Plano&Plano freia lançamentos em SP e mira Goiânia em meio a avanço da concorrência 

A Plano&Plano pretende reduzir o ritmo de expansão dos lançamentos em São Paulo e abrir uma nova frente de atuação em Goiânia (GO) diante do aumento da concorrência no mercado de habitação de baixa renda da capital paulista.

A companhia não espera mais ampliar os lançamentos em R$ 500 milhões a R$ 1 bilhão e passou a trabalhar com a manutenção dos volumes próximos aos registrados em 2025, segundo relatório do Itaú BBA. A análise foi produzida após reunião dos analistas do banco com o chairman da empresa, Rodrigo Luna, e o gerente de relações com investidores, Eduardo Cerri. 

A reunião foi uma NDR (Non-Deal Roadshow, ou, numa tradução livre, Roadshow Não Transacional). No mercado financeiro, esses encontros são realizados para reforçar o relacionamento junto ao mercado e tirar dúvidas sobre os resultados trimestrais. Eles têm como objetivo fortalecer a credibilidade junto aos grandes acionistas e também atrair novos investidores.

A mudança ocorre depois de um aumento expressivo da oferta de imóveis voltados à MCMV (Minha Casa, Minha Vida) em São Paulo. Segundo análise do Itaú BBA com base nos dados da Secovi-SP, os lançamentos do programa na cidade, que somavam cerca de 30 mil unidades por ano entre 2020 e 2023, chegaram a 90 mil unidades nos 12 meses encerrados em abril de 2026. 

O aumento dos lançamentos do MCMV ampliou a oferta de imóveis de baixa renda em São Paulo e tornou o mercado mais competitivo, segundo o Itaú BBA. Para a Plano&Plano, o cenário dificultou a comercialização de novos projetos e contribuiu para que as vendas ficassem abaixo do esperado.

Diante desse ambiente, a companhia reduziu a expectativa de crescimento dos lançamentos na capital e passou a avaliar Goiânia, onde identifica uma concorrência menor.

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Competição aumenta

Para a Plano&Plano, o ambiente mais competitivo dificultou a venda de projetos e levou a companhia a rever sua estratégia comercial. 

Empresas de médio e alto padrão já vinham produzindo produtos para a baixa renda, mas intensificaram esse movimento no  início de 2026. A Eztec anunciou a retomada de projetos para a baixa renda, e a Cyrela ampliou a oferta de produtos da Vivaz, segmento que representava 10% dos lançamentos do grupo em 2023 e subiu para 29% em 2025. O movimento não ficou restrito apenas a São Paulo, já que a Melnick, no Rio Grande do Sul, e a Moura Dubeux, no Nordeste, seguiram caminhos semelhantes.

Todos esses movimentos das companhias de médio e alto padrão, e o reforço daquelas que já atuavam nesse segmento, levou ao  avanço da concorrência, principalmente nas Faixas 3 e 4 do MCMV, as que concentram a maior oferta, segundo o Itaú BBA. A Faixa 2 também apresenta um volume elevado de empreendimentos, enquanto a Faixa 1 permanece menos competitiva, em razão da dificuldade de desenvolver projetos diante dos custos de construção. 

Segundo o banco, a expansão da oferta reflete a entrada de novos participantes no mercado, incluindo incorporadoras que tradicionalmente atuavam na média renda e empresas que passaram a expandir suas operações a partir de outras regiões. 

A mudança no equilíbrio entre oferta e demanda também aparece na participação da Plano&Plano nas vendas de imóveis de baixa renda em São Paulo. O market share da companhia, que chegou a 25% em 2022 e 2024, caiu para 23% em 2025 e para 16% no primeiro semestre de 2026. 

Vendas não acompanharam a força dos lançamentos

O texto diz ainda que a maior competição, de um lado, passou a afetar a comercialização dos empreendimentos da companhia, que tiveram alta expressiva, e, de outro, o problema foi acentuado pelo desempenho de vendas de empreendimentos de safras antigas.

A empresa então mudou sua estratégia comercial, segundo os analistas, priorizando o controle do estoque e a concessão de descontos.

A combinação pesou sobre as margens brutas, ao mesmo tempo em que os custos de construção continuaram pressionados.

O texto cita como motivos o conflito EUA-Irã e as margens mais fracas do Pode Entrar, este último, o programa habitacional da Prefeitura de São Paulo em que a Plano&Plano participa como parceira na construção e comercialização de unidades voltadas à HIS (Habitação de Interesse Social).

“Vendas mais brandas, pressões nos custos de construção e repasses de recebíveis mais fracos — particularmente devido a unidades de média renda e compradores informais — também levaram o FCF [fluxo de caixa] a ficar abaixo das expectativas iniciais”, segundo trecho da análise do Itaú BBA. 

