Reforma tributária e imóveis: o que muda na compra e venda de 2026 a 2033

A reforma tributária sobre o consumo vai alterar a base de cobrança sobre a compra e venda de imóveis no Brasil, especialmente para empresas e para pessoas físicas com elevado volume de transações imobiliárias. Mas esse impacto não será imediato: 2026 será um ano de testes, como explica o advogado tributarista Eduardo Natal, do escritório Natal & Manssur Advogados.

“Em 2026, nada muda do ponto de vista de caixa: será apenas o ano de teste, uma etapa de transição obrigatória em que empresas e contribuintes terão que operar no novo ambiente digital, mas sem pagar os novos tributos IBS e CBS — desde que cumpram tudo o que for exigido”, explica o especialista em direito tributário pela PUC-SP.

A fase inicial vai funcionar como um “ensaio geral”: há novas regras de documentação, integração eletrônica entre cartórios e demais obrigações acessórias, e testes para sistemas que só ficarão plenamente funcionais nos anos seguintes. “Mas o bolso do comprador e do vendedor não será afetado neste primeiro momento“, completa Natal.

O que acontece em 2026 e por que o ano teste importa?

O ano de 2026 foi desenhado como um piloto do novo modelo de tributação do consumo.

As imobiliárias, incorporadoras e empresas do setor imobiliário em geral, incluindo as holdings familiares, precisarão emitir documentos no novo padrão, entregar obrigações acessórias e participar do ambiente eletrônico que vai unificar dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais.

Entre os componentes em teste estão o futuro cadastro nacional de imóveis, o novo modelo nacional de Nota Fiscal Eletrônica e o DeRE (Declaração de Regimes Específicos), um documento padronizado que fará parte desse ecossistema fiscal.

Esses sistemas e documentos eletrônicos ainda estão em desenvolvimento.

O serviço de apuração do IBS, por exemplo, ainda passa por testes no âmbito do projeto piloto do Comitê Gestor do IBS (CGIBS) da  Secretaria da Fazenda — órgão responsável pela gestão e fiscalização desse tributo, em parceria com a Receita Federal, que cuida da CBS.

Os regulamentos do IBS e da CBS ainda estão em fase de elaboração, e os contribuintes terão três meses, contados a partir da publicação dessas normas, para se adaptar sem precisar recolher os tributos nem sofrer penalidades.

“Embora não exista cobrança de IBS ou CBS, o cumprimento das etapas é obrigatório. Quem deixar de entregar o que for pedido será tributado pela chamada ‘alíquota-teste’: 1% sobre a receita (0,9% de CBS e 0,1% de IBS). A Receita tem sinalizado alguma flexibilidade na largada, mas isso não impede que multas possam ser aplicadas depois”, explica Natal.

Checklist da reforma tributária e imóveis: o que empresas do setor imobiliário precisam fazer em 2026

• Emitir documentos fiscais eletrônicos (NF-e, NFC-e, NFS-e) com campos de destaque para IBS e CBS, conforme leiautes definidos nas Notas Técnicas específicas;
• Adequar os sistemas de emissão de notas fiscais ao novo padrão. Documentos fora do leiaute podem ser rejeitados;
• Participar do ambiente eletrônico que unifica dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais;
• Acompanhar a implementação da NF-ABI (Nota Fiscal de Alienação de Bens Imóveis), cuja data de entrada em vigor ainda será definida em ato conjunto do CGIBS e da Receita Federal;
• Cumprir todas as exigências para evitar a aplicação da alíquota-teste de 1% sobre a receita (0,9% de CBS + 0,1% de IBS).

Quem não é afetado pela reforma na compra e venda de imóveis?

• Cidadãos que compram e vendem imóveis esporadicamente;
• Pessoas que realizam transações típicas de moradia própria;
• Quem já se enquadra nas isenções atuais de ganho de capital (como o reinvestimento em outro imóvel residencial).

Quem pode ser afetado pela tributação de IBS/CBS na venda de imóveis?

• Pessoas físicas que, no ano anterior, venderam mais de 3 imóveis distintos adquiridos há menos de 5 anos (LC 214/2025);
• Quem vender mais de 1 bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à data da alienação (LC 214/2025);
• Pessoas físicas que, no ano corrente, venderam mais de 3 imóveis — independentemente do valor —, podendo ser enquadradas como contribuintes no próprio exercício.

Atenção: Os critérios de receita de R$ 240 mil e R$ 288 mil referem-se às regras de locação, não de compra e venda. 

