De vice-lanterna à líder: por que Aracaju passou a registrar a maior alta de aluguel do Brasil

Há um ano, Aracaju ocupava a penúltima posição entre as 22 capitais monitoradas pelo Índice FipeZAP de locação residencial. Em junho de 2025, o aluguel acumulava alta de apenas 0,28% em 12 meses, desempenho melhor apenas que o de Brasília, onde os preços haviam recuado 1,54%. 

Doze meses depois, o cenário se inverteu. Em junho de 2026, a capital sergipana liderou o ranking nacional, com valorização de 25,37% no período, quase 5 pontos percentuais à frente da segunda colocada, Teresina (20,78%). O avanço mais do que duplicou a média nacional de 9% de alta dos preços de locação no país nos últimos 12 meses.

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A disparada não foi resultado de um único mês. Apenas no primeiro semestre deste ano, os aluguéis em Aracaju acumulam alta de 16,82%, o maior percentual entre todas as capitais pesquisadas pelo FipeZap. O número ficou bem acima da média de 5,24% das 36 cidades brasileiras pesquisadas.

Mesmo assim, a cidade continua entre as mais baratas do país para quem busca um imóvel para alugar. Em junho, o preço médio chegou a R$ 37,13 por metro quadrado, acima apenas de Teresina (R$ 31,89/m²) e Campo Grande (R$ 31,22/m²). Um ano antes, o valor médio era de R$ 26,06 por metro quadrado. À época, a capital sergipana só ficava à frente de Teresina (R$ 23,68/m²). 

Apesar de o preço médio dos anúncios em Aracaju ter passado de R$ 26,06 para R$ 37,13 por metro quadrado entre junho de 2025 e junho de 2026, que daria uma variação de 42%, o FipeZap informa que a variação do preço na cidade foi de 25,37%. A entidade explica que, para calcular a variação percentual, usa uma metodologia estatística que pondera a evolução dos preços em diferentes regiões da cidade, enquanto o valor médio por metro quadrado tem caráter apenas informativo e reflete a amostra de anúncios de cada mês.

Alta se espalha pela cidade 

Os dados por bairro mostram que a valorização em Aracaju não ficou concentrada em uma única região. Entre os dez bairros acompanhados pelo FipeZAP, a alta varia de 5,3% no Aeroporto a 51,8% na Coroa do Meio. O bairro Jardins, que concentra o metro quadrado mais caro da cidade, também aparece entre os que mais valorizaram, com alta de 48,5% em 12 meses. Já a Zona de Expansão registrou avanço de 36%. 

Segundo André Cardoso, presidente do Creci-SE (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Sergipe), o mercado já percebia o aumento da procura antes mesmo de os indicadores confirmarem a tendência. “O mercado sentia a demanda aquecida, mas a intensidade da alta surpreendeu. Quando Aracaju passa a liderar o ranking nacional, isso não é só uma tendência de bairro, é um reflexo de algo estrutural acontecendo na cidade”, avalia.

Correção de preços e mudança no perfil da demanda 

Cardoso credita a valorização a dois movimentos simultâneos. O primeiro é a recuperação de um mercado que passou anos com reajustes abaixo da inflação. O segundo é o aumento da procura por imóveis na cidade. 

Ele lembra que o Índice FipeZAP acompanha os valores anunciados para novos contratos de locação, e não os reajustes aplicados aos aluguéis já existentes. “Parte [do preço] é correção de um atraso, porque Aracaju vinha de anos de aluguel represado, com aumento abaixo da inflação enquanto o custo de vida subia; e parte é, sim, um novo patamar, porque a cidade mudou de perfil de demanda e isso não se desfaz da noite para o dia”, avalia.

Entre os fatores apontados pelo presidente do Creci-SE estão o custo de vida ainda competitivo em comparação com outras capitais do Nordeste, a qualidade de vida e o crescimento do turismo, além da chegada de aposentados e profissionais que trabalham remotamente. 

Do lado da oferta, ele avalia que o número de imóveis disponíveis não acompanhou o ritmo do aumento da demanda.  “Até porque se tivesse crescido [oferta], dificilmente veríamos um reajuste dessa magnitude. Quando a procura sobe e o preço reage tão forte, normalmente é sinal de que a nova produção não está entrando rápido o suficiente para equilibrar o jogo”, diz.

Para Sérgio Smith Júnior, presidente da Ademi-SE (Associação de Empresas do Mercado Imobiliário ou Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Sergipe), o problema não está na ausência de novos empreendimentos, mas no tempo necessário para que eles cheguem ao mercado.

Segundo ele, embora os lançamentos tenham voltado a crescer a partir de 2024, um empreendimento residencial leva, em média, de 36 a 48 meses entre o lançamento e a entrega das unidades. “O estoque que está sendo lançado agora vai oxigenar o mercado nos próximos anos, mas hoje o estoque pronto para morar e disponível para locação imediata está bastante pressionado”, afirma.

Smith Júnior diz ainda que parte dos imóveis novos também passou a ser destinada à locação por temporada, reduzindo a oferta de contratos residenciais de longo prazo.

Coroa do Meio concentra a maior valorização 

Com alta de 51,8% em 12 meses, a Coroa do Meio, bairro da zona sul da capital sergipana, teve a maior valorização em Aracaju.

Na avaliação de Cardoso, parte desse movimento está ligada aos investimentos em infraestrutura previstos para a região, como a implantação de um novo shopping, obras viárias e o projeto de uma ponte ligando o bairro à Barra dos Coqueiros. “Isso muda completamente a percepção de valor de uma região, pois o comprador e o locatário passam a enxergar ali um bairro com mobilidade melhor e mais integrado ao resto da cidade”, diz.

Além disso, ele diz que a Coroa do Meio ainda possui áreas disponíveis para novos empreendimentos, ao contrário de bairros mais consolidados, como Jardins e Atalaia. “Então você tem demanda alta batendo numa região que ainda tem onde construir, mas cujo valor já está sendo reprecificado por causa da infraestrutura que está chegando. Acredito que é esse combo de obra pública, mobilidade e espaço para expansão que está puxando o bairro para o topo do ranking”, afirma o presidente do Creci-SE.

Melhoria na análise de dados

Cardoso diz que o contato constante com os corretores e imobiliárias permite uma leitura mais qualitativa do mercado local. 

A expectativa, segundo ele, é que nos próximos meses a base de dados sergipana fique mais robusta com o avanço do Observatório Imobiliário Brasileiro (OIB). Trata-se de uma plataforma que pretende reunir dados do mercado imobiliário de todo o país e que está sendo desenvolvido pelo Sistema Cofeci-Creci em parceria com a UFSC (Universidade Federal de Santa Catarina) e a Fepese (Fundação de Estudos e Pesquisas Socioeconômicos). “Isso vai ajudar tanto o corretor quanto o público a entender com mais precisão o que está acontecendo no mercado local”, diz.