Ordem de despejo: como funciona, quais os prazos e direitos do inquilino

“Recebi uma ordem de despejo, o que fazer?” Esta é uma pergunta que pode passar pela cabeça do inquilino que recebe a determinação de um juiz para desocupar um imóvel alugado, com prazo contando.

Mas é preciso deixar claro que esse locatário possui direitos e que o locador também deve ter motivos específicos, previstos em lei, para entrar com uma ação de despejo.

Para esclarecer os principais pontos dessa situação tão delicada, o Portas procurou a Ordem dos Advogados do Brasil – Seção São Paulo, que respondeu por escrito, com explicações das advogadas Cristina Ming e Moira Toledo, que são membros da Comissão de Direito Imobiliário da OAB SP.

O que é uma ordem de despejo?

Ordem de despejo é a determinação judicial para que o inquilino desocupe voluntariamente um imóvel, como parte de uma ação de despejo. 

Normalmente os despejos acontecem porque o locatário não pagou o aluguel, ou seja, descumpriu sua principal obrigação dentro do contrato de locação.

Ele recebe um prazo para fazer isso e, se não desocupar dentro do prazo, pode ser despejado de forma coercitiva, com atuação de um oficial de Justiça.

Qual a diferença para uma ação de despejo?

A ação de despejo é o processo judicial movido pelo proprietário de um imóvel contra o inquilino, com o objetivo de reaver o imóvel alugado. Já a ordem de despejo é o ato, dentro desse processo, que determina a desocupação do imóvel pelo locatário.

Veja, a seguir, a explicação das advogadas Cristina Ming e Moira Toledo, que são membros da Comissão de Direito Imobiliário da OAB SP:

Ação de despejo	Ordem de despejo
“A ação de despejo é um processo judicial movido pelo locador (proprietário) contra o locatário, a fim de reaver o imóvel alugado.”	“Ordem de despejo é o ato desse processo que determina a desocupação voluntária pelo locatário em determinado prazo, sob pena de despejo coercitivo.”

Em quais situações o proprietário pode pedir uma ordem de despejo?

As principais situações para uma ordem de despejo estão previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e incluem os seguintes motivos destacados pelas advogadas Cristina Ming e Moira Toledo: falta de pagamento (do aluguel ou encargos); infração contratual (por exemplo, um desvio de finalidade); término do contrato de locação; pedido para uso próprio ou familiar; e demolição ou obras urgentes.

Como funciona a ordem de despejo?

O processo que leva até uma ordem de despejo é chamado, como já vimos, de ação de despejo, e funciona a partir dos seguintes passos elencados pelas advogadas Cristina Ming e Moira Toledo:

1) o locador do imóvel entra com uma ação judicial requerendo a retomada da posse do imóvel de forma legal, após identificar alguma situação prevista em lei (por exemplo, ausência de pagamento do aluguel, quebra do contrato ou algum motivo que infrinja a segurança do imóvel).

2) depois que a ação é proposta, o locatário (inquilino) é citado para apresentar sua defesa em 15 dias.

3) depois de analisar as provas, o juiz profere uma sentença. Em alguns casos previstos em lei, pode ser concedida uma ordem de despejo liminar, para que a desocupação aconteça em 15 dias, sem necessidade de ouvir o inquilino, embora ele ainda possa apresentar sua defesa.

“Com liminar, primeiro vem a ordem de despejo, ou seja, para desocupar voluntariamente, sob pena de despejo coercitivo, para depois evoluir para a fase de defesa”, explicam as advogadas da OAB SP. Elas complementam que, como existe o prazo de 15 dias para desocupar o imóvel, há tempo hábil para apontar alguma eventual irregularidade procedimental.

Quando o juiz pode determinar o despejo liminar?

O despejo liminar só pode ser determinado pelo juiz nas hipóteses previstas no artigo 59 da Lei do Inquilinato. 

Este artigo diz que a liminar para desocupação em 15 dias, “independentemente da audiência da parte contrária”, pode ser dada desde que o locador preste uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel e desde que a ação se enquadre nas seguintes hipóteses:

Hipóteses de despejo liminar previstas na lei	O que significa
Descumprimento de mútuo acordo	Acordo escrito assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para a desocupação
Rescisão de contrato de trabalho	Quando a moradia estava vinculada ao emprego e o contrato de trabalho foi encerrado (com prova escrita)
Término de locação por temporada	Se a ação for proposta em até 30 dias após o fim do prazo ajustado
Morte do locatário sem sucessor	Permanência de pessoas não autorizadas no imóvel após o falecimento do inquilino
Permanência de sublocatário	Quando o sublocatário continua no imóvel após a extinção da locação principal
Necessidade de reparações urgentes	Obras urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser feitas com o locatário dentro do imóvel
Falta de substituição de garantia	Quando o prazo para substituir a garantia da locação (após a notificação) se encerra sem que outra seja apresentada
Término de locação não residencial	Em contratos comerciais que chegaram ao fim, sob condições específicas da lei
Falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação	Quando o contrato de locação não possui nenhuma garantia (como fiador, seguro-fiança ou caução)

Quais são os prazos de uma ordem de despejo?

Os prazos para os pedidos de despejo variam de acordo com os motivos que levaram à ordem de despejo. Confira, a seguir, a explicação das advogadas Cristina Ming e Moira Toledo para as principais situações:

Tipo de despejo	Explicação sobre o prazo
Despejo por falta de pagamento, com liminar	“15 dias para desocupação, se o contrato de locação não tiver nenhuma garantia. O locador deverá depositar caução equivalente a 3 meses de aluguel. O depósito é realizado em conta judicial, devendo ficar à disposição do juízo.”
Despejo por infração contratual	“Publicada a sentença, o locatário tem, em regra, 15 a 30 dias para desocupação.”
Denúncia vazia (sem motivo)	“30 dias para desocupação.”
Venda do imóvel alugado	“90 dias.”

