Exclusão do cônjuge no financiamento: saiba como fazer

A exclusão de um cônjuge ou companheiro de um contrato de financiamento imobiliário no Brasil é um processo que depende de vários fatores legais e contratuais. Isso porque não existe uma lei federal específica que obrigue o banco a remover o nome do financiado automaticamente após o divórcio. 

Para pedir essa exclusão, normalmente é preciso que:

• Haja partilha formalizada do imóvel em processo de divórcio ou separação consensual;
• O banco seja comunicado e aceite uma nova operação de crédito com apenas um dos ex-cônjuges;
• O mutuário que ficará sozinho tenha capacidade de pagamento aprovada pela instituição financeira.

Vale lembrar que o financiamento imobiliário é um contrato de crédito entre o mutuário e a instituição financeira, regido pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), regulados pelo Banco Central do Brasil, e em caso de divórcio, o financiamento fica como sempre esteve: a dívida segue no nome dos dois integrantes do casal. Se as parcelas não forem pagas, a responsabilidade continua sendo de ambos.

O advogado especializado em direito imobiliário Vitor Theodoro, sócio da TB Advogados explica melhor a situação “Se não houver modificação na condição financeira do casal, não tem uma nova análise de crédito no banco. Só precisa informar à instituição financeira que existiu o divórcio. Em seguida, o casal acordará a proporção de pagamento do financiamento que continua sendo feito junto ao banco”, explica Theodoro.

Ele também comenta que para conseguir ajustar a situação, o primeiro passo é conversar e definir o formato que será a partilha dos bens, ou seja, como vai ser a divisão desse imóvel e, da mesma forma, como – e se – será realizado um novo formato de financiamento. 

Também é possível manter o financiamento no formato original, informando ao banco sobre o divórcio, mas mantendo o pagamento do financiamento imobiliário. “Pensando apenas no que é mais vantajoso financeiramente, digo que seria manter o crédito imobiliário original, até porque toda vez que existe modificação de contrato, tem custos com cartório e com impostos. Mas, obviamente, vai depender do relacionamento do casal pra definir o melhor rumo para os dois”, conclui Theodoro.

Mas é possível pedir a exclusão do cônjuge no financiamento? 

Sim, porém antes disso, você precisará passar por um trâmite cartorial para formalizar a partilha do imóvel e atualizar a sua matrícula no cartório correspondente. A partilha se refere à decisão judicial ou extrajudicial sobre a divisão dos bens.

Isso quer dizer que as prestações do imóvel financiado pagas enquanto o casal estava junto entram para o valor da causa da ação divórcio. Ou estão sujeitas à divisão de bens em um eventual acordo de separação entre os dois envolvidos.

Mas isso não altera as obrigações junto ao banco, só formaliza a partilha do imóvel. A dívida continuará sendo cobrada dos dois. Por isso, você vai precisar pedir ao banco credor a alteração do contrato de financiamento imobiliário, de forma que você seja o único devedor a assumir as parcelas restantes. 

Um novo documento deverá ser assinado, e as condições do contrato podem mudar. Essa solicitação pode ser autorizada ou não pelo banco.

“Na prática, o banco vai submeter você a uma nova análise de crédito, pedindo documentos que comprovem renda. Isso porque a instituição quer entender se você tem condições financeiras e histórico de pagador suficientemente bom para honrar as prestações sozinho”, complementa o advogado especialista em direito imobiliário. Se a instituição julgar que isso não é possível, é provável que não autorize a exclusão do seu ex-cônjuge do financiamento.

Em caso de negativa, a solução seria manter o financiamento a dois ou então vender o imóvel – mesmo com a dívida imobiliária em aberto.

E se o banco não aceitar?

A verdade é que não existe uma lei que force o banco a excluir automaticamente o cônjuge do contrato de financiamento após o divórcio. Mesmo após a partilha judicial ou escritura pública, a instituição financeira pode exigir:

• nova análise de crédito e renda;
• comprovação de capacidade financeira suficiente;
• eventual renegociação do contrato original. 

Se o banco negar a exclusão, a alternativa pode ser uma nova operação com o residual de dívida (como um refinanciamento no nome de apenas um ex-cônjuge), uma negociação de quitação ou até a venda do imóvel para encerrar o financiamento.

