Reforma tributária: Raquel Queiroz explica o que muda para imobiliárias em 2025 e 2026

Este é o segundo episódio da conversa especial com a advogada Raquel Queiroz sobre os impactos da reforma tributária no mercado de locações. O vídeo deste episódio está disponível acima. Se você ainda não assistiu à primeira parte, recomendamos fortemente começar por ela: Episódio – Parte 1.

O que você vai aprender neste episódio

• Por que 2026 será um ano de testes e ajustes para o setor imobiliário.
• Como funcionará o split payment e o impacto direto no repasse ao proprietário.
• Qual o dever informativo das imobiliárias, e porque ele é crítico neste momento de transição e mudanças
• O papel dos contratos, sistemas e processos diante do IVA dual e do CIB.
• Como a informalidade atual do mercado será pressionada a desaparecer.

2026 será um ano de testes — e por que isso importa

Como destacou Raquel, 2026 será um “laboratório” para governos, imobiliárias e contribuintes. Não será um período arrecadatório, mas um ano para validar sistemas, notas de pessoa física e modelos tecnológicos que ainda não existem ou não operam plenamente — inclusive em grandes capitais.

“É testar. A prefeitura de São Paulo, por exemplo, não está com o sistema de notas para pessoa física rodando. Vai meio que forçar todo mundo a entrar no fluxo.” — Raquel Queiroz

Essa fase de adaptação torna o planejamento de 2025 ainda mais crucial, já que os impactos começam antes da virada para o novo modelo.

Split payment: o imposto que sai no momento do pagamento

Na visão da Raquel, o split payment é um dos pontos mais disruptivos para quem opera locação. A lógica: no momento em que o aluguel é pago, o imposto já é automaticamente retido e destinado ao cofres públicos.

“Paguei o boleto, o imposto já foi direto para o cof. O próprio banco faz essa destinação.” — Raquel Queiroz

Isso significa que proprietários passarão a receber valores líquidos menores, e os sistemas das imobiliárias — ERPs, conciliação bancária, compensação — precisarão se adaptar rapidamente.

O dever informativo das imobiliárias

Mesmo antes da reforma, o contrato de administração de locações — que segundo Raquel tem natureza tríplice (agenciamento, mandato e prestação de serviço) — já que a imobiliária atue com diligência e informação de forma rigorosa. Neste período de transição, conhecer a lei e as implicações da reforma é crucial para aqueles que querem ter e transmitir a segurança em seu negócio.

“O administrador de locações hoje tem um dever informativo gigantesco. É isso que mais está pesando.” — Raquel Queiroz

Esse dever se conecta à responsabilidade objetiva prevista no Código de Defesa do Consumidor: se uma má orientação causar prejuízo ao proprietário, a imobiliária pode ser obrigada a indenizar — mesmo sem intenção ou culpa direta.

Compensação tributária: quando ela acontece e quando não

A compensação é um dos temas mais mal compreendidos. Raquel explica que ela não se limita ao aluguel; pode envolver qualquer serviço contratado pelo contribuinte.

Ela chama atenção para uma incógnita: as holdings — comuns no mercado imobiliário — terão pouco a compensar, por não operarem como estruturas empresariais reais.

Isso pode reduzir a margem de locadores que utilizam holdings puramente patrimoniais.

O impacto (e o fim) das práticas informais

Segundo Raquel, a possibilidade de compensação fará o com que os agentes de mercado no Brasil passem a exigir nota fiscal de tudo — manutenção, vistorias, taxas avulsas e qualquer serviço “por fora” que ainda circula no mercado. Para prestadores de serviços acostumados a enviar o orçamento e embolsar o pagamento sem executar o serviço, é o fim da prática.

Além disso, o novo CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) vai cruzar dados de cartórios e prefeituras, reduzindo espaço para imóveis não declarados ou ocupações irregulares não reportadas.

“Cada imóvel vai ter um DNA, igual CPF. Vai aparecer tudo.” — Raquel Queiroz

O que fazer agora: organização, carteira e urgência

Raquel é enfática ao dizer que o trabalho não cabe mais “para depois”. Os marcos de 2025 e 2026 exigem que as imobiliárias revisem contratos, processos e sistemas.

• Triagem da carteira: identificar locadores que entrarão na faixa de tributação.
• Contratos: observar vigências antigas, indeterminações e pontos que podem mudar o regime.
• Sistemas: preparar ERP, cadastro, conciliação e fluxo de split payment.
• Processos: criar protocolos informativos claros para cada tipo de locador.

Para Raquel, o setor está vivendo uma mudança estrutural acelerada que exige profissionalização, e nenhuma operação deve passar sem estudar bem o tema e planejar os próximos passos com apoio de consultoria especializada.

“O mercado vai separar quem sabe de quem não sabe, quem tem processo de quem não tem processo.” — Raquel Queiroz

Mini-FAQ: respostas diretas da Raquel

📌 Como a reforma impacta locadores com holdings?

Na visão da Raquel, holdings podem ter pouco espaço para compensação, reduzindo margens. Algumas serão beneficiadas; outras, não. É preciso análise caso a caso.

📌 O split payment vai reduzir o valor recebido pelo proprietário?

Sim. O repasse será líquido, porque o imposto será descontado na própria compensação bancária.

📌 A imobiliária pode ser responsabilizada se orientar errado?

Sim. Pela responsabilidade objetiva, mesmo sem intenção, a imobiliária pode ter de indenizar se a má gestão causar prejuízo ao locador.

📌 Contratos antigos poderão manter o regime anterior?

Sim, mas apenas se celebrados até 16/01/2025 e devidamente registrados até 31/12/2025.

Destaques rápidos

• 2026 será um ano de testes, não de arrecadação.
• Split payment muda o valor recebido pelo proprietário.
• Dever informativo das imobiliárias aumenta exponencialmente.
• CIB criará um “DNA” para cada imóvel no país.
• Práticas informais tendem a desaparecer pela necessidade de notas.

O que aprendemos com este episódio

Este episódio mostra que a transição tributária é profunda e afeta diretamente contratos, sistemas, processos e a relação entre imobiliárias e locadores. Como reforçou Raquel, informação técnica, organização e postura profissional serão diferenciais decisivos na virada para 2025/2026. Quem se preparar agora terá menos riscos e mais clareza para orientar o cliente.