Multipropriedade ou casa com amigos? Veja diferenças e riscos da compra compartilhada

Comprar um imóvel para passar férias não exige necessariamente adquirir uma casa ou um apartamento inteiro e arcar sozinho com todos os custos de manutenção. Há outras maneiras de dividir as despesas de uma propriedade de lazer, como a multipropriedade, em que o comprador adquire o direito de usar o imóvel em determinados períodos do ano, e a compra compartilhada, na qual amigos ou familiares se tornam donos do mesmo bem.

Embora as duas modalidades permitam dividir despesas e aproveitar um imóvel de férias, elas têm diferenças importantes na forma de aquisição, no direito de uso e na relação entre os proprietários. Os custos variam conforme o imóvel e o modelo escolhido. 

Na multipropriedade, o comprador adquire uma fração de tempo e tem direito de usar uma unidade durante determinado período do ano, que pode corresponder a dias ou semanas. Essa participação tem matrícula própria no registro de imóveis. Na compra compartilhada entre amigos, os participantes são coproprietários do imóvel inteiro, cada um com uma parte do patrimônio. 

Nos dois casos, é preciso organizar a divisão dos períodos de uso. A escolha depende do que o comprador procura. A multipropriedade oferece uma estrutura de hospedagem e administração, geralmente com serviços de hotelaria e possibilidade de intercâmbio de férias. 

Já a compra conjunta dá ao grupo mais liberdade para organizar a utilização da casa, mas exige decisões em comum sobre manutenção, reformas, locação e eventual venda. Apesar das diferenças, os dois modelos têm atraído interessados em dividir o custo de um imóvel de lazer. 

Tamanho dos mercados e características 

No caso da multipropriedade, o mercado brasileiro reúne 224 empreendimentos em 99 cidades de 18 estados, segundo levantamento de abril de 2026 da Caio Calfat Real Estate Consulting. A compra compartilhada também é comum, sobretudo em imóveis no litoral, mas não há dados oficiais sobre o tamanho desse mercado. 

Os valores envolvidos variam bastante. Uma das razões para as diferenças entre os modelos está na legislação que regulamenta cada tipo de aquisição. 

A multipropriedade imobiliária foi regulamentada no Brasil pela Lei nº 13.777, de 2018, que incluiu regras específicas no Código Civil. Nesse modelo, um mesmo imóvel tem vários proprietários, cada um titular de uma fração de tempo, ou seja, uma parte da propriedade expressa em percentual. O direito de uso é exclusivo durante o período correspondente à participação adquirida. 

Cada fração de tempo funciona como uma unidade autônoma e tem matrícula própria no registro de imóveis. Portanto, o comprador não está apenas adquirindo um pacote de hospedagens ou uma assinatura de clube de férias, já que ele passa a ter direito de propriedade sobre uma parte temporal daquele imóvel. 

A compra compartilhada entre amigos funciona de outra maneira. Os participantes adquirem juntos uma casa ou um apartamento e cada um passa a deter uma parte ideal do imóvel. Se quatro pessoas comprarem uma propriedade em partes iguais, por exemplo, cada uma terá 25% do patrimônio. 

Isso não significa que cada proprietário seja dono de um cômodo ou de uma área específica da casa. O modelo é chamado de condomínio voluntário e está previsto no Código Civil. 

Como todos são donos do mesmo imóvel, precisam combinar como serão divididos os períodos de uso e as despesas. Sem um acordo prévio, a fração ideal não garante, por si só, o direito de passar o Natal, o Réveillon ou as férias escolares na propriedade. 

Especialistas em direito consultados pelo Portas para esta reportagem explicam que amigos também podem instituir formalmente a multipropriedade de um imóvel, desde que sigam as regras da Lei nº 13.777/2018. 

Por que a multipropriedade cresceu no Brasil 

O crescimento da multipropriedade está relacionado a diferentes fatores. Um deles é a possibilidade de comprar uma participação em um imóvel de padrão superior ao que o consumidor conseguiria adquirir sozinho. 

Em vez de pagar o preço integral de uma casa ou apartamento de férias, o comprador paga por uma fração correspondente a determinado período de uso. Outro atrativo é dividir os custos de manutenção. Em empreendimentos administrados por redes hoteleiras, o proprietário não precisa organizar sozinho serviços como limpeza, conservação e operação. 

