Síndico pode ficar quantos anos no cargo? O que diz a lei

Durante 42 anos, a jornalista e advogada Maria Lima das Graças comandou o Edifício JK, em Belo Horizonte (MG). A história da gestora, contada no podcast A Síndica, de Chico Felitti, despertou uma dúvida que pode surgir em qualquer condomínio: afinal, existe um limite de tempo para um síndico permanecer no cargo? A resposta é não. 

Mas como a doutora Graça, como ela ficou conhecida, conseguiu permanecer por tanto tempo no comando do edifício? A advogada, que morreu em março deste ano, aos 78 anos, foi sucessivamente reconduzida ao cargo porque o Código Civil permite reeleições ilimitadas.

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“O Código Civil é direto: o mandato do síndico é de até dois anos e pode ser renovado quantas vezes a assembleia decidir. Na prática, é como um mandato parlamentar: o mecanismo de controle é a urna, não um relógio automático de saída”, afirma Kevin de Sousa, especialista em direito imobiliário e integrante do Ibradim (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário). 

Síndico: tempo no cargo não significa poder ilimitado

A permanência prolongada, porém, não significa que o gestor tenha poderes ilimitados. “O problema não é o tempo no cargo, mas a forma como essa permanência acontece”, aponta Alex Terras, presidente da Comissão de Direito Condominial e Imobiliário da OAB Butantã, na zona oeste de São Paulo. 

Segundo ele, mandatos longos são legítimos desde que eles tenham sido obtidos a partir de assembleias regulares, prestação de contas e respeito às regras da convenção. O problema começa quando a permanência vem acompanhada de irregularidades, falta de transparência ou abuso de poder, o que, segundo denúncias de moradores do edifício JK ao podcast de Felitti, aconteceu. 

Uma dessas denúncias, por exemplo, era a exigência do pagamento da taxa de condomínio em dinheiro vivo, o que não encontra respaldo na legislação, segundo especialistas ouvidos para essa reportagem.

A convenção pode limitar mandatos 

Se a lei não estabelece um teto para reeleições, os próprios condôminos podem criar esse limite ao alterar a convenção do condomínio. “Se na convenção constar que se pode apenas uma reeleição, como acontece na Presidência da República, ele poderá ser reeleito apenas uma vez. Assim você evita a perpetuação do cargo”, explica Ricardo Trotta, especialista em direito condominial. 

Segundo ele, o principal obstáculo costuma ser reunir o quórum de dois terços de todos os condôminos necessários para aprovar mudanças na convenção. Em contrapartida, assembleias virtuais e híbridas têm facilitado a participação dos moradores e aumentado as chances de aprovação dessas alterações, diz Trotta.

O síndico precisa morar no prédio?

O caso do Edifício JK também reacendeu outra discussão comum entre moradores: quem administra o condomínio precisa viver no prédio? A resposta é não. O artigo 1.347 do Código Civil permite que o síndico seja um morador, um proprietário, um inquilino ou até um profissional contratado exclusivamente para exercer a função. 

“A ideia de que o síndico precisa residir no condomínio é um costume, não um imperativo legal”, afirma Kevin de Sousa. 

Isso não significa, porém, que qualquer modelo seja indicado para qualquer condomínio. “A contratação de um síndico profissional costuma ser mais aconselhável para condomínios mais populosos, onde a administração se torna mais complexa. Já o síndico morador tende a funcionar melhor em edifícios menores”, diz Ricardo Trotta. 

Quem conhece a rotina de gerir um condomínio faz a mesma ressalva. É o caso de Rafael Verdant, sócio do contencioso cível do Albuquerque Melo Advogados, que ocupa a função de síndico há mais de cinco anos. Ele diz que que morar fora do condomínio, por si só, não justifica a destituição de um gestor. “Salvo se a própria convenção exigir esse vínculo”, diz.

A legislação também não exige que o síndico seja proprietário de uma unidade no condomínio.Na prática, a função pode ser exercida por um condômino, um inquilino, um terceiro sem qualquer vínculo com o condomínio, como  no caso de um síndico profissional, ou até uma empresa especializada em administração condominial. 

Morador recebe para ser síndico?

No podcast “A Síndica”, doutora Graça recebia o equivalente a oito salários mínimos (algo como R$ 13 mil em valores atuais) para administrar o JK. 

Embora o valor fosse questionado pelos moradores e até por especialistas, ele não é ilegal, já que o Código Civil não estabelece um teto de quanto um síndico, mesmo sendo morador, pode receber. O mais comum, porém, é que no caso de síndicos moradores eles recebam isenção parcial ou total da taxa de condomínio. Já os valores pagos a síndicos profissionais precisam ser definidos em assembleia ou pela convenção e podem chegar a até R$ 15 mil por mês ou mais, segundo o advogado Kevin de Sousa. 

