Laudo de vistoria de imóvel: o que é, para que serve e como fazer

Piso de cerâmica em bom estado; porta pintada na cor cinza sem chave; 7 tomadas sendo 2 sem plaquetas; vaso sanitário em bom estado com tampa. Descrições como estas – e com esse nível de minúcia – aparecem no documento conhecido como laudo de vistoria de imóvel.

Ele tem o objetivo de relatar a situação física daquele imóvel que está sendo entregue a um inquilino por um tempo determinado. Normalmente o laudo já estabelece que, ao conferir e assinar aquele documento, o locatário passa a se comprometer a entregar o bem nas mesmas condições descritas ali.

Para entender melhor as regras por trás do termo de vistoria de imóvel, o que está previsto na Lei do Inquilinato e quais são as práticas do mercado imobiliário, o Portas conversou com o advogado e corretor de imóveis Ricardo Mendes, que é presidente do Creci-MG, o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais.

O que é um laudo de vistoria de imóvel?

O laudo de vistoria de imóvel é um documento que registra, por escrito, o estado do imóvel no momento em que o inquilino recebe as chaves, normalmente complementado com fotos. 

A partir dele, é possível comparar a situação do imóvel no início da locação, para saber se houve alterações significativas no estado do bem durante a vigência do contrato.

Para que serve o laudo de vistoria de imóvel?

O laudo de vistoria de imóvel serve como uma referência para comparar a situação do imóvel no início e no fim da locação, ajudando a identificar danos que não sejam apenas decorrentes do desgaste natural. 

Ele ajuda a evitar conflitos entre locador (proprietário) e locatário (inquilino), já que é um documento objetivo sobre as condições do imóvel, e permite a comprovação do cumprimento das seguintes obrigações determinadas pela Lei do Inquilinato (Lei Nº 8.245/1991):

Obrigações do locador	Obrigações do locatário
“entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”“responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”“fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes”	“restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”“realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos”“não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador”

Para Ricardo Mendes, presidente do Creci-MG, o laudo de vistoria de imóvel ajuda tanto o locador quanto o locatário:

“Somente com a existência e assinatura dos laudos pelas partes se faz possível ao locador exigir do locatário o cumprimento da obrigação que lhe é imposta pela Lei do Inquilinato de devolver o imóvel ao final da locação no mesmo estado em que o recebeu, bem como protege o locatário de cobranças abusivas e indevidas quanto à real situação do bem no momento da entrega.”

O laudo de vistoria de imóvel é obrigatório?

Não, o laudo de vistoria de imóvel não é obrigatório em uma locação comum. A Lei do Inquilinato prevê que seja feita uma “descrição minuciosa do estado do imóvel”, “com expressa referência aos eventuais defeitos existentes” e que ela seja fornecida pelo proprietário ao inquilino no momento da entrega do imóvel. Mas faz uma ressalva: caso o locatário solicite.

Ou seja, a lei prevê a descrição minuciosa do estado do imóvel, mas o locador só é obrigado a fornecê-la caso o locatário solicite.

Apesar disso, o presidente do Creci-MG considera que esse documento é “essencial e indispensável”, por garantir os direitos e estabelecer as obrigações para ambas as partes.

Locação para temporada de imóveis mobiliados: qual é a exceção?

No caso das locações de imóveis mobiliados para temporada, a Lei do Inquilinato diz que o contrato deve ter, aí sim, “obrigatoriamente”, a descrição de todos os móveis e utensílios e o estado em que se encontram.

Lembrando que a locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, com um contrato máximo de 90 dias.

O laudo de vistoria deve ser feito antes ou depois da assinatura do contrato de aluguel?

A recomendação é que seja feito um laudo de vistoria de entrada, também chamado de inicial, antes da assinatura do contrato, e, ao fim da locação, seja feita uma vistoria de saída, ou final, em geral antes da assinatura do distrato.

É o que explica o presidente do Creci-MG, que ressalta que a Lei do Inquilinato permite que o locador faça vistorias a qualquer momento, durante a vigência da locação, desde que previamente combinado com o inquilino. Está lá no artigo 23, dentre as obrigações do locatário:

“permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora”.

