Inquilino com mais de 5 anos: quais os direitos?

Ao morar por muitos anos em um mesmo imóvel alugado, é comum que os inquilinos tenham algumas dúvidas sobre os novos direitos adquiridos e como exercê-los. Entre as  mais comuns estão as dúvidas sobre a chamada “regra dos 5 anos”.

Afinal, ela existe de fato? O inquilino pode ser despejado mesmo após tanto tempo? O contrato precisa ser renovado depois desse período?

A resposta depende de uma série de fatores previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), especialmente do tipo de contrato e da finalidade do imóvel.

Quais os direitos do inquilino com mais de 5 anos?

Ao locar um imóvel por mais de 5 anos, o inquilino adquire alguns direitos em relação ao aluguel, mas não cria um direito adquirido à posse do imóvel. Em linhas gerais, após muitos anos de aluguel, o locatário pode ter:

• Direito à continuidade da locação, nos termos da lei;
• Direito à ação renovatória, no caso de imóveis comerciais (se preenchidos os requisitos);
• Direito à revisão do valor do aluguel, em determinadas situações;
• Direito de preferência na compra do imóvel, se o proprietário decidir vendê-lo.

Esses direitos variam conforme o tipo de contrato e o cumprimento das exigências legais.

Quais fatores influenciam nos direitos de locação?

Os direitos do locatário podem variar conforme diferentes fatores relacionados ao contrato e à relação de locação. Os principais estão abaixo.

Tipo de locação

Refere-se ao tipo de contrato a ser estabelecido entre as duas partes. Afinal, o aluguel pode ser residencial, comercial (ou não residencial) e de temporada.

Em cada caso, há regras e regulamentos específicos que definem obrigações e direitos específicos para as partes envolvidas.

Contrato por escrito

Outro fator que influencia nos direitos de locação é a existência de um contrato por escrito firmado entre as partes. Isso porque ele estabelece com clareza os termos do aluguel, incluindo o valor, o prazo, as responsabilidades do locador e do locatário, entre outros detalhes. 

Em caso de conflitos e disputas, por exemplo, ele serve como uma evidência para garantir os direitos das partes envolvidas. Logo, é altamente recomendável que a locação seja formalizada por meio de um contrato escrito, seja ela comercial, residencial ou de temporada.

Prazo definido de locação

O prazo definido de locação (com data de início e término) é outro aspecto que afeta os direitos das partes envolvidas nesse tipo de negociação. Em especial, porque há regras específicas para a renovação e encerramento de contratos que possuem um determinado tempo de validade.

Diferença entre aluguel residencial e aluguel comercial

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece regras diferentes para contratos de locação residencial e locação comercial porque os objetivos desses contratos não são os mesmos.

Enquanto o aluguel residencial está ligado ao direito à moradia, o aluguel comercial envolve a exploração de atividade econômica, o que exige uma proteção jurídica específica ao ponto comercial. Entenda melhor:

Aluguel residencial: foco no uso para moradia

No contrato residencial, o imóvel é alugado para fins de habitação. Nesse caso, a lei busca equilibrar dois direitos fundamentais:

• o direito do inquilino à moradia;
• o direito do proprietário de dispor do próprio bem.

Por isso, mesmo que o inquilino permaneça por muitos anos no imóvel, a legislação não garante um direito automático de permanência indefinida. Quando o contrato chega ao fim e o inquilino continua no imóvel sem oposição do locador, a locação é prorrogada por prazo indeterminado, mas isso não impede que o proprietário peça a devolução do imóvel, desde que respeite os prazos legais de aviso.

Exemplo prático:
Um inquilino mora há 7 anos em um apartamento alugado. O contrato inicial era de 30 meses e foi prorrogado automaticamente após o término. Mesmo com esse tempo de permanência, o proprietário pode solicitar o imóvel de volta, mediante aviso prévio de 30 dias, sem necessidade de justificativa, desde que faça a notificação com o prazo legal. O fato de o inquilino morar ali há mais de 5 anos não impede a retomada.

Aluguel comercial: proteção à economia

Já no aluguel comercial, o imóvel é utilizado para o exercício de uma atividade empresarial, como uma loja, restaurante ou escritório. Por essa razão, a Lei do Inquilinato prevê mecanismos específicos de proteção ao inquilino comercial, sendo o principal deles a ação renovatória do contrato de locação.

Esta permite que o inquilino, desde que cumpra os requisitos legais, peça judicialmente a renovação do contrato, mesmo contra a vontade do proprietário, com o objetivo de evitar a perda do ponto comercial.

