Quero vender só a minha parte do imóvel: como é possível?

A venda de um imóvel que tem mais de um dono — seja ele herdado, comprado em conjunto ou adquirido durante um casamento é possível perante a lei.

Antes de vender para um terceiro, no entanto, a legislação exige que o proprietário interessado na venda ofereça essa parte (chamada de fração ideal) aos demais coproprietários, pelo mesmo preço e condições oferecidas ao mercado.

A isso, dá-se o nome de direito de preferência, previsto no artigo 504 do Código Civil.

Se os demais recusarem a proposta ou ficarem em silêncio, o proprietário poderá vender o bem a terceiros ou, em caso de impasse maior, pedir à Justiça a extinção do condomínio.

A seguir, entenda melhor o assunto e veja como fazer esta venda.

Posso vender minha parte de um imóvel de posse conjunta?

Quando um imóvel tem mais de um dono, cada proprietário possui uma fração ideal do bem: uma participação jurídica no imóvel como um todo, e não em um cômodo ou área específica dele.

Essa fração fica registrada na matrícula e garante a cada coproprietário o direito de usar, defender e também vender ou onerar a sua parte, mesmo sem o consentimento dos demais para o ato em si.

Isso significa duas coisas importantes:

• Ninguém pode te obrigar a vender sua parte contra a sua vontade, caso você queira permanecer como coproprietário;
• Você também não pode ser impedido de vender a sua fração, caso seja essa a sua vontade — mesmo que os outros donos não concordem com a venda do imóvel inteiro.

O que muda, nesse segundo caso, é o caminho: antes de oferecer a parte a um terceiro, é preciso notificar os demais coproprietários e dar a eles a chance de comprá-la nas mesmas condições.

Essa etapa não é uma formalidade dispensável. Vender sem respeitar o direito de preferência pode ser contestado judicialmente pelos demais donos, que têm até 180 dias após o registro da venda para pedir a anulação do negócio ou reivindicar a compra para si.

Vale reforçar que a fração ideal tende a valer menos no mercado do que a proporção matemática sugere.

Um comprador de fora da família ou do grupo original assume uma copropriedade com pessoas que não escolheu, e bancos costumam relutar em financiar esse tipo de compra, por isso, a venda para os próprios coproprietários costuma ser mais rápida e vantajosa financeiramente para todos.

Extinção de condomínio: para que serve?

Quando não há acordo, a extinção de condomínio é o mecanismo legal que garante a qualquer coproprietário o direito de sair dessa situação, a qualquer momento.

Ninguém é obrigado a permanecer indefinidamente em copropriedade contra a própria vontade, e esse direito está assegurado no Código Civil (art. 1.320 e seguintes).

Um exemplo comum: um imóvel deixado como herança forma, entre os herdeiros, o que a lei chama de condomínio indivisível — todos precisam concordar com as decisões sobre o bem, mesmo sem uma divisão física entre eles.

Se um dos herdeiros quer vender sua parte e os demais não têm interesse nem em comprá-la nem em vender o imóvel todo, a extinção de condomínio é o caminho para destravar a situação.

Como fazer uma extinção de condomínio? Quais as alternativas?

O processo pode seguir dois caminhos bem diferentes em custo, tempo e desgaste entre as partes:

1. Extinção amigável (extrajudicial)

Quando há consenso mínimo entre os coproprietários, é possível formalizar a divisão diretamente em cartório, por meio de escritura pública — sem passar pelo Judiciário. É o caminho mais rápido e barato, mas exige que todos concordem com os termos (valor da fração, forma de pagamento, prazo).

2. Extinção judicial

Quando não há acordo, qualquer coproprietário pode entrar com uma ação judicial de extinção de condomínio. Nesse processo, o juiz pode determinar dois desfechos possíveis:

• Venda judicial do imóvel (leilão): o bem é vendido publicamente e o valor arrecadado é dividido entre os coproprietários, na proporção das frações ideais de cada um;
• Adjudicação: o imóvel fica com um dos coproprietários, que paga aos demais o valor correspondente às frações deles.

Vale ter em mente que o caminho judicial costuma ser mais demorado e gera custos adicionais, como honorários advocatícios, custas processuais e, eventualmente, perícia para avaliação do imóvel.

Além disso, quando a venda ocorre em leilão judicial, o valor final tende a ficar abaixo do praticado no mercado aberto, o que reduz o quanto cada coproprietário recebe.

Quanto tempo demora e quanto custa uma extinção de condomínio?