Como é feita a partilha de um imóvel financiado após o divórcio?

A partilha de um imóvel financiado após o divórcio é feita de acordo com algumas variáveis:

• O regime de bens do casamento (se comunhão total, parcial ou separação de bens);
• Se o financiamento de imóvel foi feito durante o matrimônio ou antes dele

No caso de um financiamento feito antes ou depois de um casamento com comunhão total de bens, o imóvel, quando quitado, seria uma propriedade conjunta do casal. 

Desse modo, cada um seria detentor de 50% do imóvel – a mesma lógica se aplica à dívida, portanto. A situação é a mesma caso o casamento tenha sido feito em comunhão parcial de bens e a compra do imóvel tenha sido feita depois da união.

Por outro lado, caso o financiamento tenha sido feito antes de um casamento com comunhão parcial de bens, originalmente, o devedor é apenas um dos cônjuges. 

Mas durante o período em que estiveram casados, é como se os dois tivessem pagado as parcelas. Portanto, o outro membro do casal também tem direito a um percentual do imóvel equivalente às parcelas pagas durante a união.

Para resolver essa situação, além de acordar a partilha da propriedade, é preciso pedir ao banco apenas um reenquadramento das condições contratuais. Não é preciso assinar um novo contrato, apenas ajustar os termos do contrato já assinado.

Já a separação total de bens deve ser analisada caso a caso. Se o cônjuge nunca fez parte do contrato, por exemplo, nada precisa ser alterado. Se o casal decidiu voluntariamente assinar o contrato junto, um deles pode ficar com o imóvel se receber ou adquirir a parte equivalente do outro.

Quais os custos envolvidos na exclusão?

Antes de seguir com o processo, é importante estar atento aos custos que podem incidir sobre ele

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): é um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas (por ato inter vivos). Se a partilha ou transferência for considerada onerosa ou envolver compensação financeira entre os cônjuges, o valor pode ser cobrado; 

• ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): é um imposto estadual que incide sobre a transmissão não onerosa de bens (como doação). Se a partilha resultar em um dos cônjuges recebendo o imóvel sem compensar o outro financeiramente, pode haver incidência de ITCMD sobre essa diferença. 

Em muitos casos de divórcio consensual sem pagamento entre as partes, a transferência pode não ser tributada pelo ITBI, conforme entendimento jurisprudencial recente, desde que não haja contraprestação financeira. 

Além desses tributos, existem custos cartoriais como escritura, averbação e registro no cartório de imóveis, que variam conforme o estado e o município.

Passo a passo: como efetuar a exclusão do ex-cônjuge do financiamento

Entenda agora o passo a passo para fazer o processo de exclusão. Lembre que no  caso de união parcial ou total de bens, um acordo extrajudicial ou uma decisão judicial vai decidir com quem fica com o imóvel, quando quitado.

 É natural que a mesma pessoa que receba o imóvel na partilha também procure assumir a dívida com o banco. O trâmite para consolidar essa decisão é a seguinte:

1. No Cartório de Registro de Imóveis competente, é preciso registrar a partilha do imóvel através da averbação na sua matrícula. É necessário apresentar a sentença judicial ou ainda a escritura pública de separação consensual com partilha de bens. Esse registro, no entanto, não altera as obrigações que o ex-casal têm com o banco credor;

2. Ao banco credor do financiamento, é preciso solicitar uma nova análise de crédito e a assinatura do novo contrato, dessa vez em que apenas um membro do ex-casal seja o mutuário. O banco tem direito de negar essa solicitação caso não haja capacidade de pagamento, de acordo com o artigo 229 do Código Civil;

3. Se o novo contrato foi emitido e assinado, é hora de pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), se houve pagamento de um dos cônjuges ao para a transmissão do bem. Se não houver pagamento, ou seja, tudo foi feito por meio de um acordo que estabeleceu doação, é preciso então pagar o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD);

4. Feito isso, é hora de registrar o novo contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente. Depois, é preciso entregar ao banco o comprovante desse registro

Posso tirar o nome do cônjuge que não entrou com renda?

Não automaticamente. Mesmo que o cônjuge não tenha composto renda na contratação do financiamento, ele continua sendo mutuário se assinou o contrato. Para o banco, o que importa não é apenas a renda apresentada, mas quem assumiu juridicamente a dívida.

