Moradora pagava 50% da conta de água do condomínio sozinha e Justiça manda corrigir rateio

Durante décadas, uma moradora de um prédio na região Centro-Sul de Belo Horizonte pagou sozinha metade da conta de água de um condomínio com seis apartamentos. A situação só mudou após uma decisão da Justiça, que determinou que a despesa fosse dividida igualmente entre todas as unidades. 

A sentença, assinada pela juíza Lílian Bastos de Paula, da 8ª Vara Cível de Belo Horizonte, foi publicada no último dia 10 e ainda cabe recurso. Na quinta-feira (16), o condomínio apresentou embargos de declaração, recurso usado para pedir esclarecimentos sobre a decisão antes de eventual apelação.

Inconformada com a cobrança, que era feita desde que ela comprou o imóvel, a moradora entrou com um processo na Justiça em agosto de 2024. Ela diz que o prédio alegava que sua unidade possuía maior fração devido a um potencial uso comercial e ela deveria pagar 50% do total da conta de água. Enquanto isso, os outros cinco apartamentos dividiam entre si a outra metade da despesa.

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A moradora disse à Justiça que nunca houve uma medição individual do consumo e que nunca foi comprovado que o seu apartamento, sozinho, consumia metade da água de todo o condomínio.

Segundo a moradora, sempre que questionava o rateio, era informada de que essa decisão havia sido tomada em uma  assembleia, mas que o documento nunca foi apresentado, apesar de pedidos repetidos. A cobrança diferenciada era praticada desde 1997, segundo consta no processo ao qual o Portas teve acesso.

Para ela, a divisão deveria seguir a convenção do condomínio, que determina rateio igualitário entre as seis unidades. Esse argumento foi aceito pela juíza Lílian Bastos de Paula. Na decisão, a magistrada destacou que a convenção do condomínio tem força normativa e determina que as despesas comuns sejam divididas igualmente entre todas as unidades.

Condomínio justificava cobrança por uso comercial

Para justificar o rateio diferenciado, o condomínio afirmou que a regra surgiu ainda na década de 1990, quando o imóvel era ocupado por uma fábrica de joias e, mais tarde, por uma empresa de revelação fotográfica.

Como essas atividades consumiriam mais água do que os apartamentos residenciais, os moradores decidiram que a unidade arcaria com metade da conta do prédio. O condomínio também argumentou que a proprietária conhecia essa regra havia décadas e chegou a reconhecer a cobrança em um acordo extrajudicial firmado em 2022.  

Perícia desmente alto consumo de água

A Justiça determinou uma perícia técnica no prédio para saber se de fato o apartamento consumia ou não maior volume de água do que os demais. Para o condomínio, a empresa instalada na unidade justificava o consumo elevado.

Entretanto, o laudo mostrou outra coisa. Embora a empresa de revelação de fotos ainda esteja operando no local, o processo de revelação mudou. Na forma analógica, como era anteriormente, o consumo de água era intenso em várias etapas do processo. Porém, atualmente, ele é totalmente digital, realizado em um equipamento fechado que consome apenas 44,8 litros de água por mês, utilizados exclusivamente na diluição de reagentes químicos. 

O laudo também estimou o consumo de todas as unidades do edifício com base no Manual de Usos Consuntivos da Água no Brasil, da ANA (Agência Nacional de Águas e Saneamento Básico), que leva em conta, entre outras coisas, o número de moradores e funcionários de cada imóvel. 

O resultado desmontou a principal justificativa usada pelo condomínio durante quase três décadas. A perícia apontou que o condomínio consumia 67 mil litros de água por mês. O apartamento da autora da ação, de uso residencial e comercial, foi responsável por cerca de 10,2 mil litros de água por mês, o equivalente a 15% do consumo total do prédio. Já duas unidades exclusivamente residenciais chegaram a consumir 14,2 mil litros mensais cada uma, cerca de 21% do total.

“Impor à autora o pagamento de 50% da conta de água global do condomínio, quando sua unidade consome apenas 15% do total, acarreta uma desproporção intolerável e um evidente enriquecimento sem causa dos outros moradores, que consomem a maior parte da água e rateiam entre si apenas os 50% restantes”

juíza Lílian Bastos de Paula, da 8ª Vara Cível de Belo Horizonte

Decisão judicial determina rateio igualitário

Ainda segundo a decisão, a convenção do condomínio estabelece que as despesas comuns devem ser divididas igualmente entre as seis unidades do edifício.

Isso só poderia ser alterado se houvesse a aprovação de dois terços dos condôminos, conforme prevê o Código Civil. “O condomínio réu não apresentou nenhuma ata de assembleia ou documento formal que demonstrasse a aprovação, pelo quórum qualificado de dois terços, de alteração da Cláusula Nona da Convenção para instituir o rateio diferenciado de 50% da água para a unidade da autora, tendo se limitado a alegar que a decisão foi tomada em assembleia realizada no apartamento número 2 há décadas, cuja ata teria se perdido no tempo”, informa um trecho da sentença.

O condomínio também alegou que, por ser praticada havia décadas, a cobrança teria se consolidado ao longo do tempo. A tese foi rejeitada pela juíza.

Ainda segundo a sentença, a proprietária contestou administrativamente o rateio em diversas ocasiões e nunca deixou de questionar a ausência de documentos que justificassem a cobrança diferenciada. 

Em relação ao acordo extrajudicial firmado em 2022, a juíza entendeu que ele tratava apenas da quitação de débitos de uma ação anterior e não impedia a moradora de questionar judicialmente a forma de divisão da conta de água. 

Com a decisão, o condomínio deverá voltar a dividir igualmente as despesas de água e esgoto entre as seis unidades. Assim, cada apartamento passará a arcar com um sexto da conta.