Um ponto fundamental da reforma é que a maioria das pessoas físicas não passará a ser contribuinte direto de IBS ou CBS na compra e venda de imóveis.

Apenas situações específicas — principalmente vividas por quem compra e vende imóveis em maiores quantidades — podem levar uma pessoa física para dentro do novo sistema de tributação.

Para a venda de imóveis, o enquadramento como contribuinte é baseado na quantidade de unidades vendidas, e não na receita obtida: a pessoa física que vendeu mais de 3 imóveis no ano anterior será considerada contribuinte de IBS e CBS. Para isso, os imóveis devem ter estado em seu patrimônio há menos de 5 anos contados da data de aquisição. 

Em linhas gerais, diz Natal, para quem compra ou vende um imóvel, as regras continuam exatamente como hoje: tributação por ganho de capital entre 15% e 22,5% e manutenção das isenções já existentes, como o reinvestimento na compra de outro imóvel residencial. 

O imposto de renda de pessoa física está totalmente fora da reforma do consumo. Ou seja: para o cidadão que compra e vende imóveis esporadicamente, a reforma não altera nada — nem no ano-teste, nem nos anos de implementação.

2027: o ano em que começam os impactos reais na reforma tributária de imóveis

• Entra em vigor a cobrança da CBS sobre a venda de imóveis realizada por pessoas jurídicas, dentro da fase de transição da reforma tributária;
• A alíquota modal estimada do novo IVA (CBS + IBS) gira em torno de 27% a 28%, com redutor de 50% para o setor imobiliário;
• Considerando apenas a parcela federal, a alíquota efetiva da CBS na venda é estimada em cerca de 4,5%;
• O novo modelo amplia o direito a créditos sobre despesas operacionais e custos, incluindo manutenção, IPTU, água, energia, condomínio, depreciação, obras e reformas.

Segundo Natal, a virada, de fato, vai ocorrer em 2027, quando começa a cobrança da CBS, que substituirá PIS e COFINS, para as pessoas jurídicas, representadas na maioria dos casos pela figura das holdings familiares.

A alíquota modal prevista para o novo sistema é de cerca de 28%, mas o setor imobiliário obteve um benefício relevante: a redução de 50% da alíquota na venda de imóveis.

“Se a gente segregar um terço, que é a CBS, essa alíquota vai ser em torno de 9% [um terço de 28%]. Com a redução de 50% na venda, então nós teríamos uma alíquota na venda, correspondente à CBS, algo em torno de 4,5%”, estima Natal.

O efeito dessa transição, entretanto, não é uniforme. No sistema atual, as empresas enquadradas no lucro presumido recolhem 3,65% de PIS/Cofins sobre a receita bruta, enquanto no lucro real a alíquota nominal é de 9,25%, com possibilidade de abatimento de créditos tributários.

“Com a CBS, há um aumento para quem está no presumido, mas surge uma vantagem nova: crédito amplo de despesas operacionais e de custos, que pode reduzir a alíquota efetiva. Entram nesse cálculo gastos com manutenção, IPTU, água, luz, condomínio, depreciação, obras e reformas — algo que o setor nunca teve de forma tão abrangente”, diz Natal.

Reforma tributária e imóveis 2029: tributo novo 

A partir de 2029, o IBS passa a incidir sobre a venda de imóveis, introduzindo uma tributação inédita para essas operações, já que ICMS e ISS não incidiam sobre compra e venda de imóveis no modelo atual.

Natal afirma que  essa etapa altera de forma mais direta a estrutura tributária do mercado imobiliário. Embora o IBS substitua ICMS e ISS no novo sistema, para o setor de compra e venda ele representa, na prática, um novo encargo tributário, com alíquota reduzida em 50%, conforme prevê a lei.

Na prática, isso pode representar cerca de 7 pontos percentuais adicionais na carga tributária das vendas realizadas por pessoas jurídicas, segundo estimativas do mercado, com possível repasse ao preço final dos imóveis novos ou comercializados por empresas.

2033 fecha o ciclo: a venda de imóveis passa a ter carga estimada próxima de 14%

A transição tributária imposta pela reforma termina em 2033, quando o sistema CBS + IBS estará totalmente implementado e harmonizado. 

A venda de imóveis por pessoas jurídicas deverá ter carga conjunta estimada em torno de 14%, resultado da aplicação do redutor legal de 50% sobre a alíquota modal projetada do IVA dual. 

“É uma mudança estrutural: a atividade de venda de imóveis, que ficou durante décadas à margem dos impostos indiretos, passa a integrar o IVA brasileiro, com destaque explícito na nota fiscal e direito amplo a créditos”, explica Natal.