Isso significa que, após o divórcio ou separação, a exclusão desse cônjuge seguirá o mesmo procedimento padrão.

É possível excluir o cônjuge antes da sentença de divórcio?

Via de regra, não. A exclusão do cônjuge antes da sentença de divórcio ou da escritura pública de separação consensual é rara, porque o banco exige a definição formal da partilha dos bens antes de alterar o contrato.

A simples separação de fato não modifica o estado civil nem os direitos patrimoniais do casal. Enquanto não houver decisão judicial ou escritura pública, o imóvel e a dívida continuam juridicamente vinculados a ambos.

Posso usar o FGTS depois da exclusão do cônjuge?

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), por sua vez, pode ser usado para o financiamento e quitação da dívida do bem.

Mas para que isso funcione, é preciso seguir  as regras específicas do SFH, e que o cônjuge que permanece conste no contrato ou na matrícula do imóvel conforme exigências da Caixa Econômica Federal. 

Como alterar o financiamento para o nome do ex-cônjuge?

Caso tenha a intenção de transferir o financiamento para o nome do  ex-cônjuge será preciso solicitar ao banco que emita um novo contrato no nome dessa pessoa. 

Mas isso só será possível após a análise de crédito do banco, que avaliará se esse mutuário terá capacidade de honrar as parcelas sozinho. 

É possível solicitar a exclusão também em caso de união estável?

Sim. Assim como no divórcio, a exclusão do companheiro em caso de união estável é possível, mas exige alguns cuidados específicos.  

O primeiro passo é formalizar a dissolução da união estável, por escritura pública ou decisão judicial. Sem isso, o banco dificilmente aceitará alterar o contrato, pois não haverá definição clara sobre a partilha do imóvel. Após a dissolução, o procedimento segue o mesmo padrão do casamento.

É possível transferir o financiamento para terceiros?

Também é possível efetuar essa transferência. Neste caso, o casal informa ao banco as pessoas que poderiam assumir essa dívida, mas é importante lembrar que a indicação não significa automaticamente a transferência. 

Será preciso passar por uma nova avaliação de renda e capacidade de pagamento. “Será feito uma nova análise de crédito para saber se quem quer ser o responsável pelo financiamento tem condições de assumir essa dívida. O banco tem total autonomia em definir se aceita ou não essa pessoa que está querendo arcar com esse financiamento”, explica Theodoro. 

Se a instituição negar a transferência, o casal segue na busca para encontrar um perfil que seja aprovado. Só assim é possível fazer a transferência da dívida.

Quanto tempo leva o processo de exclusão?

O prazo não é fixo e depende de três etapas principais:

• Formalização da partilha: se for judicial, pode levar meses. Se for extrajudicial (consensual, sem filhos menores), costuma ser mais rápido, variando de algumas semanas;
• Análise de crédito pelo banco: após a entrega da documentação, os bancos costumam levar de 15 a 45 dias para concluir a análise, dependendo da instituição e da complexidade do caso.
• Registro em cartório: a averbação da partilha e o registro do novo contrato no Cartório de Registro de Imóveis costumam levar de 10 a 30 dias, conforme o cartório e o estado.

Na prática, o processo completo pode levar de 1 a 6 meses, dependendo do tipo de divórcio, da agilidade do banco e do cartório.

Como fazer o processo de exclusão do cônjuge do seu financiamento?

Como você pôde perceber, fazer este processo de exclusão de uma pessoa de um financiamento de imóvel nem sempre é fácil. Por isso, contar com orientação especializada pode ajudar a reduzir erros, atrasos e custos adicionais ao longo do processo.

Equipes dedicadas à assessoria de crédito, acompanham o cliente desde a simulação do financiamento até a formalização do contrato. Esse suporte inclui a interlocução com as instituições financeiras, a análise das condições oferecidas pelos bancos e o esclarecimento de dúvidas sobre cada etapa da operação.

Após a aprovação do crédito e a escolha do imóvel, a equipe também presta apoio na fase jurídica do financiamento, acompanhando a emissão do contrato, a assinatura das partes e os procedimentos cartoriais necessários. Entre eles estão a orientação para pagamento do ITBI e o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

Por isso, antes de entrar com o processo a dica é escolher empresas em que você confia para te ajudar a tornar essa etapa mais leve e menos burocrática.