Também existe a possibilidade de trocar o período de utilização por hospedagens em outros destinos, conforme as regras da empresa de intercâmbio e do empreendimento. 

Caio Calfat, vice-presidente de assuntos turístico-imobiliários do Secovi-SP e fundador da consultoria em real estate que leva o seu nome, aponta quatro fatores que ajudam a explicar a expansão do modelo: o acesso a imóveis de maior padrão por meio da compra de uma fração; o pagamento proporcional ao período de uso; a operação hoteleira e o intercâmbio de férias.

“A pessoa compra uma fração de tempo de um imóvel que, se fosse adquirido integralmente, estaria acima de sua capacidade financeira” 

Caio Calfat, vice-presidente de assuntos turístico-imobiliários do Secovi-SP 

Outro atrativo é que o proprietário paga uma cota de manutenção proporcional à sua participação, em vez de arcar sozinho com os custos de uma casa que ficaria fechada durante boa parte do ano. 

Calfat também destaca a presença de uma rede hoteleira na administração dos empreendimentos. A operadora cuida do imóvel, enquanto o proprietário utiliza a unidade nos períodos contratados. 

Em alguns projetos, o comprador pode se afiliar a redes de intercâmbio e trocar a semana adquirida por hospedagens em outros resorts e destinos turísticos. O modelo, portanto, reúne propriedade imobiliária, calendário de utilização e serviços de hospitalidade. 

Mercado reúne 224 empreendimentos de multipropriedade no Brasil 

O levantamento de abril de 2026 da Caio Calfat Real Estate Consulting identificou 224 empreendimentos de multipropriedade em 99 cidades de 18 estados brasileiros. Os projetos reúnem mais de 44 mil unidades habitacionais e aproximadamente 1,26 milhão de frações imobiliárias. 

O VGV potencial dos empreendimentos em comercialização chega a R$ 100,5 bilhões. Do total, 119 projetos estavam prontos, 84 em construção e 21 em fase de lançamento. O número de empreendimentos mais que dobrou em relação a 2020, quando o país tinha 109 projetos, segundo os dados apresentados pelo setor. 

A expansão mais acentuada ocorreu entre 2017 e 2024. Depois desse período, o ritmo de crescimento da oferta diminuiu, mas as vendas avançaram sobre as frações disponíveis. De acordo com Calfat, o estoque ficou entre 53% e 54% em 2024, manteve-se nesse patamar em 2025 e recuou para 34% em 2026. 

Os números mostram uma mudança no momento do mercado. Depois de um ciclo de lançamentos acelerado, o setor passou a comercializar uma parcela maior dos empreendimentos já disponíveis. 

Para Alejandro Moreno, vice-presidente de Turismo da ADIT Brasil (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), o setor entrou em uma nova etapa, na qual a qualidade da operação e o cumprimento das promessas feitas na venda ganham peso. 

“O desafio deixou de ser simplesmente lançar empreendimentos e passou a envolver eficiência comercial, qualidade da operação, governança e, principalmente, a capacidade de entregar ao proprietário a experiência que foi prometida na venda” 

Alejandro Moreno, vice-presidente de Turismo da ADIT Brasil 

A distribuição dos projetos também mostra a presença do modelo em diferentes regiões. O Sul lidera em número de empreendimentos, com 70, seguido pelo Nordeste, com 65. Moreno ressalta que a concentração de projetos não significa necessariamente que uma região lidere a procura ou os lançamentos mais recentes. Para chegar a essa conclusão, seria necessário avaliar indicadores comerciais específicos de cada destino. 

Os empreendimentos de multipropriedade também movimentam outras atividades ligadas ao turismo. Eles podem estimular viagens recorrentes e gerar demanda para restaurantes, comércio, atrações e prestadores de serviços nas cidades onde estão instalados. 

Quem compra uma fração de resort? 

A multipropriedade não surgiu como um produto exclusivo do público de alta renda. Segundo Caio Calfat, o modelo foi inicialmente desenvolvido para a classe média, com projetos próximos a parques aquáticos e temáticos, em destinos como Caldas Novas, em Goiás, Olímpia, em São Paulo, e Gramado, no Rio Grande do Sul. 

