Escassez de galpões leva aluguel à máxima e favorece FIIs de logística

O preço médio de locação dos galpões logísticos de padrão A e A+ avançou de R$ 29,34 para R$ 35,15 por metro quadrado no terceiro trimestre de 2026, alta de 20% em três meses, segundo dados da Binswanger citados pelo InvestNews. Em 12 meses, o aumento chegou a 27,5%, bem acima da inflação de 4,6% no período. Os ativos analisados são empreendimentos modernos, bem localizados, com piso reforçado e pé-direito alto, padrão mais procurado pelos grandes ocupantes.

Demanda absorve mais que a nova oferta

Entre julho e setembro, o mercado recebeu 858 mil metros quadrados de área nova, enquanto a absorção líquida chegou a 1 milhão de metros quadrados. Assim, a demanda superou em 16,5% o volume entregue no trimestre. O e-commerce teve papel central: o Mercado Livre reservou 140 mil metros quadrados adicionais, e a Shopee alugou outros 156 mil metros quadrados no período.

Pré-locação antecipa a escassez

A disputa já alcança imóveis em construção. André Romano, gerente de logística da JLL, estima que a pré-locação de novos galpões pode chegar a 50% até o fim de 2026. Como os projetos levam de dois a três anos para ficar prontos, a oferta reage com atraso. Para proprietários e gestores, esse descompasso tende a sustentar ocupação elevada e maior poder de negociação nos reajustes, embora novas entregas e uma desaceleração da atividade possam mudar o cenário.

Fundos logísticos superam o IFIX

Uma carteira simulada pelo InvestNews com oito FIIs de logística de patrimônio superior a R$ 1 bilhão acumulou retorno de 52,30% entre 2021 e 2025, média de 8,8% ao ano. No mesmo intervalo, o IFIX avançou 31,54%, e o Ibovespa, 43,79%.

Em 2026, essa seleção rendeu 8,6%, ante 4,8% do IFIX e 28% do Ibovespa. O levantamento considera HGLG11, BTLG11, XPLG11, BRCO11, VILG11, GGRC11, LVBI11 e HSLG11 e representa desempenho passado, não garantia de retorno.

Desconto e juros definem o próximo movimento

Apesar da melhora operacional, os fundos citados negociavam com desconto de 4% a 12% em relação ao valor patrimonial. Uma queda dos juros longos pode favorecer as cotas, mas esse efeito depende das expectativas de inflação, da trajetória fiscal e da Selic.

O cenário reúne fundamentos imobiliários positivos e risco financeiro: vacância baixa e aluguéis recordes apoiam a receita, enquanto juros elevados, preço dos ativos e execução dos gestores continuam determinantes para o investidor.

*Com informações de InvestNews