Direito de preferência do locatário: como funciona na venda de imóvel alugado

Direito de preferência é o “direito concedido por lei ao inquilino de que seja oferecida primeiro a ele a compra do imóvel que ocupa”. Esta é a definição do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECISP).

Para quem paga aluguel na casa onde mora, isso pode ser uma proteção essencial, como destaca a advogada Rute Endo, especialista em direito imobiliário e tributário e sócia administradora da Ivan Endo Advocacia: 

“A lei de locações, principalmente na esfera residencial, é muito rígida, porque ela está preservando o direito fundamental de moradia, que é um direito constitucional, uma cláusula pétrea na Constituição Federal.” 

Mas a Lei do Inquilinato prevê várias condições para que o direito de preferência do inquilino na compra do imóvel aconteça, além de algumas exceções e hipóteses. O Portas se debruçou sobre ela para tirar as principais dúvidas neste texto.

O que é o direito de preferência do locatário na compra do imóvel?

O direito de preferência de compra é o direito que garante que o locatário tenha preferência caso o imóvel que aluga seja colocado à venda.

Está lá no artigo 27 da lei que regulamenta as locações de imóveis no Brasil, a chamada Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991):

“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

Como funciona o direito de preferência do inquilino na venda do imóvel?

O direito de preferência do inquilino na compra do imóvel está descrito na Lei do Inquilinato, que reserva os artigos 27 a 34 para detalhar o seguinte passo a passo:

1. Antes de mais nada, em caso de venda do imóvel (ou outras situações, como promessa de venda), o proprietário (locador) precisa notificar o inquilino (locatário) para que ele fique ciente do negócio.
2. Essa notificação deve conter todas as condições do negócio, incluindo preço, forma de pagamento, existência de ônus reais etc.
3. A partir do momento em que é notificado, o locatário passa a ter preferência para adquirir aquele imóvel, em igualdade de condições com terceiros.
4. Se o inquilino não manifestar aceitação integral à proposta no prazo de trinta dias, o direito de preferência deixa de existir.
5. Se o imóvel estiver totalmente sublocado, a preferência será primeiro ao sublocatário e, depois, ao locatário. 
6. Se forem vários sublocatários, a preferência será de qualquer deles, se um só for o interessado. Mas, havendo muitos pretendentes, a preferência será do locatário mais antigo, e, se da mesma data, do mais idoso.
7. Se o locatário aceitar a proposta de venda, mas depois o proprietário desistir do negócio, este pode ter que arcar com eventuais prejuízos.

Como deve ser a notificação do direito de preferência do inquilino?

A notificação do direito de preferência do inquilino pode ser judicial, extrajudicial ou “outro meio de ciência inequívoca”, conforme a Lei do Inquilinato.

A norma também prevê que a comunicação contenha todas as condições do negócio: 

“Em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

Quanto tempo o inquilino tem para exercer o direito de preferência?

O inquilino tem o prazo de trinta dias para exercer o direito de preferência. Se ele não manifestar sua aceitação integral à proposta feita pelo locador dentro desse período, o direito caduca. 

É o que diz o artigo 28 da Lei do Inquilinato:

“O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.”

Em quais situações o direito de preferência do locatário não se aplica?

A Lei do Inquilinato prevê algumas situações em que não existe o direito de preferência do locatário na compra do imóvel: quando há perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. 

Ou ainda quando a propriedade estiver alienada como garantia e estiver sendo levada a leilão.

E, também, se o imóvel alugado pertencer a mais de um proprietário ao mesmo tempo (um “condomínio”, como irmãos que herdam uma casa). Nesse caso, o coproprietário tem o direito de comprar a parte que está à venda antes do inquilino (locatário).

• Leia também: Quero vender só a minha parte do imóvel: como é possível?

O locatário é obrigado a receber visitas?

Sim. Se o imóvel é colocado à venda, o inquilino tem preferência para compra e também deve permitir que o endereço seja visitado e examinado por terceiros. 

Mas a Lei do Inquilinato é muito clara ao dizer que essas visitas só devem ocorrer “mediante combinação prévia de dia e hora”.

O que acontece se o inquilino não quiser comprar o imóvel?

Se o inquilino não quiser comprar o imóvel, o proprietário pode, ainda assim, vendê-lo para outras pessoas, a menos que tenha alguma cláusula proibindo a venda no contrato de locação ou alguma outra disposição legal que impeça aquela venda.

Uma vez que o imóvel alugado é vendido para outra pessoa, existem duas situações: aquela pessoa pode querer continuar com o aluguel ou pode pedir o imóvel para ela morar ou usar de outra forma.

No caso de querer continuar o aluguel, pode ser feito um aditivo no contrato original, mudando as informações sobre o proprietário, ou um novo contrato, que vai formalizar a continuidade da locação.

No caso de pedir o imóvel para ser usado pelo novo proprietário, existem algumas condições previstas no artigo 8º da Lei do Inquilinato que devem ser cumpridas (veja no próximo tópico).

Qual o prazo para desocupar o imóvel para o novo proprietário?

Para pedir a desocupação do imóvel, o novo dono tem que fazer a denúncia (ou seja, pedir o imóvel de volta) em até 90 dias depois do registro da venda em cartório. Se ele perder esse prazo, a lei presume que ele concordou em continuar com o aluguel.

Depois que a denúncia é feita, o locatário ainda tem também 90 dias para desocupar o imóvel.

Mas existe uma exceção para esses prazos prevista na Lei do Inquilinato: se a locação for por prazo determinado, o contrato ainda estiver em vigor e tiver uma cláusula de vigência em caso de venda, o inquilino pode continuar no imóvel até o fim do contrato – desde que o contrato esteja averbado na matrícula do imóvel.

Por exemplo, se era um contrato de 30 meses e só se passaram 12 meses, o inquilino ainda pode continuar lá por mais 18 meses caso haja uma cláusula dizendo que o contrato permanece válido mesmo se o imóvel for vendido a terceiros e caso o contrato de locação tenha sido averbado.

O que acontece se o proprietário vender o imóvel sem respeitar o direito de preferência?

Se o locatário não tiver tido preferência na venda do imóvel, ele pode reclamar as perdas e danos ou ficar com o imóvel para si, desde que arque com o preço, demais despesas e faça isso dentro do prazo e de acordo com o que determina a lei.

É o que diz o artigo 33 da Lei do Inquilinato:

“O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.”

Agora que você já sabe tudo sobre o direito de preferência do inquilino para comprar imóvel locado, tire suas dúvidas sobre os principais direitos e deveres de locatários e locadores.