Os primeiros compradores eram, principalmente, casais jovens com filhos pequenos, interessados em aproveitar a estrutura de lazer durante as férias. Com o passar dos anos, empreendimentos de alto padrão também passaram a adotar o modelo e atrair consumidores de renda mais elevada. 

Moreno acrescenta dados de uma pesquisa apresentada em 2025 pela consultoria Mapie, com apoio da RCI (Resort Condominiums International). Entre os multiproprietários entrevistados, predominavam homens de 40 a 69 anos, das classes A e B. 

O levantamento também identificou um público potencial mais jovem, com presença das classes B e C, formado por pessoas que conheceram o produto, mas não chegaram a comprá-lo. 

O vice-presidente de Turismo da ADIT Brasil lembra que há empreendimentos com diferentes posicionamentos, do segmento econômico ao alto padrão. Uma fração correspondente a uma semana de uso pode custar de R$ 30 mil a R$ 120 mil, segundo reportagem da Folha de S.Paulo sobre o assunto. 

Moreno ressalta que o preço de aquisição não deve ser analisado isoladamente. As despesas de manutenção e outras taxas também precisam caber no orçamento do comprador. Os usos e os públicos também podem variar, inclusive com a possibilidade de atender trabalhadores em modelos remoto e híbrido. 

“O trabalho remoto e os modelos híbridos criaram novas possibilidades para o turismo, e a multipropriedade pode se beneficiar desse movimento. Antes, a viagem de lazer estava muito associada às férias escolares, aos feriados e a períodos específicos do calendário. Hoje, parte dos profissionais consegue combinar alguns dias de trabalho com uma permanência mais longa em um destino turístico. Isso muda a maneira como as pessoas avaliam um imóvel de lazer” 

Alejandro Moreno, vice-presidente de Turismo da ADIT Brasil 

Como funcionam o uso e a divisão dos custos 

Cada empreendimento tem regras próprias para a aquisição de cotas, o número de multiproprietários e a utilização das unidades. A legislação prevê que cada fração de tempo corresponda a, no mínimo, sete dias, consecutivos ou intercalados. O calendário pode ser fixo, flutuante ou misto, conforme a convenção do condomínio. 

No sistema fixo, o período de utilização é definido previamente e vinculado à fração adquirida. No flutuante, o proprietário escolhe entre as datas disponíveis, de acordo com as regras do empreendimento. Já o sistema misto combina os dois formatos. 

Essa diferença interfere diretamente na decisão de quem pretende usar o imóvel em datas disputadas, como Natal, Réveillon, Carnaval e férias escolares. Isso porque comprar uma fração não significa necessariamente ter direito a essas semanas. É preciso verificar quais datas estão vinculadas à participação adquirida e como funciona a escolha dos períodos nos sistemas flutuantes. 

As despesas de condomínio, manutenção e impostos são divididas entre os multiproprietários conforme as regras do empreendimento e a participação de cada um. A administradora também é responsável pela conservação e pela limpeza do imóvel, dentro das atribuições previstas na legislação. 

Exemplos ajudam a visualizar o modelo 

Dois empreendimentos em construção no litoral norte de Santa Catarina mostram diferentes características do mercado de multipropriedade. 

Em Penha, o Amazon Parques & Resorts prevê três torres, com 252 apartamentos, mais de 20 mil metros quadrados de área construída e cerca de 9 mil metros quadrados de lazer. O VGV estimado para a primeira fase é de R$ 480 milhões. Segundo a empresa, mais de 60% das cotas já foram comercializadas. 

As participações podem custar até R$ 70 mil, em média, por cotista, conforme a tipologia e o período de utilização. Cada fração dá direito a uma ou duas semanas de hospedagem por ano. 

Em Balneário Camboriú, o Costao Estaleirinho está sendo construído na Praia do Estaleirinho, ao lado do Multiparque. O projeto terá 176 apartamentos mobiliados, com 44 metros quadrados ou 54 metros quadrados, divididos em 26 frações cada. Isso significa que cada unidade terá 26 proprietários, com direito a duas semanas de utilização anual para cada um. 