Para o consumidor final, especialmente na compra de imóvel na planta ou pronto diretamente de empresas, o impacto tende a ser mais visível no preço final, já que parte da nova carga tributária pode ser repassada ao valor do imóvel.

O antes e depois: o que muda na reforma tributária 2026

Um dos pontos relevantes da reforma tributária, explica Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), é a transparência da cobrança para os contribuintes.

“Daqui para frente, o comprador saberá com mais clareza quanto está pagando de imposto. O tributo passará a ser destacado de forma mais transparente na operação e na cadeia de insumos da obra: por exemplo, se o cimento custa R$ 100 (em valor meramente ilustrativo), a parcela tributária correspondente estará discriminada no preço”, afirma o executivo. 

No regime atual, explica França, a tributação ocorre sobre a receita e, a partir disso, calcula-se o lucro para determinar os demais impostos. “Esse é o modelo que está em vigor hoje.”

Com a reforma, diz o representante do setor imobiliário, haverá uma mudança estrutural. “A nossa alíquota ficou definida em 50% da alíquota modal. A base de cálculo, então, será formada de uma forma diferente.”

Primeiro, parte-se do valor total do imóvel. Depois, entra em cena a alíquota social, que corresponde a R$ 100 mil para imóveis novos (é um redutor aplicado no valor do imóvel para efeito de cálculo de imposto).

“O valor do terreno e de eventuais obras também será deduzido. Sobre essa base, aplica-se 50% da alíquota modal. Se a alíquota modal ficar em 26% [ou 28% como estima o tributarista Eduardo Natal], por exemplo, a alíquota efetiva para o setor será 13% [ou 14%]. No caso das vendas parceladas, lembra França, cada parcela terá sua respectiva tributação destacada.”

O que esperar do aumento de preços?

Sobre o impacto final nos preços dos imóveis, a variação dependerá da faixa de valor do bem.

De acordo com o presidente da Abrainc, para moradias do programa Minha Casa, Minha Vida, o impacto deverá ser menor, porque, para um imóvel novo de R$ 200 mil ou R$ 250 mil, a dedução dos R$ 100 mil, somada ao valor do terreno, reduz bastante a base tributável. “Excluindo o MCMV, a taxa média deve ficar entre 8% e 10%”, estima França.

O executivo também argumenta que, do lado das empresas do setor, a estimativa da nova reforma gira ao redor dos 4% sobre o faturamento. “Esse cálculo foi feito pela nossa equipe técnica, em conjunto com o secretário da reforma [Bernard Appy], com a equipe do Ministério da Fazenda e com o próprio ministro Haddad. Nós investimos muito tempo nesse tema dentro da Abrainc”, afirma França.

França reforça que quando o processo da reforma tributária começou, a associação contratou uma empresa especializada no assunto e 15 associados da Abrainc foram selecionados.

“Fizemos um estudo detalhado, nota [técnica] por nota [técnica], para identificar exatamente qual era a tributação equivalente. Com isso, construímos a base técnica que permitiu defender a alíquota diferenciada de 50%. Quando o texto final da reforma saiu, refizemos todos esses cálculos e enviamos ao ministério da Fazenda para que os técnicos validassem as premissas. O ponto de partida sempre foi o mesmo: não aumentar a carga tributária. Todo esse processo foi extremamente técnico. Não houve decisões arbitrárias ou descoladas de números”, assegura França.

A associação, segundo o presidente da entidade, continua em contato direto com as equipes da Receita Federal durante o atual processo de regulamentação. “É um processo ainda em andamento”, avisa França.

Linha do tempo da reforma para o setor imobiliário

• 2026: ano teste, sem cobrança de IBS e CBS, mas com obrigações acessórias e integração digital obrigatória. Multas e alíquota-teste de 1% podem ser aplicadas a quem não cumprir as exigências.
• 2027: início da CBS, com alíquota reduzida para vendas de imóveis e possibilidade de créditos amplos de despesas.
• 2029: entrada do IBS, criando um imposto novo sobre a venda de imóveis, em substituição a ICMS e ISS.
• 2033: consolidação do sistema CBS + IBS, com carga final aproximada de 14% sobre a venda de imóveis por pessoas jurídicas.

Perguntas frequentes sobre a reforma tributária e imóveis

Veja as dúvidas mais frequentes sobre o tema e tudo o que você precisa saber sobre o assunto.