Essa costuma ser a dúvida mais prática de quem chega a esse ponto do processo, e a resposta varia bastante conforme o caminho escolhido:

• Extinção amigável: costuma ser resolvida entre 30 e 90 dias, já que depende basicamente de reunir documentação, formalizar o acordo e registrar a escritura em cartório;
• Extinção judicial: a média fica entre 1 e 3 anos até a alienação (venda) do imóvel, podendo se estender ainda mais se houver contestação dos réus, necessidade de perícia complementar ou recursos ao longo do processo. O tempo também varia conforme a comarca e a estrutura do fórum responsável.

Em relação aos custos, no caminho judicial o valor da causa costuma ser calculado com base no valor do imóvel (ou na fração proporcional de quem move a ação), e é sobre esse valor que incidem:

• Custas processuais, cobradas pelo tribunal;
• Honorários advocatícios, do próprio advogado e, dependendo do resultado, também os da parte contrária;
• Perícia judicial, quando é necessário um laudo técnico para avaliar o imóvel;
• Despesas com o leilão, caso o processo chegue a essa fase.

Quem não tem condições financeiras de arcar com esses custos pode solicitar o benefício da justiça gratuita ao juiz.

Já na via amigável, os gastos costumam se resumir a taxas cartorárias e, eventualmente, à avaliação do imóvel.

É importante ressaltar que quando o impasse chega ao leilão judicial, o imóvel pode ser arrematado por terceiros por um valor bem abaixo do mercado, em alguns casos, até a metade do valor de avaliação.

Ou seja, além do desgaste e do tempo de espera, todos os coproprietários correm o risco de receber menos do que receberiam em uma venda amigável, no mercado aberto.

Quero vender minha parte da herança para um irmão (herdeiro): como fazer?

Essa é uma das situações mais comuns de copropriedade no Brasil. Enquanto o inventário não é concluído, os herdeiros formam um condomínio sobre os bens deixados e a venda entre eles costuma ser simples e sem burocracias.

Ainda assim, alguns pontos merecem atenção:

• Se o inventário ainda não terminou, a venda da fração de herança pode exigir autorização judicial, dependendo de como o processo está estruturado;
• Após a partilha, a matrícula do imóvel precisa estar atualizada em nome de quem vai vender, antes de formalizar a venda;
• Se os demais herdeiros não quiserem comprar nem vender o imóvel como um todo, resta o caminho da extinção de condomínio, como explicado acima.

Quero vender minha parte do imóvel para meu cônjuge (ou ex-cônjuge): o que fazer?

Neste caso é preciso separar dois cenários diferentes:

Venda para o cônjuge atual, quando o imóvel é de ambos

Este caso dependerá do regime de bens estabelecido no contrato de casamento.

Em caso de comunhão (parcial, universal ou participação final nos aquestos), pode haver necessidade de ajuste formal, já que o bem, na prática, já pertence ao casal.

Um advogado de família conseguirá orientar sobre a melhor forma de estruturar essa transferência de fração.

Venda para o ex-cônjuge, após separação ou divórcio

Esta é uma das formas mais comuns de resolver a copropriedade que sobra do fim do casamento.

Um dos ex-cônjuges compra a fração do outro, e o imóvel passa a ficar 100% em nome de quem permanece nele, dispensando leilão ou disputa judicial, desde que haja acordo sobre o valor.

Um ponto que precisa ser esclarecido é que mesmo quando o cônjuge (atual) não é formalmente dono do imóvel, a lei pode exigir a chamada outorga conjugal para que quem está vendendo possa vender sua fração a terceiros — dependendo do regime de bens do seu casamento.

Sem essa autorização, a venda pode ser anulada posteriormente, mesmo que o imóvel esteja apenas no seu nome.

Documentos e impostos na venda da fração ideal

Vender apenas uma parte do imóvel não isenta ninguém da burocracia própria de uma transação imobiliária. Entre os documentos mais exigidos estão:

• Documento de identidade e CPF de todos os envolvidos na venda;
• Matrícula atualizada do imóvel, com a fração ideal de cada coproprietário devidamente registrada;
• Certidão de ônus reais;
• Comprovante de quitação (ou situação) do IPTU;
• Certidão de casamento, quando aplicável.

Sobre os impostos, cada coproprietário responde individualmente pela sua parte na transação:

• Imposto de Renda sobre ganho de capital: incide apenas sobre o lucro obtido na venda da fração, e as regras de isenção (como a venda do único imóvel até determinado valor) são aplicadas individualmente a cada vendedor;
• ITBI: é pago pelo comprador da fração, com alíquota definida pelo município onde está o imóvel.

Se o imóvel estiver financiado, a venda da fração só é possível mediante quitação do saldo devedor, transferência do financiamento para o comprador (sujeita à aprovação do banco) ou contratação de um novo financiamento que quite o anterior.