Segundo Rafael Pires, diretor de novos negócios do Costao, os preços variam de R$ 79 mil a R$ 199 mil, conforme a categoria do apartamento e a temporada escolhida, com pagamento parcelado diretamente com a empresa. 

No empreendimento de Balenário, as semanas são organizadas em três temporadas: superalta, alta e média. O calendário é previamente estabelecido e prevê períodos rotativos. 

Nas frações de superalta temporada, Natal, Réveillon e Carnaval estão contemplados em determinados anos do ciclo de utilização. Quem não quiser viajar poderá recorrer ao intercâmbio pela RCI ou disponibilizar o período no pool de locação, cuja comercialização será feita exclusivamente pelo Grupo Costao, segundo Pires.

As despesas de limpeza, manutenção, internet, energia elétrica, segurança e administração do condomínio serão rateadas entre os proprietários, ainda em valor a ser definido, segundo Pires.

Multipropriedade é para usar, não para contar com renda 

Um dos principais cuidados é não confundir a compra de uma fração com um investimento imobiliário tradicional. O proprietário pode ter a possibilidade de disponibilizar sua semana para locação, mas isso não significa que terá renda garantida ou valorização assegurada. 

Segundo Caio Calfat, a multipropriedade foi concebida para quem pretende utilizar o imóvel, e não para quem busca retorno financeiro. 

“Esse produto [multipropriedade] não foi criado, desenvolvido para investimento, ele foi criado para usuários, para moradores, para as pessoas que vão usar esses imóveis” 

Caio Calfat, vice-presidente de assuntos turístico-imobiliários do Secovi-SP 

Segundo o executivo, quando o proprietário disponibiliza sua semana para locação pela operadora hoteleira, há apenas uma expectativa de receita. A unidade pode ser alugada ou não, e o valor recebido depende da ocupação e das regras do empreendimento. “Ele vai receber no melhor dos casos algo como um valor que cubra as despesas operacionais de condomínio, IPTU, etc. Essa é a expectativa”, diz Calfat. 

Por isso, promessas de rentabilidade precisam ser examinadas com cuidado. O comprador deve verificar se existe um programa de locação, quem administra a operação, quais despesas são descontadas e como os valores são distribuídos. 

Também é importante saber se a participação no sistema de locação é obrigatória ou facultativa. No Amazon Parques & Resorts, por exemplo, a empresa informa que o proprietário não pode oferecer a semana para locação por conta própria. Se não utilizar o período, a administradora poderá ceder a semana a outro hóspede, conforme a disponibilidade e as condições estabelecidas em contrato. 

O que verificar antes de comprar uma fração 

A apresentação comercial costuma destacar o preço da cota, a estrutura de lazer e a possibilidade de viajar para outros destinos. Mas a compra envolve um compromisso de longo prazo.

O comprador precisa conhecer as regras de uso e as despesas que continuará pagando mesmo quando não viajar. Alejandro Moreno chama a atenção para a importância de alinhar a aquisição ao perfil de utilização da família. “A venda precisa estar conectada ao perfil real de utilização do cliente”, diz o execuetivo. 

Na prática, isso significa avaliar se o período contratado combina com as férias e a rotina dos compradores, se o destino é acessível, se a família pretende voltar ao mesmo lugar e se os custos fixos cabem no orçamento. 

A advogada Fernanda Henneberg, sócia das áreas de direito imobiliário e de contratos do Henneberg Ferreira Marques Advogados, recomenda atenção especial às taxas de manutenção. Entre os problemas que podem aparecer nos contratos estão cobranças antes da entrega do imóvel, reajustes sem critérios previstos, falta de prestação de contas e serviços impostos ao consumidor sem informação clara. 

“São abusivas: a alteração unilateral das semanas já contratadas, a indisponibilidade sistemática da alta temporada, o overbooking e as exigências de reserva com antecedência desproporcional” 

Fernanda Henneberg, sócia das áreas de direito imobiliário e de contratos do Henneberg Ferreira Marques Advogados

Também é necessário verificar se a limpeza está incluída na taxa de manutenção ou se será cobrada separadamente. Se um serviço já estiver contemplado na taxa, uma cobrança adicional pode representar pagamento em duplicidade. O calendário de utilização merece a mesma atenção. 