O advogado Ricardo Mendes orienta a fazer a vistoria final com a presença das duas partes. “Caso o locatário não possa comparecer, é muito importante que o locador comprove tê-lo convidado formalmente para a elaboração do laudo de vistoria final”, recomenda.

Como fazer um laudo de vistoria de imóvel?

Para fazer um laudo de vistoria de imóvel, é preciso descrever minuciosamente as características e o estado físico de cada cômodo e dependência no momento da vistoria, tanto na entrada quanto na saída da locação.

O que deve constar no laudo de vistoria de imóvel?

O check list de vistoria de imóvel para locação deve conter as seguintes características listadas pelo advogado e corretor de imóveis Ricardo Mendes:

• Terminologia adequada: “A utilização da terminologia e a descrição adequada dos materiais e objetos que fazem parte da unidade imobiliária são essenciais”
• Detalhamento: “Há outros fatores relevantes, como, por exemplo, questões relacionadas à pintura de paredes, tetos, portas, janelas e grades (cor, qualidade e estado), piso, metais, instalações elétricas e hidráulicas aparentes, estado de conservação de portas e janelas, dentre outros.”
• Documentação fotográfica: “Fotografias, já algum tempo, constituem elementos indispensáveis.”
• Mobílias: “Imóveis mobiliados exigem atenção e cuidados especiais, visto que todo o mobiliário, equipamentos, eletrônicos, eletrodomésticos e objetos que guarnecem o imóvel devem ser individualmente descritos.”

Quem pode fazer o laudo de vistoria de imóvel?

O ideal é que o laudo de vistoria de imóvel seja feito por profissionais capacitados, como corretores de imóveis ou imobiliárias.

O presidente do Creci-MG diz que nada impede que o documento seja elaborado de forma conjunta pelo proprietário e inquilino, desde que haja “assessoramento por profissionais corretores de imóveis e imobiliárias”.

“O laudo de vistoria deve ser feito, preferencialmente, por profissionais habituados aos principais problemas vivenciados em uma locação de bens imóveis e que conheçam características e questões importantes e que merecem citação e registro especiais no documento”, diz Ricardo Mendes.

Esta é uma forma de proteger as duas partes sobre o cumprimento das obrigações previstas na Lei do Inquilinato.

Modelo de laudo de vistoria de imóvel

O modelo de termo de vistoria a seguir foi retirado de um contrato de locação real de um apartamento de um quarto, elaborado por uma imobiliária. 

Observação: como vimos, o ideal é que cada laudo seja elaborado por um profissional capacitado, como corretor de imóveis ou imobiliária, para se adequar às características específicas de cada contrato de locação. Caso este modelo seja usado, ele deve ser adaptado com inclusão de mais cômodos ou itens, de acordo com o caso, além de mobília, se for um imóvel mobiliado.

TERMO DE VISTORIA DO IMÓVEL: [endereço completo do imóvel]

LOCADOR (A): [dados completos do proprietário]

neste ato, representados por [dados da imobiliária ou corretor de imóvel, se for o caso]

LOCATÁRIO (A): [dados completos do inquilino]

No dia [data completa], na cidade de [nome da cidade], foi procedida a vistoria prévia do imóvel objeto da locação, nos termos do respectivo contrato locativo.

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL [em cada item a seguir, descrever em detalhes, incluindo situação geral, cor, material, estado de limpeza etc, de preferência acompanhado por fotos]

APARTAMENTO:

PINTURA/ PAREDES/ TETOS: [descrever, de preferência com fotos]

TETOS: [descrever, de preferência com fotos]

PISO/ RODAPÉS: [descrever, de preferência com fotos]

PARTE ELÉTRICA/ HIDRÁULICA: [descrever, de preferência com fotos]

SALAS (01):

JANELAS/ TRINCOS/ PUXADORES: [descrever, de preferência com fotos]

VIDROS: [descrever, de preferência com fotos]

LUMINÁRIAS: [descrever, de preferência com fotos]

INTERRUPTORES/ TOMADAS: [descrever, de preferência com fotos]

QUARTO (01):

JANELAS/ TRINCOS/ PUXADORES: [descrever, de preferência com fotos]

VIDROS: [descrever, de preferência com fotos]

