Construção de luxo ajuda a reduzir aluguéis em grandes mercados, diz estudo

Dados recentes da empresa de inteligência imobiliária CoStar mostram como a expansão da oferta de imóveis, especialmente em empreendimentos de alto padrão, contribuem para a redução de aluguéis no mercado imobiliário de grandes cidades dos Estados Unidos.

Em coluna para o Estadão, Gustavo Favaron, CEO do GRI Institute, usa outros estudos para desmistificar uma máxima: construir empreendimentos de alto padrão encarece as cidades e agrava o aluguel. Segundo Favaron, dados empíricos em escala, retirados do mercado norte-americano e na Europa, fazem essa tese ruir.

A pesquisa da CoStar, feita em novembro de 2025, mostra, por exemplo, que o aluguel médio nos Estados Unidos caiu 0,18%. Essa foi a maior retração mensal em 15 anos. A queda foi ainda mais expressiva em cidades que apresentaram um crescimento robusto no estoque de apartamentos nos últimos anos.

Entre os exemplos analisados na pesquisa, destaca-se Austin (Texas), que teve crescimento médio anual no estoque residencial de 6,8% e uma queda acumulada de 15,2% nos aluguéis desde o pico. Houston (4,9% de crescimento no estoque) e Denver (4,3%) também registraram reduções expressivas nos preços, com queda de 9,0% e 8,5%, respectivamente. Nashville, Charlotte, Orlando e Raleigh estão entre outras cidades que repetem essa tendência, todas com expansão robusta da oferta.

Como a oferta afeta o mercado de aluguéis

A pesquisa detalha que a construção de novos imóveis, especialmente de alto padrão, cria um movimento em cadeia no mercado imobiliário. Inquilinos de rendas mais altas migram para unidades novas, liberando imóveis intermediários e antigos. Isso força os proprietários de unidades mais velhas a reduzir os preços para atrair novos ocupantes.

Em alguns mercados, segundo a análise, a redução no aluguel desses imóveis antigos chegou a 11%. Em alguns casos, valores finais ficaram abaixo dos cobrados por imóveis de interesse social regulados por políticas públicas. A lógica por trás dessa dinâmica é respaldada por outros estudos acadêmicos, como os realizados na Alemanha.

Um levantamento publicado em 2024 no Journal of Political Economy: Macroeconomics avaliou o impacto da expansão da oferta habitacional em mercados europeus. E descobriu que, para cada 100 unidades novas construídas, os aluguéis foram reduzidos entre 0,4% e 0,7% no mercado geral. Esse efeito foi identificado como quase imediato, sendo mais visível nos primeiros 12 meses após a entrega dos novos imóveis.

Recomposição de preços antigos depende de escala e regularidade da oferta

Por outro lado, o estudo destaca que essa dinâmica não ocorre de maneira uniforme e depende diretamente de uma oferta escalável e regular. Mercados onde a construção é restrita ou financeirizada, como Toronto e Taipei, apresentam resultados diferentes.

Nessas cidades, em vez de reduzir os valores de locação, os empreendimentos de luxo se tornaram ativos especulativos, fazendo com que os aluguéis permanecessem altos.

Nos mercados analisados, os desafios principais são a falta de diversificação de oferta e a presença de políticas públicas que dificultam a construção. Onde a produção de imóveis não acompanha a demanda crescente, os preços tendem a subir, independentemente da qualidade ou padrão das novas residências.

No Brasil, embora não existam estudos profundos correlacionais, indicadores de mercado e leituras indiretas – FipeZap, Secovi-SP e IBGE – mostram que a escassez de oferta, somada a barreiras regulatórias e urbanísticas, tem elevado os aluguéis nas grandes cidades.

Os dados, segundo Favaron, enfatizam que a ampliação da oferta habitacional — seja no segmento de alto padrão ou em outras faixas — é um fator essencial para equilibrar o mercado.

*Com informações de Estadão