Reforma e valorização: como imóveis antigos podem se tornar um ótimo investimento

Reformar um imóvel antigo para vender é uma moda que volta de tempos em tempos. Hoje, com a metragem menor de apartamentos novos, é uma chance de comprar mais por menos — mais espaço e preço mais em conta. A chance de valorização e lucro existe, mas é indicado fazer as contas para garantir um retorno atraente.

Neste guia, mostramos como planejar a reforma de um imóvel antigo para vender com menos risco e mais chance de lucro.

Por que investir em imóveis antigos pode valer mais a pena do que comprar novos

É comum encontrar em áreas valorizadas de grandes capitais, como São Paulo e Rio de Janeiro, imóveis antigos que unem características raras em lançamentos: boa localização, metragem maior do que a média e preço mais competitivo.

Com atenção aos custos de reforma, é possível encontrar uma boa fonte de renda com aluguel ou embolsar um lucro que compense o investimento.

Metragem maior por um valor menor

A planta mais ampla de apartamentos antigos é uma oportunidade para os compradores que buscam conforto. Em muitos casos, integrar os ambientes é uma boa saída para aumentar a percepção de valor daquele imóvel.

Localização estratégica

Se o imóvel antigo estiver em bairro central, com infraestrutura de transporte e serviços, a procura dos compradores tende a ser maior.

Valorização acelerada após reforma

Tanto reformas cosméticas quanto estruturais podem colocar o imóvel em outro patamar de preço, comparável ao de unidades novas ou prontas. Mas faça um plano bem pensado incluindo prazo para fazer as melhorias e os custos.

Quando a reforma realmente vale a pena

Um imóvel antigo deve ser avaliado por aquilo que está à vista e o que está escondido. Problemas estruturais de elétrica e hidráulica, por exemplo, não inviabilizam a compra para investir — mas é preciso entender o quanto vai pesar no orçamento para os ajustes.

De modo geral, os especialistas recomendam que o valor total da reforma não ultrapasse uma faixa entre 15% a 20% do preço do imóvel. Além disso, o retorno tende a diminuir.

Simulação de valorização

Utilize plataformas de pesquisa, como a Loft, FipeZap e OLX, para comparar o preço de um imóvel antigo e o de unidades prontas ou novas. Assim, é possível entender a perspectiva de valorização.

Reformas que mais valorizam imóveis antigos

A dica de ouro para reformar um imóvel para vender é pensar com cabeça de investidor. Deixe de lado o gosto pessoal e procure fazer intervenções que agradem à maioria das pessoas.

Cozinha e banheiros

São cômodos sensíveis para os compradores. Invista em novos revestimentos e cores neutras para renová-los.

Instalações elétrica e hidráulica

Algumas palavras mágicas brilham nos olhos dos compradores, como “acabei de refazer as partes elétrica e hidráulica”. Isso pode ser essencial em imóveis antigos, mas o valor das intervenções tende a ser maior. Cuidado para equilibrar essa parte com o restante dos ajustes.

Iluminação e integração de ambientes

Truques simples de iluminação trazem outra cara para os imóveis antigos. Se for possível derrubar paredes e integrar ambientes, melhor ainda: o espaço ganha perspectiva e vai chamar a atenção em anúncios.

Portas, janelas e armários

Pequenas reformas, como pintura e troca de fechaduras, podem passar a sensação de renovação.

“Botox” imobiliário

Sem desembolsar muito dinheiro, aposte em pintura e detalhes de acabamento, o “botox” dos imóveis antigos para revenda.

Como equilibrar financiamento e reforma

Adote uma lógica de empresa se precisar de financiamento para comprar um imóvel antigo e reformar para vender. Em outras palavras, calcule qual será o seu fluxo de caixa, considerando:

• Valor das parcelas mensais
• Custo mensal da reforma, incluindo materiais e mão de obra

Se o custo do financiamento consumir todo o seu orçamento, o imóvel pode ficar parado, gerando custos e sem fornecer renda extra.

Os investidores profissionais, que já possuem mais de uma casa própria, podem pesquisar linhas de crédito que oferecem juros mais baixos quando o imóvel é colocado como garantia (home equity).

Como calcular o retorno da reforma

Foque no simples para fazer um bom negócio com a reforma de imóvel para vender. Veja o exemplo hipotético:

• Um imóvel comprado por R$ 600 mil
• A reforma custou R$ 90 mil (15% do preço de compra)
• A expectativa, com base em dados de mercado, é revender por R$ 800 mil

O lucro, então, será de R$ 110 mil.

No entanto, vale colocar nessa conta o custo do financiamento, se o investidor precisar de um. Nestes casos, o lucro final será menor.

Erros que podem reduzir a valorização

Mesmo bons imóveis antigos podem não atingir todo o potencial de valorização se a reforma não for bem pensada. Veja alguns itens de atenção.

Gastar demais em itens de gosto pessoal

Não gaste tempo ou dinheiro personalizando o imóvel antigo. É melhor apostar em intervenções para tornar o apartamento ou casa mais agradável aos olhos, sem pensar no gosto pessoal.

Ignorar problemas estruturais

Infiltrações ou elétrica antiga podem gerar problemas no futuro e, a depender do contrato, a conta terá de ser paga pelo investidor.

Não existe mágica para reformar um imóvel e revender. É deixar o usado com cara de novo, aproveitando características que hoje já não existem em unidades novas, como metragem mais ampla. Faça as contas e se planeje para evitar que a renovação tenha um custo vantajoso.