Aluguéis de curta temporada geram disputas judiciais em SP

O aluguel de curta temporada em apartamentos populares de São Paulo, como os enquadrados em Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), tem gerado intensa disputa judicial.

Mesmo proibido por lei municipal, o uso dessas propriedades para aluguel via plataformas como Aribnb e Booking tornou-se tornou comum. A prática, porém, virou foco de conflito entre moradores, principalmente em bairros valorizados como Vila Madalena, Pompeia e Oscar Freire, áreas bastante procuradas por turistas. E a briga vai parar na Justiça.

Em uma série de casos apontados em reportagem do jornal Estadão, magistrados têm anulado convenções de condomínio que permitiam a locação de curta temporada, e refutaram argumentos de investidores sobre o “direito de propriedade”. Mas o contrário também pode acontecer.

Ações coletivas e decisões divergentes

Casos emblemáticos, como o do edifício Nex One Ministro Ferreira Alves, na Pompeia, mostram a complexidade das disputas. Localizado perto do Allianz Parque, o prédio foi alvo de duas ações judiciais coletivas entre 2024 e 2025.

Uma delas resultou na anulação de uma alteração na convenção do condomínio que havia permitido os aluguéis de curta duração, decisão que contou com parecer favorável do Ministério Público de São Paulo (MP-SP).

“A alteração unilateral da convenção de condomínio a fim de permitir a locação de curta duração […] é contrária à legislação sobre o tema”, afirmou o juiz Fernando José Cúnico em novembro.

Já em outro processo, de outubro, uma decisão oposta foi proferida, extinguindo a ação ao aceitar o argumento de que a lei municipal restringe a faixa de renda apenas do comprador do imóvel, e não de seus usuários. Segundo a incorporadora responsável, One Innovation, os casos envolvem pedidos de cancelamento da alteração da convenção e ainda cabem recursos.

Outras disputas judiciais e impactos no mercado

O caso específico do prédio Nex One Vila Madalena, localizado próximo à estação de metrô homônima, mostra a dificuldade de reverter irregularidades. Em dezembro, a 35ª Câmara de Direito Privado decidiu a favor do condomínio local, proibindo um proprietário de alugar o imóvel em curta temporada, com base na legislação municipal que veda esse uso para habitações HMP.

O juiz Vítor Gambassi Pereira, ao decidir sobre o edifício Today Brigadeiro, destacou que “é inviável concluir que um imóvel destinado ao atendimento a famílias de baixa renda cumpra sua função social quando utilizado para locações de curta temporada […], incompatível com uma família de baixa renda”.

A Prefeitura de São Paulo reforça que tem intensificado a fiscalização da política de habitação popular, especialmente após a edição do Decreto 64.244/25, que amplia os controles sobre o destino das unidades populares.

Segundo a prefeitura,”a prática é proibida nessas unidades independentemente do seu período de aquisição”, informou em nota enviada ao Estadão. “Convenções condominiais não se sobrepõem à legislação municipal”, complementou.

A Justiça também tem recebido ações de distrato movidas por compradores que alegam desconhecer restrições sobre faixas de renda e uso residencial. As sentenças favoráveis geralmente envolvem casos em que foi comprovada a falta de transparência das construtoras.

Estudos apontam desvios e falhas na fiscalização

O uso de moradias HIS e HMP para hospedagens temporárias também foi apontado como irregular em estudos e investigações oficiais. Um levantamento do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), em parceria com a Fundação Tide Setubal, identificou anúncios massivos desses imóveis em plataformas digitais, classificados como “red flags” para desvios da política habitacional. “Trata-se da exploração da unidade de HIS como negócio”, destaca o estudo.

A Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal também investigou as irregularidades e ouviu moradores que denunciaram o “desvirtuamento” de prédios populares para fins comerciais.

Além disso, o MP-SP ajuizou ação em 2025 contra a Prefeitura de São Paulo, mencionando negligência na fiscalização das unidades com incentivos municipais.

Enquanto demandas judiciais se acumulam, a locação de curta temporada nessas moradias populares permanece como um dos maiores desafios para a política habitacional paulistana.

*Com informações de Estadão