1. Pessoas físicas vão pagar mais imposto ao vender um imóvel?

Em geral, a pessoa física que vende um imóvel de forma eventual continua sujeita ao Imposto de Renda sobre ganho de capital, mantendo as regras atuais de alíquotas e isenções.

No entanto, a reforma tributária passou a prever a incidência de IBS e CBS quando a operação caracterizar habitualidade, como em vendas recorrentes ou atuação com perfil empresarial.

2. Comprar um imóvel na planta vai ficar mais caro?

Pode haver aumento no preço final, a depender da alíquota efetiva aplicada durante a transição da reforma tributária.

Com a substituição dos tributos atuais por IBS e CBS, o setor imobiliário passa a operar sob nova estrutura de incidência, embora a legislação preveja redução de 50% sobre a alíquota modal para operações com imóveis, buscando mitigar aumentos excessivos.

3. O IR sobre ganho de capital mudou com a reforma?

Não. O Imposto de Renda de Pessoa Física sobre ganho de capital continua forada reforma do consumo, com alíquotas entre 15% e 22,5% e manutenção das isenções já existentes.

4. Imóveis do Minha Casa, Minha Vida serão muito afetados?

O impacto tende a ser menor nos imóveis populares, como os enquadrados no Minha Casa, Minha Vida, porque a reforma prevê um redutor social de R$ 100 mil sobre a base tributável, o que reduz a carga incidente sobre imóveis de menor valor.

Segundo o Ministério da Fazenda, esse modelo busca tornar a tributação progressiva e preservar a habitação popular.

5. A carga tributária vai aumentar para as empresas do setor?

Para o Ministério da Fazenda, a expectativa não é de aumento relevante da carga tributária para as empresas do setor imobiliário.

A avaliação oficial é de que, com os redutores e a possibilidade de aproveitamento de créditos, a tributação pode se manter próxima à atual ou até ser reduzida, a depender do tipo de operação.

Checklist 2026: o que compradores e vendedores de imóveis precisam acompanhar

Veja tudo um checklist para não restar dúvidas sobre a atualização da Reforma Tributária de 2026.

1. Entender que 2026 será o ano de testes do novo sistema

• A implementação do novo modelo tributário começa em 1º de janeiro de 2026, em fase de testes e transição;
• Nesse período, entram em vigor a CBS (0,9%) e o IBS (0,1%), totalizando 1% de alíquota-teste;
• Os contribuintes que cumprirem corretamente as novas obrigações acessórias poderão ter dispensa do recolhimento em 2026, conforme as regras da Receita Federal.

2. Conferir se empresas e prestadores já estão adaptados aos novos sistemas

• Incorporadoras, imobiliárias, holdings e demais empresas do setor devem verificar se já estão preparadas para operar com:
  • o novo modelo nacional de nota fiscal eletrônica;
  • as Declarações dos Regimes Específicos (DeRE);
  • o ambiente eletrônico unificado da reforma tributária.

3. Atenção às obrigações digitais (especialmente para pessoas jurídicas)

Empresas devem cumprir as novas etapas digitais, como:

• emissão de documentos no novo padrão;
• envio das obrigações acessórias;
• integração ao sistema eletrônico unificado.

O descumprimento pode resultar na perda da dispensa prevista para 2026, com incidência da alíquota-teste de 1%.

4. Saber quem será contribuinte do novo sistema

• A maior parte das pessoas físicas não será contribuinte de IBS e CBS na compra ou venda eventual de imóvel.
• Em geral, a nova tributação atinge casos de habitualidade, como operações recorrentes com perfil empresarial.
• Nas regras relacionadas à locação, a incidência pode alcançar quem possui mais de 3 imóveis e receita anual superior a R$ 240 mil.
•  Para quem vende imóvel de forma esporádica, permanece a regra atual do Imposto de Renda sobre ganho de capital.

5. Checar se a imobiliária ou holding está preparada para 2027

• A partir de 2027, as empresas devem se preparar para a cobrança da CBS dentro do novo modelo tributário;
• A legislação prevê redutor de 50% sobre a alíquota modal nas operações com imóveis;
• O impacto final dependerá da regulamentação e do regime tributário adotado pela empresa.

6. Acompanhar a regulamentação da Receita Federal

Empresas, compradores e vendedores devem acompanhar as atualizações oficiais, já que o processo ainda está em andamento. Ainda podem surgir definições sobre:

• cronograma definitivo de implementação;
• funcionamento dos sistemas eletrônicos;
• regras finais de notas e registros;
• multas e penalidades aplicáveis.