Alugar direto com proprietário: cuidados, riscos e como é feito o contrato

“Aluga-se direto com o proprietário”. É comum ver faixas e placas assim em algumas janelas espalhadas pelas cidades. Mas será que é seguro alugar direto com proprietário? Quais os riscos para o locatário e para o locador nesse tipo de transação?

Este artigo do Portas ouviu o presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), Jorge Santos, para ajudar na comparação. 

O texto também traz algumas cláusulas que são essenciais em qualquer contrato de locação e que devem ser conferidas com especial atenção nesse caso.

Como funciona alugar direto com proprietário?

Alugar direto com proprietário é um jeito de concretizar um contrato de locação sem a intermediação de uma imobiliária, corretor de imóveis ou administradora.

O interessado em um imóvel faz toda a negociação diretamente com o locador, incluindo as etapas de visita, vistoria, envio de documentação e contratação.

Esse tipo de aluguel deve seguir as mesmas regras da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que regulamenta as locações dos imóveis urbanos no Brasil.

Vale a pena alugar direto com proprietário?

Pode valer a pena, dependendo da relação de confiança entre locatário e locador, mas, em geral, alugar direto com proprietário envolve mais riscos. 

Para Jorge Santos, presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), embora seja possível, esse modelo costuma ser mais frágil e menos profissional.

Quais são os riscos de alugar direto com proprietário?

Os principais riscos de alugar direto com proprietário são problemas no contrato, conflitos entre locador e locatário e comportamentos invasivos. Estes são alguns dos problemas mencionados pelo presidente da ABMI:

• Documentação inadequada: segundo ele, muitos contratos feitos diretamente são simples, comprados em papelaria, sem atualização jurídica e sem detalhamento das responsabilidades de cada parte. 
• Aumento de conflitos: a ausência de uma vistoria técnica e de processos estruturados pode gerar conflitos futuros, já que tudo depende da organização e da boa vontade do proprietário.
• Comportamentos invasivos: ele destaca que, na relação direta, o proprietário frequentemente mistura emoção com gestão. “Há casos em que o dono do imóvel tem apego ao espaço, interfere no dia a dia do inquilino ou tenta impor regras não previstas no contrato”. Essa carga emocional, afirma Jorge, pode resultar em comportamentos invasivos, visitas indevidas ou exigências informais que prejudicam a convivência. 

Ele também citou que proprietários costumam aceitar apenas fiador ou caução de aluguel, ou seja, dificilmente aceitam o seguro-fiança, fiança aluguel ou outras soluções do mercado. “Isso obriga o inquilino a envolver familiares, expor renda e pedir favores, algo desconfortável e pouco seguro”.

Quais cuidados tomar ao alugar direto com proprietário?

Os cuidados básicos para quem decide alugar direto com proprietário incluem exigir uma vistoria detalhada, conferir se o contrato está atualizado e formalizar todas as regras por escrito. 

Além disso, para evitar golpes ou riscos de calote, é importante verificar a idoneidade de ambas as partes e se o locador é realmente proprietário do imóvel. Uma forma de conferir isso é acessando a matrícula atualizada do imóvel.

Também é importante desconfiar de pedidos de pagamento antes da visita ao imóvel ou da conferência da documentação. Em anúncios muito abaixo do preço de mercado, é importante redobrar a atenção.

Jorge Santos reforça que acordos informais são um risco e que, sem processos claros, o inquilino “fica mais vulnerável a interpretações subjetivas e a problemas na hora de entrar ou sair do imóvel”.

É possível alugar direto com proprietário sem fiador?

Sim, é possível alugar direto com proprietário sem fiador, desde que a garantia escolhida seja aceita por ambas as partes.

A Lei do Inquilinato prevê outras modalidades de garantia, como seguro fiança e caução. Mas, segundo o presidente da ABMI, normalmente os proprietários costumam exigir fiador nesse tipo de transação.

Como fazer um contrato de aluguel direto com o proprietário?

Para fazer um contrato de aluguel direto com o proprietário, é preciso formalizar por escrito as condições da locação, como identificação das partes, descrição do imóvel, valor, prazo, garantia, reajuste e responsabilidades de cada um.

Todo contrato de aluguel deve conter algumas informações básicas, previstas na Lei do Inquilinato, e que detalhamos em nosso guia completo “Como Funciona o Contrato de Aluguel: Cláusulas Essenciais e Dicas Legais para Evitar Dor de Cabeça”.

Ali listamos algumas cláusulas essenciais, que não podem faltar em nenhum contrato de aluguel, inclusive naqueles feitos diretamente com os proprietários dos imóveis. Veja a seguir.