As advogadas explicam que, caso o despejo seja por falta de pagamento, o locatário tem o prazo de 15 dias para pagar tudo o que deve. Nesse caso, para evitar ser despejado, ele precisa pagar os aluguéis em atraso, cotas condominiais, juros, multas e honorários.

Quanto tempo costuma levar uma ação de despejo?

A duração média varia de acordo com cada situação e com o local onde ocorre a ação judicial. Segundo as advogadas entrevistadas, em São Paulo, normalmente, uma ação de despejo pode levar seis meses.

Elas defendem que a celeridade processual do despejo acaba protegendo, em última instância, os inquilinos, ao facilitar e desburocratizar o processo de locação: 

“Quanto mais rápida a solução, em especial pela falta de pagamento, mais se viabiliza a diminuição da burocracia para a contratação e a exigência de garantias muito robustas ou custosas. Ou seja, tal pressuposto favorece um enorme número de locatários na última linha.”

Quais são os direitos do inquilino em uma ação de despejo?

O inquilino tem o direito de apresentar defesa, ou seja, contestar a ordem de despejo, dentro do prazo estabelecido em lei após receber a citação da Justiça.

Entre as contestações previstas na legislação, as advogadas Cristina Ming e Moira Toledo destacam as seguintes: purgação da mora (ou seja, o inquilino pode quitar todos os débitos); comprovar que não há débito, com a apresentação de recibos; demonstrar excesso de cobrança (por exemplo, cálculos incorretos) e demonstrar inexistência de infração contratual.

Uma família com crianças, idosos ou pessoas doentes continua podendo ser despejada, mas, segundo as especialistas, elas podem receber um tratamento diferente, para proteger a dignidade da pessoa humana. 

Elas citam como exemplos uma situação de doença grave do morador ou de período de luto, em que o despejo não pode ocorrer até o trigésimo dia seguinte ao falecimento de cônjuge, companheiro, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

“E há os prazos especiais, tais como hospitais, clínicas, asilos, entidades de assistência social, que podem ter prazos estendidos entre 6 meses e 1 ano”, completam. “Em estabelecimentos escolares regulares, o despejo terá de coincidir com as férias escolares, de modo a não interromper o ano letivo dos estudantes.”

O inquilino pode evitar o despejo se pagar os aluguéis atrasados?

Sim, se houver ordem de despejo, o inquilino pode evitar a desocupação do imóvel por meio do que é chamado de purgação da mora, ou seja, quitando todas as dívidas no prazo de 15 dias da citação. 

Mas as advogadas Cristina Ming e Moira Toledo destacam que o mais comum no mercado imobiliário é evitar o despejo buscando acordos extrajudiciais, ou seja, sem entrada de ações na Justiça:

“Movimentos de cobrança, negociação e mediação são muito utilizados. A verdade é que se judicializa pouco em matéria locatícia: o que o locador mais quer é um locatário que pague pontualmente e cuide bem do seu imóvel. E o locatário, por sua vez, quer um imóvel adequado ao uso e ao preço.”

Quanto custa uma ação de despejo?

O custo de uma ação judicial que vai culminar em ordem de despejo inclui taxas e despesas processuais, além de honorários advocatícios. Veja, a seguir, os principais e como é calculado o valor.

Custos com ação judicial de despejo	Explicação das advogadas Cristina Ming e Moira Toledo
Valor da causa	“Para a distribuição de uma ação de despejo por falta de pagamento, por exemplo, a lei determina o pagamento de 12 vezes o valor do aluguel. Desse valor, é necessário pagamento de guia judicial (taxa judicial) referente a 1,5% (no estado de São Paulo).”
Citação	“Também se paga a diligência do oficial de Justiça: cada ato compreende entre R$ 85,00 e R$ 150,00, podendo, também, a citação ser via postal.”
Despejo liminar	“Caso haja pedido de concessão de medida liminar, a lei exige o depósito judicial de uma caução equivalente a três meses de aluguel. Portanto, se o aluguel for de R$ 1.000,00, deverá ser paga uma caução de R$ 3.000,00, por exemplo, que ficará como garantia do juízo e será devolvido ao locador após o término do processo.”
Gastos finais	“Ao final, a parte sucumbente (que perder), arcará com honorários advocatícios, custas e despesas processuais.”

O que acontece quando o inquilino não desocupa o imóvel no prazo determinado?

Se o inquilino não desocupar espontaneamente o imóvel no prazo determinado pela ordem de despejo, haverá o despejo coercitivo.

Esse tipo de despejo é cumprido por um oficial de Justiça, que pode requerer força policial e chaveiro. Caso o locatário não retire os bens, eles são enviados para um depositário fiel.

As advogadas destacam que nunca se pode fazer justiça pelas próprias mãos e que o locador que faz isso pode ter que pagar até uma indenização ao inquilino:

“É proibido trocar a fechadura quando o imóvel está ocupado; cortar gás; cortar luz, bem como retirar os pertences do locatário. Caso ocorra um dos atos, o locador poderá ser obrigado a pagar indenização.”

Agora que você já sabe as principais informações sobre como funciona uma ordem de despejo e como fazer, tire suas dúvidas sobre os riscos de alugar direto com o proprietário.