No entanto, observe que não basta estar no imóvel há 5 anos. Para se qualificar para uma ação renovatória existem algumas condições específicas que precisam ser respeitadas.

Em primeiro lugar, a locação deve ser comercial e ter um contrato por escrito com prazo determinado. Além disso, o período de vigência deste documento deve ser de 5 anos.

Se a soma dos contratos firmados ao longo dos anos equivaler a um prazo de 5 anos, a ação renovatória também pode ser válida. Ainda, o inquilino deve estar no mesmo ramo de atuação pelo período mínimo e ininterrupto de 3 anos.

Para que a ação renovatória seja válida, o inquilino deve comunicar o locador com antecedência — no máximo 1 ano e no mínimo 6 meses antes do término do contrato vigente. Se esse prazo não for respeitado, perde-se o direito de renovação.

Requisitos legais

Para ter direito à ação renovatória, o inquilino deve cumprir, cumulativamente:

• Contrato escrito
• Prazo mínimo de 5 anos de locação, contínuos ou por contratos sucessivos
• Exercício da mesma atividade comercial por, no mínimo, 3 anos

Prazo para entrar com a ação

A ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato. A perda desse prazo extingue o direito à renovação compulsória.

Exemplo prático:

Uma padaria funciona no mesmo endereço há 6 anos, com contratos escritos sucessivos e exercício contínuo da mesma atividade. Se o proprietário decidir não renovar o contrato ao final do prazo, o locatário pode propor uma ação renovatória para manter a locação, preservando o ponto comercial construído ao longo dos anos.

Ação indenizatória de locatários comerciais

Além da ação renovatória, a Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de indenização ao locatário comercial em situações específicas, como quando a renovação é indevidamente negada ou quando a retomada do imóvel causa prejuízos comprovados, nos termos da lei.

Desse modo, garante-se uma compensação financeira para a pessoa que utilizava o espaço para vender, diminuindo os impactos da devolução do imóvel.

Por que os 5 anos têm efeitos diferentes em cada caso?

O prazo de 5 anos tem especial relevância no aluguel comercial porque é um dos requisitos legais para a ação renovatória. Já no aluguel residencial, esse mesmo período não gera um direito equivalente.

Em outras palavras:

• no aluguel comercial, 5 anos de locação contínua podem fundamentar um pedido judicial de renovação do contrato;
• no aluguel residencial, 5 anos de permanência não impedem a retomada do imóvel pelo proprietário, desde que a lei seja respeitada.

Essa distinção existe porque a legislação entende que a perda abrupta de um ponto comercial pode causar prejuízos econômicos significativos, enquanto a locação residencial segue uma lógica jurídica diferente.

O proprietário pode pedir o imóvel de volta?

Sim. Nos contratos residenciais por prazo indeterminado, o locador pode solicitar a devolução do imóvel, desde que respeite o aviso prévio legal, sem necessidade de justificar o motivo, salvo exceções previstas em lei.

E nos casos comerciais? 

Mesmo quando os requisitos são atendidos, a lei permite que o locador se oponha à renovação em hipóteses específicas, como:

• Uso próprio do imóvel;
• Realização de obras que impliquem demolição ou transformação substancial;
• Outras situações previstas expressamente na legislação.

Quais direitos o inquilino não adquire, mesmo após 5 anos?

Mesmo após longos períodos no imóvel, o inquilino não adquire direito de propriedade, nem de garantia vitalícia de permanência Também não pode impedir a venda do imóvel.

Além disso, não está imune a despejo nos casos previstos em lei. Isso porque o tempo de locação, isoladamente, não se sobrepõe às regras contratuais e legais.

Como garantir seus direitos como locador? 

Para garantir os direitos como locador e evitar contratempos, é essencial que o inquilino dê atenção a alguns  detalhes como:

• Conhecer a legislação: entender os regulamentos relacionados à locação de imóveis e dos direitos e obrigações de cada parte;
• Ter um contrato de locação por escrito: ajuda a evitar mal-entendidos e fornece uma base legal sólida em caso de disputas.
• Realizar vistorias no imóvel: essa medida permite documentar o estado da propriedade e identificar quaisquer danos que possam ocorrer durante o tempo de aluguel.
• Consultar um advogado imobiliário: esse profissional poderá ajudá-lo de modo a garantir que todos os seus direitos sejam protegidos e respeitados.

Além disso, recorrer a empresas sérias, com boa reputação e experiência no mercado imobiliário, contribui para processos mais transparentes, contratos bem estruturados e negociações mais equilibradas. Informação qualificada e suporte especializado são aliados essenciais para uma relação locatícia mais segura, estável e alinhada à lei.