

Para entender melhor o conceito e as dimensões da especulação imobiliária, o Portas ouviu um especialista no assunto, o professor e pesquisador Lucas Francisco Souza de Lima, que é doutor em Geografia Urbana pela Universidade Federal de Uberlândia (UFU).

O que é especulação imobiliária e como ela funciona?

Especulação imobiliária é a estratégia de comprar ou manter imóveis e terrenos na expectativa de valorização futura, com o objetivo de obter lucro com sua venda ou aluguel.

É o que explica o doutor em Geografia Urbana pela UFU Lucas Lima, que é estudioso do tema:

“A especulação imobiliária é uma estratégia de obtenção de ganhos econômicos a partir da retenção de imóveis ou terrenos na expectativa de que eles se valorizem no futuro, sem que necessariamente haja uma utilização imediata daquele imóvel.”

Em resumo, os agentes especuladores, que podem ser proprietários, empresas ou incorporadoras, deixam de colocar o imóvel no mercado para venda ou aluguel à espera de que se valorize, com o único intuito de aumentar os lucros.

“A especulação, então, seria um conjunto de estratégias de mercado dos proprietários ou de imobiliárias, que visam maximizar os ganhos nas negociações. É válido ressaltar que fatores como o custo de vida da cidade, a relação de oferta e demanda de imóveis de um local, e o status social do bairro em que se encontra um imóvel interferem nessa lógica especulativa”, diz o professor Lucas Lima.

O que faz um imóvel ser valorizado?

A valorização do imóvel pode acontecer por vários fatores, que incluem sua localização, a infraestrutura da região e a dinâmica de oferta e demanda, como destaca nosso glossário.

“Essa valorização, por muitas vezes, ocorre com o crescimento da cidade, ou infraestruturas e amenidades que estão sendo construídas no entorno do imóvel, como parques, shoppings, universidades, dentre outros”, acrescenta o especialista entrevistado.

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Qual é a diferença entre especulação imobiliária e valorização de um imóvel?

Valorização de um imóvel é o aumento de seu valor, que pode ocorrer, por exemplo, com o crescimento da cidade ou a chegada de novas infraestruturas e serviços ao entorno, como parques, shoppings e universidades. 

Já a especulação imobiliária envolve estratégias adotadas por proprietários, empresas imobiliárias ou incorporadoras para maximizar os ganhos com a negociação desses imóveis, inclusive aguardando sua valorização antes de colocá-los à venda ou para aluguel. 

Como a especulação imobiliária afeta quem quer comprar ou alugar um imóvel?

A especulação imobiliária e a expectativa de valorização influenciam diretamente no preço do imóvel e, quando há uma inflação generalizada dos valores imobiliários em uma cidade, pode resultar em uma bolha, que dificulta o acesso de pessoas com menor renda aos imóveis e altera a lógica de oferta e procura do mercado.

É o que diz o pesquisador Lucas Lima. Ele pondera que outros fatores também influenciam no preço de um imóvel, como o custo de construção, mão de obra, materiais, juros e custos de regularização, que também são repassados ao consumidor final:

“O consumidor que visa comprar ou alugar está sujeito a toda essa gama de variações somadas ao valor de lucro que o proprietário ou empresa imobiliária visam obter com a negociação.”

Segundo o especialista, esse processo pode reforçar a diferenciação entre áreas da cidade, pois os moradores de menor renda tendem a optar por comprometer uma parcela menor de seus orçamentos ou a se deslocarem para áreas mais periféricas.

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Quais problemas a especulação imobiliária pode causar nas cidades?

Os principais problemas causados pela especulação imobiliária nas cidades incluem o aumento da segregação e da desigualdade e o agravamento dos problemas de mobilidade. 

Veja, a seguir, a explicação do pesquisador Lucas Francisco Souza de Lima para cada um deles:

Problema	Explicação
Aumento da segregação e da desigualdade socioespacial	“À medida que determinadas áreas da cidade se tornam muito valorizadas, as famílias de menor renda podem ser despejadas ou simplesmente não conseguir acessar esses espaços. Elas acabam sendo obrigadas a procurar moradia em áreas mais baratas, geralmente mais distantes dos locais de emprego, dos serviços e dos equipamentos públicos.”
Fragmentação do espaço urbano	“A cidade passa a apresentar áreas muito valorizadas e bem equipadas ao lado de espaços com pouca infraestrutura e baixa oferta de serviços. Isso pode aprofundar diferenças entre bairros e produzir uma cidade cada vez mais desigual.”
Problemas de mobilidade urbana	“A fragmentação contribui para problemas de mobilidade urbana, pois os habitantes tendem a gastar mais tempo entre casa e serviço.”
Subutilização da malha urbana já existente	“Muitos imóveis inseridos na bolha da especulação e aguardando valorização antes de entrarem no mercado podem ocasionar a necessidade de crescimento urbano desnecessário via abertura de novos loteamentos nas bordas da cidade.”
Gasto desnecessário de verba pública	“De forma paralela, este fenômeno custa caro para toda a sociedade, pois mais verbas de impostos podem ser realocadas para construção de novas vias de esgoto, água, asfalto, dentre outros.”

Como identificar se uma região está sofrendo com especulação imobiliária?

Alguns elementos podem ser observados para identificar se uma região está passando por especulação imobiliária, como o excesso de imóveis vazios e o ritmo de valorização desigual em uma determinada área. 

Além disso, segundo o professor Lucas Lima, mudanças no Plano Diretor podem criar condições para a valorização de determinadas áreas e, consequentemente, favorecer movimentos especulativos. “Portanto, compreender a especulação exige olhar também para a relação entre mercado imobiliário e Estado”, diz ele. 

Veja, a seguir, os três principais sinais e a explicação do entrevistado sobre cada um deles:

Sinal de especulação imobiliária	Como identificar
Ritmo de valorização desigual	“Analisar se o ritmo de valorização dos imóveis do local está mais rápido do que o crescimento estrutural do local e do que o aumento do salário-mínimo e do poder de compra dos consumidores.”
Excesso de imóveis vazios	“Analisar se há um número elevado de imóveis vazios ou subutilizados em áreas que já possuem infraestrutura consolidada, à medida que novos loteamentos são inaugurados na mesma cidade ou em proximidades.”
Mudanças na legislação urbana local	“Alterações no Plano Diretor, ou na legislação de uso e ocupação do solo urbano podem transformar uma terra que anteriormente tinha determinado valor em uma área com possibilidades muito maiores de exploração de valorização imobiliária.”

Como combater ou reduzir os efeitos da especulação imobiliária?

Combater os efeitos da especulação imobiliária “não é uma tarefa simples”, mas o doutor em Geografia Urbana diz que o Estado pode adotar algumas medidas para amenizar o fenômeno.

“Uma delas seria exigir a aplicação da função social dos imóveis quando identificada a presença da especulação de forma contínua, respaldada no inciso XXIII do artigo 5 da Constituição”, diz ele.

Outra medida útil seria investir em programas habitacionais voltados para famílias de baixa renda: “Este investimento tiraria uma pressão pela busca de aluguel e compras de imóveis, mudando a lógica da oferta e demanda locais, o que pode reduzir valores de mercado, principalmente se estes programas habitacionais atingirem áreas já estruturadas da cidade.”