A advogada Daniela Poli Vlavianos, sócia do Poli, Porto & Andreghetto Advogados, lembra da importância de conhecer as condições antes de fechar o negócio. “A questão fundamental é que o consumidor precisa conhecer antecipadamente todas as obrigações financeiras e as condições efetivas de utilização do imóvel”, diz Daniela. 

Outro cuidado é guardar folhetos, anúncios, apresentações, mensagens e outros materiais usados na venda. As informações divulgadas na publicidade podem integrar a oferta e vincular o fornecedor. 

“Aquilo que foi prometido ao consumidor durante a comercialização da multipropriedade pode constituir obrigação juridicamente exigível. Assim, se o empreendimento anuncia piscinas em funcionamento, limpeza periódica, recepção 24 horas e determinada estrutura de lazer, esses serviços devem ser prestados nas condições contratadas” 

Daniela Poli Vlavianos, sócia do Poli, Porto & Andreghetto Advogados 

É possível desistir da compra em sete dias? 

O comprador pode desistir da compra em até sete dias, sem multa ou retenção e com direito à devolução dos valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. Esse direito vale para contratos de multipropriedade firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador, além das situações previstas no Código de Defesa do Consumidor para compras realizadas fora do estabelecimento comercial. 

Fernanda explica que o comprador não precisa apresentar uma justificativa para desistir dentro desse prazo. Depois dos sete dias, porém, a saída passa a ser tratada como distrato, com possibilidade de retenção de parte dos valores pagos, conforme as regras aplicáveis. 

Segundo Daniela, é necessário avaliar se o local da contratação constitui um estabelecimento comercial regular ou se a venda ocorreu em circunstâncias que permitem aplicar a proteção prevista no Código de Defesa do Consumidor. 

Mesmo depois dos sete dias, o contrato pode ser questionado judicialmente em casos de publicidade enganosa, omissão de informações relevantes, pressão comercial abusiva ou outras irregularidades. 

Comprar uma casa de praia com amigos: como organizar? 

Na compra conjunta, os participantes dividem o preço de aquisição e passam a ser coproprietários do imóvel. A vantagem é conseguir comprar uma propriedade que talvez fosse cara demais para uma pessoa sozinha e repartir despesas como IPTU, condomínio, manutenção e serviços de caseiro. 

Fernanda diz que a copropriedade também pode permitir o acesso a um imóvel de padrão superior, com um desembolso individual menor. Outra possibilidade é alugar a casa nos períodos em que nenhum dos donos pretende utilizá-la, desde que todos concordem e estabeleçam as regras para isso. 

O principal desafio é organizar o calendário de uso e questões práticas. Quem ficará com a casa no Natal? Como será feita a alternância no Réveillon e no Carnaval? Os proprietários poderão levar convidados ou alugar o imóvel para terceiros? Quem decidirá sobre reformas e melhorias? E o que acontecerá se alguém quiser vender sua parte? 

Especialistas recomendam resolver essas questões antes da compra. O advogado Taunai Moreira, sócio do escritório Bruno Boris Advogados, explica que há diferentes formas de organizar a propriedade. 

As opções vão do condomínio voluntário, em que todos aparecem como proprietários na matrícula, à constituição de uma empresa, como uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) ou holding. 

“O condomínio voluntário [para compra conjunta] é mais simples e barato, enquanto a SPE ou holding separa o patrimônio pessoal dos sócios e oferece regras societárias claras, com custos de constituição e manutenção”

Taunai Moreira, sócio do escritório Bruno Boris Advogados 

Moreira recomenda formalizar um documento que estabeleça o calendário de uso, a divisão das despesas, as regras para convidados, a responsabilidade por danos, as condições de locação, os procedimentos para a venda de uma participação e a solução de conflitos. 

O que acontece se um dos amigos deixar de pagar? 

Quem compra um imóvel de lazer com amigos precisa combinar desde o início como serão divididas as despesas. Cada coproprietário deve contribuir proporcionalmente à sua participação nos custos de conservação e nos encargos do imóvel. 

No caso do IPTU, porém, há um cuidado adicional: a prefeitura pode cobrar o valor integral da dívida de apenas um dos proprietários, mesmo que o acordo entre eles estabeleça outra divisão. Quem pagar a parte dos demais poderá depois cobrar o ressarcimento. 