Reflexo nas contas

Os efeitos da maior competição também apareceram no balanço da Plano&Plano referentes ao segundo trimestre. A receita líquida chegou a R$ 914,8 milhões no segundo trimestre de 2026, alta de 16,7% em relação ao mesmo período do ano anterior. O lucro líquido consolidado, porém, caiu 34,5%, de R$ 102,8 milhões para R$ 67,3 milhões.

A margem bruta ajustada também recuou, de 34,5% para 29,7%. O caixa foi outro ponto de pressão. A companhia registrou consumo de caixa operacional de R$ 94,5 milhões no trimestre, em parte devido a atrasos nos repasses de financiamentos. 

Cerca de R$ 50 milhões em recebimentos ligados ao programa Pode Entrar estavam em aberto, enquanto outros R$ 35 milhões correspondiam a repasses de clientes de renda informal junto à Caixa. 

Segundo os relatórios da companhia, esses valores tiveram a entrada efetiva de recursos postergada para o trimestre seguinte.

Companhia reduz expectativa de crescimento dos lançamentos

Diante desse cenário, a Plano&Plano deixou de projetar o crescimento dos lançamentos entre R$ 500 milhões e R$ 1 bilhão e passou a trabalhar com a manutenção dos volumes nos níveis de 2025, dizem os analistas após o encontro com Luna (chairman da empresa) e Cerri (gerente de relações com investidores).

A estratégia também prevê mudanças no desenho dos empreendimentos. Segundo o Itaú BBA, a companhia pretende trabalhar com projetos maiores e redesenhados, além de adotar métodos de vendas mais semelhantes aos utilizados por concorrentes. 

A expectativa da administração, segundo análise do banco, é que essas mudanças ajudem a recuperar a velocidade de vendas no médio prazo. 

Goiânia entra no radar 

É nesse contexto que Goiânia ganha espaço na estratégia da companhia. A Plano&Plano pretende lançar projetos na cidade, onde a administração identifica um ambiente de concorrência significativamente menor do que em São Paulo. 

A expansão representa uma tentativa de diversificar a operação justamente em um momento em que a companhia decidiu não acelerar os lançamentos no seu principal mercado. 

A estratégia, porém, não significa abandono de São Paulo. A companhia continua trabalhando na recuperação das vendas e das margens dos projetos mais recentes. 

A entrada no mercado goiano já havia sido anunciada na divulgação dos resultados da companhia relativos ao segundo trimestre deste ano. No relatório de administração era mencionado apenas que o movimento de abertura do escritório e equipe local seria feito para avançar nos projetos em estudo. 

O primeiro lançamento na região, segundo a Plano & Plano, serviria para validar as hipóteses que eles tinham sobre esse mercado. “Temos confiança que estamos no caminho de uma nova frente de crescimento e geração de valor aos acionistas”, dizia o trecho do documento. 

Margens devem se recuperar gradualmente 

Segundo o Itaú BBA, a Plano&Plano espera uma recuperação das margens brutas, embora não de forma integral no curto prazo. O resultado ainda deve refletir descontos concedidos para a comercialização de unidades e os aumentos dos custos de construção. 

Para as safras mais recentes de projetos, a administração espera uma melhora gradual das margens em direção a aproximadamente 35%. O fluxo de caixa também é um dos pontos de atenção.

A combinação de vendas mais fracas, custos de construção e repasses de recebíveis abaixo do esperado contribuiu para que o desempenho do caixa ficasse aquém das projeções iniciais. 

Caixa endureceu crédito, mas empresa vê melhora 

Outro fator que afetou o mercado, segundo os analistas, foi a mudança temporária nos critérios de comprometimento de renda adotados pela CEF (Caixa Econômica Federal) para aprovar financiamentos habitacionais. 

Segundo o relatório, o banco público endureceu os critérios no fim de junho, em meio ao aumento da inadimplência em sua carteira em algumas regiões. As métricas, entretanto, já haviam retornado aos níveis anteriores. 

A expectativa da Plano&Plano é de que a Caixa continue mais seletiva na concessão de crédito. O banco também passou a entrevistar clientes como parte do processo de avaliação, embora, segundo o relatório do Itaú BBA, os compradores da Plano&Plano não tenham sido submetidos a esse procedimento até o momento. 

Nos custos de construção, a companhia mantém uma postura cautelosa, mas identifica maior estabilidade e espera alguma desaceleração nos próximos meses.

Itaú BBA vê potencial de valorização nas ações 

O Itaú BBA mantém recomendação de “outperform” (compra) para as ações da Plano&Plano, classificação que indica expectativa de desempenho superior ao mercado, e estabelece preço-alvo de R$ 15 para os próximos 12 meses. 

Na cotação de R$ 6,51 considerada no relatório, o valor de R$ 15 representa um acréscimo de R$ 8,85 por ação, num potencial de valorização de cerca de 130%. 

A avaliação, porém, reflete as premissas do banco no momento da análise e pode ser revisada diante de mudanças nos resultados e nas perspectivas da companhia.