Quem não pode assumir o cargo?

Embora a lei seja flexível quanto ao perfil do síndico, existem algumas limitações. Menores não emancipados, por exemplo, não podem exercer a função. Além disso, a convenção pode impedir a eleição daqueles que estejam inadimplentes com o condomínio ou impor outros requisitos aos candidatos. “A inadimplência do próprio síndico compromete sua legitimidade moral e, frequentemente, sua elegibilidade. Muitas convenções já trazem essa vedação expressamente”, afirma Alex Terras. 

O que o caso do Edifício JK ensina

Sem dar spoiler do podcast, o que a história da doutora Graça levantou é um debate não só sobre quanto tempo um síndico pode permanecer no cargo, mas quais mecanismos existem para fiscalizar sua atuação. 

Embora a legislação permita mandatos sucessivos, especialistas ressaltam que transparência, prestação de contas, participação dos moradores e regras claras na convenção continuam sendo as principais norteadoras para evitar a concentração e até abuso de poder. 

“Na minha experiência, o caminho que funciona melhor começa por um conselho fiscal realmente ativo. É ele quem provoca a prestação de contas, documenta irregularidades antes de qualquer confronto e cria as condições para que os moradores discutam a gestão com informações concretas”, diz Rafael Verdant.

As dificuldades de “demitir” um síndico

Além de sucessivas reeleições, um dos pontos que pode fazer com que o síndico permaneça no cargo é a ausência de novas convocações. Isso acontece toda vez que um condomínio deixa de realizar assembleias, situação denominada pelos especialistas de “prorrogação tácita”. 

“Na prática, se a assembleia reconduz a mesma pessoa ano após ano, ou se simplesmente deixa de convocar uma nova eleição, o síndico permanece no cargo por décadas dentro da legalidade formal, inclusive porque a jurisprudência entende que, havendo omissão em convocar nova assembleia, o mandato anterior se prorroga tacitamente para que o condomínio não fique sem representante”, diz Alex Terras .

Outro fator que dificulta e muito a destituição de um síndico é sobre a quantidade de proprietários reunidos em uma assembleia para tirá-lo do cargo. A obrigatoriedade de maioria absoluta leva até a questionamentos na Justiça a respeito de como deve ser feito esse cálculo, se, de fato, a contagem deve ser feita sobre o total de unidades do prédio ou sobre os que estiverem presentes na assembleia.

“Existe controvérsia doutrinária sobre se a maioria absoluta exigida se refere aos condôminos presentes na assembleia ou à totalidade dos condôminos do condomínio, o que pode travar a votação na prática quando a convenção não esclarece esse ponto”, diz Verdant.

Uma das acusações de moradores do edifício JK, de Belo Horizonte, é a de que a doutora Graça teria se apropriado ilegalmente de apartamentos de moradores idosos que faleceram, o que a síndica sempre negou. Embora o número nunca tenha sido revelado, moradores ouvidos pelo podcast cita que ela apresentava dezenas de documentos e escrituras durante as assembleias. 

Outro fator que favorece a permanência de síndicos durante anos no cargo é em relação ao chamado “efeito cansaço” do conselho fiscal. Ocorre quando os seus integrantes exercem a fiscalização se torna meramente formal, e, com isso, essa atividade perde a efetividade técnica, dizem especialistas.

“Quando um síndico permanece muitos anos no cargo e a fiscalização vai se tornando cada vez mais formal e menos efetiva [pode gerar] conflitos de interesse acumulados ao longo dos anos, como vínculos com prestadores de serviço ou familiares empregados pelo condomínio”, diz Verdant. 

O que os especialistas recomendam

Para reduzir que apenas uma pessoa centralize todo o poder e possa vir a influenciar de forma negativa nas decisões de um condomínio, os especialistas recomendam a implementação de modelos colegiados. Exemplos citados são a criação de comissões temáticas de moradores para obras, segurança e finanças e outros assuntos específicos. Na prática, isso dilui a tomada de decisão que antes ficava concentrada apenas no síndico .

Outro ponto que deve ser revisto é o contrato de prestação de serviços. “É fundamental que o contrato de prestação de serviços estabeleça teto de gastos, com a definição de um limite financeiro para despesas, e que fique submisso à aprovação do conselho fiscal”, diz Trotta.

Regras de transição

Para os condomínios que querem mudar as regras, a dica é criar duas coisas: um período de transição para a diretoria atual e uma “quarentena” para o síndico. Isso evita que a mesma pessoa continue no poder e força a alternância de gestão.

“Prever um intervalo de ‘quarentena’, e não uma vedação perpétua, por exemplo, permitir nova candidatura após pular um mandato. Isso reduz o risco de a cláusula ser lida como excessivamente restritiva ao direito de associação”, avalia Terras.