O que não pode faltar no contrato:

• Identificação das partes: nome, CPF/CNPJ, endereço completo do locador e do locatário;
• Finalidade do aluguel: o contrato deve especificar se aquele imóvel será usado para fins residenciais ou comerciais, e se é permitida ou não a sublocação;
• Descrição detalhada do imóvel: endereço, tipo de imóvel, número de cômodos, vagas, estado de conservação;
• Valor do aluguel: valor mensal acordado e data de vencimento. Lembrando que é proibido cobrar aluguel antecipado, exceto em algumas situações, como aluguel por temporada;
• Forma de pagamento: transferência, boleto, Pix ou outro meio;
• Garantia locatícia: qual será usada (caução, fiador, seguro-fiança etc.), lembrando que a Lei do Inquilinato proíbe a exigência de mais de uma modalidade e que a caução em dinheiro não pode ser maior que o valor de três meses de aluguel;
• Prazo do contrato: duração (em geral, 30 meses), com possibilidade de renovação;
• Reajuste: índice aplicado (IPCA, IGP-M etc) e periodicidade (geralmente anual);
• Despesas adicionais: quem paga IPTU, condomínio, contas de água, gás, energia. Lembrando que algumas despesas não podem ser repassadas ao inquilino, como as despesas extraordinárias de condomínio;
• Multa por quebra de contrato: situações de rescisão antecipada ou outras que possam prever punição, que deve estar detalhada;
• Política sobre animais de estimação: caso existam restrições, elas devem ser detalhadas;
• Mudanças: o contrato deve definir se serão permitidas modificações no imóvel por parte do inquilino;
• Política sobre áreas comuns do condomínio, no caso de apartamentos;
• Foro aplicável: definição do foro competente para eventuais ações judiciais relacionadas ao contrato. 

Quais as vantagens de alugar direto com proprietário?

A principal vantagem diz respeito aos gastos, já que alugar direto com proprietário elimina o custo de uma intermediação imobiliária. Esse tipo de contrato também pode ser mais flexível e menos burocrático, o que pode tornar o processo de locação mais ágil. 

Mas, como existem muitos riscos e limitações, como já vimos, nem sempre essas vantagens compensam os eventuais problemas que podem surgir em uma relação que é menos profissional, previsível e segura do que a intermediada por uma imobiliária ou corretor.

Quais as vantagens de alugar com uma imobiliária?

As vantagens de alugar com uma imobiliária passam pela questão do profissionalismo, segurança e objetividade.

Estes são alguns dos benefícios mencionados pelo presidente da ABMI:

• Profissionalismo: as imobiliárias trabalham com contratos atualizados, vistorias técnicas, regras claras de entrada e saída e sistemas estruturados de cobrança e manutenção. Além disso, a relação é neutra, sem interferência emocional, o que garante que tudo o que foi acordado seja cumprido e cobrado de forma objetiva. 
• Menos riscos: para ele, embora seja possível alugar diretamente com o proprietário, a locação intermediada por uma imobiliária representa uma relação mais equilibrada, técnica e protegida, reduzindo riscos e garantindo uma experiência mais tranquila para todas as partes.
• Maior leque de garantias: ele ressalta também que as imobiliárias oferecem diversas modalidades de garantia, incluindo seguradoras e plataformas profissionais, que dispensam fiador e evitam a exposição de dados de familiares.
• Sem custo para o inquilino: quem paga a administradora é o proprietário. “Por isso, o inquilino ganha segurança, previsibilidade e processos digitais mais ágeis sem qualquer custo adicional”, diz Jorge Santos. 
• Gestão do imóvel e queda da inadimplência: a administradora assume a gestão completa do imóvel, garantindo contratos sólidos, cobrança pontual, acompanhamento jurídico e manutenção organizada. “Isso evita desgastes pessoais, elimina a necessidade de lidar diretamente com conflitos e assegura que o imóvel seja tratado com profissionalismo”, diz Santos. 

“Além disso, o proprietário passa a contar com processos digitais, plataformas de gestão e garantias mais robustas, reduzindo a inadimplência e aumentando a segurança da operação”, complementa. Para ele, a imobiliária protege o inquilino, mas também o dono do imóvel, e essa dupla segurança é o que torna o modelo profissional mais eficiente e sustentável.

Alugar direto com proprietário ou com imobiliária: qual a diferença?

Alugar direto com proprietário pode oferecer mais flexibilidade e reduzir custos de intermediação, enquanto a locação com imobiliária tende a oferecer mais suporte, segurança e tranquilidade para locador e locatário. Compare:

Agora que você já sabe tudo sobre como alugar direto com proprietário, tire suas dúvidas sobre o recibo de aluguel.