ARMÁRIOS/ ESTANTES:  [descrever, de preferência com fotos]

LUMINÁRIAS: [descrever, de preferência com fotos]

INTERRUPTORES/ TOMADAS: [descrever, de preferência com fotos]

BANHO SOCIAL:

PISO: [descrever, de preferência com fotos]

PAREDES: [descrever, de preferência com fotos]

JANELAS/ TRINCOS/ PUXADORES: [descrever, de preferência com fotos]

VIDROS: [descrever, de preferência com fotos]

LUMINÁRIAS: [descrever, de preferência com fotos]

PIA: [descrever, de preferência com fotos]

LOUÇAS/ FERRAGENS: [descrever, de preferência com fotos]

ARMÁRIOS/ PRATELEIRAS: [descrever, de preferência com fotos]

DESCARGA:  [descrever, de preferência com fotos]

RALOS:  [descrever, de preferência com fotos]

INTERRUPTORES/ TOMADAS: [descrever, de preferência com fotos]

COZINHA:

PISO:  [descrever, de preferência com fotos]

REVESTIMENTOS/ PAREDES: [descrever, de preferência com fotos]

PIA/ BANCADA:  [descrever, de preferência com fotos]

ARMÁRIOS/ PRATELEIRAS:  [descrever, de preferência com fotos]

JANELAS/ TRINCOS/ PUXADORES:  [descrever, de preferência com fotos]

VIDROS:  [descrever, de preferência com fotos]

LUMINÁRIAS:  [descrever, de preferência com fotos]

INTERRUPTORES/ TOMADAS:  [descrever, de preferência com fotos]

ÁREA DE SERVIÇO:

PISO:  [descrever, de preferência com fotos]

REVESTIMENTOS/ PAREDES:  [descrever, de preferência com fotos]

TANQUES: [descrever, de preferência com fotos]

LUMINÁRIAS:  [descrever, de preferência com fotos]

OUTRAS OBSERVAÇÕES:  [descrever, de preferência com fotos]

Na forma da Cláusula [incluir a cláusula] do Contrato de Locação, ajustado entre as partes, assume o (a) locatário (a) e fiadores o compromisso expresso e formal de restituir o imóvel locado nas mesmas condições em que o recebe nesta data, sob pena de responder pelos estragos e avarias de qualquer espécie, verificados até a data da entrega das chaves.

Vencida a locação, será procedida uma nova vistoria do imóvel locado com a presença do locatário e de duas testemunhas, se necessário. Na hipótese de que o estado de conservação e habitabilidade do imóvel locado não seja exatamente o mesmo constante da vistoria prévia até que proceda os reparos e consertos necessários, o (a) locatário (a) ficará responsável pelo pagamento dos aluguéis vincendos e demais encargos constantes do contrato, até o atendimento pleno da condição de restituir o imóvel no mesmo estado em que o recebeu.

[Local e data]

[Assinaturas das partes]

Quanto custa um laudo de vistoria de imóvel?

O valor cobrado para fazer um laudo de vistoria de imóvel varia, de acordo com a metragem e as especificidades do imóvel.

Não existe um preço tabelado para este serviço. Como explica o presidente do Creci-MG: “Cada profissional conhece o valor de seus serviços e estabelece o valor de seus honorários livremente”.

Quem deve pagar pelo laudo de vistoria de imóvel?

A Lei do Inquilinato diz que o locador, ou seja, o proprietário do imóvel, deve pagar pelas “taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações”. 

Como o texto é genérico e não explicita que o pagamento do laudo de vistoria está entre esses encargos, há quem defenda que o locatário pode assumir essa despesa, se estiver definido no contrato de locação. 

É o que explica o presidente do Creci-MG, Ricardo Mendes, que defende, por sua vez, que a despesa deve ser do locador:

“Formam-se, então, duas correntes: as que defendem que o laudo de vistoria deve ser cobrado do locador e os que sustentam que a obrigação por tal pagamento pode ser transferida ao locatário contratualmente. Fico com a primeira corrente, respeitando, por óbvio, opiniões em contrário.”

Agora que você já sabe como funciona o laudo de vistoria de imóvel, confira também o nosso guia completo sobre aluguel de imóveis e a Lei do Inquilinato.