Estoque de imóveis novos em São Paulo chega a 117 mil; Pinheiros lidera

A cidade de São Paulo tem 117 mil apartamentos novos em estoque, segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica destacado pelo Estadão. São unidades lançadas pelas incorporadoras que ainda não foram vendidas. Apesar do volume, representantes do setor afirmam que o mercado segue aquecido. Especialistas, porém, identificam dificuldades em segmentos específicos.

Um imóvel recém-lançado leva, em média, 8,8 meses para ser vendido na capital paulista. Em 2025, esse prazo era de cerca de 7,8 meses. Para Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, uma unidade só deve ser considerada encalhada após permanecer à venda por mais de 48 meses.

O economista Rodger Campos, pesquisador-líder do núcleo de habitação, real estate e regulação do Insper Cidades, adota outra leitura. Segundo ele, o desempenho abaixo do esperado pode aparecer já no lançamento. Em estudos de demanda, a curva ideal considera 30% das unidades vendidas no lançamento, 60% até o sexto mês e 100% até a entrega das chaves.

Pinheiros concentra o maior estoque

Pinheiros lidera o estoque de imóveis novos entre os distritos paulistanos, com mais de 3,4 mil apartamentos ainda não vendidos. O volume acompanha o ritmo de lançamentos: entre 2016 e 2025, o distrito recebeu mais de 22,5 mil unidades e vendeu 19,1 mil. Apenas a Vila Mariana registrou mais lançamentos e vendas no período.

Segundo Araújo, Pinheiros concentra empreendimentos de altíssimo padrão, sobretudo imóveis avaliados entre R$ 8 milhões e R$ 12 milhões. Desde 2021, esse segmento vende menos a cada ano. Para o executivo, o mercado chegou ao limite de absorção e, por isso, reduziu a velocidade de escoamento.

Ainda assim, Araújo afirma que o altíssimo padrão pode ser mais viável do que projetos voltados à classe média. Mesmo com o pagamento de outorga onerosa, os custos podem ser incorporados com mais facilidade ao preço final das unidades de maior valor.

Velocidade de venda muda conforme bairro e produto

Para Campos, a análise de excesso de oferta precisa considerar a velocidade de vendas de cada região e de cada tipo de imóvel. A Vila Leopoldina ilustra essa dinâmica. Após um desempenho fraco em 2023, o distrito não lançou produtos em 2024 e vendeu parte do estoque. Em 2025, lançou cerca de 2.800 unidades e comercializou 60% delas. O economista vê sinais de estoque elevado nesse caso.

As diferenças também aparecem no tempo médio de venda. Na Barra Funda, um apartamento novo leva cerca de 4,9 meses para encontrar comprador. Na Vila Clementino, o prazo chega a 21,1 meses, mais de quatro vezes o registrado na Barra Funda.

Araújo associa a velocidade da Barra Funda à presença do Minha Casa, Minha Vida. Quanto maior a participação do programa no bairro, menor tende a ser o prazo de venda. Já a Vila Clementino concentra imóveis de classe média, segmento que enfrenta mais dificuldade, especialmente por causa do juros em 14% ao ano.

Dois projetos recentes da One Innovation na Vila Clementino reforçam o peso do perfil do produto. Das 322 unidades compactas, com 24 m² a 33 m² e foco em investidores interessados em locação, restavam apenas sete. A empresa também vendeu as 123 unidades com mais de 80 m², mas relata uma negociação mais consultiva por causa do valor envolvido.

Segundo Paulo Petrin, vice-presidente da incorporadora, a venda de compactos se apoia no valor de entrada e na projeção de retorno com aluguel. No médio padrão, a conversa envolve experiência de moradia, fluxo de pagamento de longo prazo e diferenciais do projeto.

Menos de 10 mil unidades estão à venda há mais de quatro anos

Dos 117 mil apartamentos novos em estoque, 15,6 mil já estão construídos. Esse grupo representa 13,4% do total. As unidades à venda há mais de 48 meses somam menos de 10 mil, ou menos de 7,6% do estoque. As demais ainda estão em construção.

Araújo afirma que o crescimento do estoque não caracteriza excesso generalizado de oferta. Segundo ele, lançamentos e vendas continuam em alta, embora os lançamentos tenham avançado em ritmo maior. O Minha Casa, Minha Vida, responsável pela maior parte dos lançamentos na capital, impulsiona os dois movimentos.

O executivo também aponta bom desempenho nos mercados de estúdios e de alto padrão. A principal dificuldade está nos imóveis para a classe média, especialmente unidades entre 60 m² e 120 m² que caibam no orçamento do consumidor.

Esse entrave aparece na composição do estoque. Somente 10,4% dos 117 mil imóveis novos disponíveis têm três ou quatro quartos. Para Araújo, o segmento quase desapareceu devido à dificuldade de viabilização.

Mercado de usados e aluguéis

Os imóveis novos representam cerca de 25% de todos os imóveis disponíveis na cidade, de acordo com a Brain. A consultoria também indica que há mais de 300 mil imóveis novos e usados à venda na capital. No mercado de usados, a empresa considera encalhado o imóvel anunciado há mais de 12 meses.

A valorização dos aluguéis é citada pelos especialistas como outro contraponto à tese de excesso generalizado de oferta. Segundo o Índice FipeZAP, o aluguel residencial em São Paulo subiu 5,53% nos 12 meses anteriores. Campos afirma que, em um cenário de excesso de oferta, seria esperada uma tendência de desinflação dos aluguéis.

*Com informações de Estadão