Daniela alerta que o acordo particular não altera automaticamente a responsabilidade dos proprietários perante o município. Por isso, o grupo deve estabelecer como serão feitos os pagamentos e o que acontecerá quando alguém atrasar sua contribuição. 

Também é importante definir quem responderá por danos causados por convidados. O proprietário que recebe alguém no imóvel poderá ser responsabilizado perante os demais quando houver fundamento legal ou contratual. O próprio convidado também poderá responder diretamente pelo prejuízo. 

Uma solução é criar um fundo de reserva para despesas inesperadas e estabelecer regras para a cobrança de valores em atraso, multas e reparação de danos. 

Reformas e melhorias precisam de acordo 

As obras também podem gerar conflitos. Uma coisa é consertar uma infiltração ou reparar um problema estrutural; outra é reformar a cozinha, construir uma área gourmet ou instalar uma piscina. 

O Código Civil diferencia as benfeitorias necessárias, destinadas à conservação do imóvel, das úteis, que facilitam seu uso, e das voluptuárias, voltadas ao lazer ou deleite. As obras necessárias devem ser custeadas pelos coproprietários proporcionalmente às suas frações. Já as melhorias dependem das regras de administração do condomínio e das decisões previstas em lei ou no contrato. 

Daniela lembra que a maioria é calculada pelo valor das frações ideais, e não necessariamente pelo número de pessoas. Assim, se quatro amigos têm participações iguais, o apoio de apenas dois não é suficiente para impor uma decisão administrativa aos demais. Também é preciso distinguir uma melhoria de uma ampliação ou construção nova.

Obras que acrescentam área construída podem exigir aprovação da prefeitura e averbação na matrícula. Uma intervenção feita sem o consentimento necessário pode gerar disputa sobre o reembolso dos custos ou até a obrigação de desfazer o que foi construído. 

E se alguém quiser vender sua parte? 

A saída de um dos participantes precisa estar prevista no acordo. No condomínio voluntário, o coproprietário pode vender sua fração ideal, mas os demais podem ter direito de preferência para comprar a participação nas mesmas condições oferecidas a terceiros. 

A venda também pode trazer para o grupo alguém que os outros proprietários não escolheram. Além disso, a fração de um dos participantes pode ser atingida por dívidas pessoais ou integrar um inventário em caso de falecimento. Se o imóvel estiver em nome de uma empresa, os credores pessoais do sócio, em regra, podem alcançar suas quotas, ressalvadas as hipóteses legais de desconsideração da personalidade jurídica. 

Existe ainda o risco de um dos proprietários querer sair do negócio. Se não houver acordo para que os demais comprem sua participação, o imóvel poderá ser colocado à venda judicialmente, com a divisão do valor obtido entre os coproprietários.

Por isso, o contrato deve estabelecer como será calculado o preço da participação de quem quiser sair, se os demais terão preferência na compra e qual será o prazo para exercer esse direito. 

Qual modelo faz mais sentido? 

A multipropriedade pode ser uma alternativa para quem deseja utilizar um resort ou imóvel de lazer em períodos definidos, contar com uma estrutura de administração e, em alguns casos, ter acesso a programas de intercâmbio de férias. Em contrapartida, o comprador precisa aceitar um calendário de uso, pagar as despesas previstas e entender que a aquisição não deve ser tratada como promessa de investimento ou renda garantida. 

A compra compartilhada pode fazer sentido para amigos ou familiares que desejam ter uma casa de férias e estão dispostos a tomar decisões em conjunto. O grupo ganha liberdade para organizar o imóvel, mas precisa estabelecer regras para evitar que divergências sobre datas, despesas, reformas ou venda comprometam a relação entre os proprietários. 

Nos dois casos, a decisão não deve considerar apenas o preço anunciado. É preciso calcular o custo total, entender as condições de utilização e avaliar como será possível sair do negócio no futuro. 

A multipropriedade oferece uma estrutura organizada pelo empreendimento e um calendário de utilização. Na casa comprada com amigos, a administração depende, em grande parte, dos próprios donos. Em ambos os modelos, conhecer as regras antes de assinar é o primeiro passo para evitar que a divisão de um imóvel de férias se transforme em uma fonte de problemas.