Fundos imobiliários 2026: com queda dos juros, onde investir, segundo análise da XP

O ano de 2025 foi de recuperação para os fundos imobiliários. O Ifix, índice da B3 que resume o desempenho do setor, registrou valorização de 21,1%, a maior variação anual desde 2019 e a terceira mais elevada desde sua criação, em 2012. Com perspectiva de queda gradual da taxa básica de juros, a Selic, e atividade econômica sólida, mesmo que em desaceleração, a tendência é que ainda exista espaço para valorização dos fundos imobiliários em 2026.

“Nesse contexto, o Ifix mantém trajetória de alta no início de 2026, acumulando valorização de 3,6% até o fim de fevereiro e renovando sucessivas máximas históricas”, afirmam, em relatório de 9 de março, os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar, da XP Investimentos.

Segundo os especialistas, o mercado de fundos imobiliários está na Fase 1 – de quatro – do ciclo. Nesta etapa, o ambiente de queda das taxas de juros, paralelamente à estabilização da inflação em nível menor, favorece sobretudo os fundos imobiliários de tijolo, que investem em imóveis físicos. Entenda mais o que são fundos imobiliários, os tipos e como investir.

Confira abaixo uma sugestão de investimento em fundos imobiliários de acordo com os momentos do setor e economia:

Mesmo após a forte performance dos últimos 12 meses, a visão é de que os fundos imobiliários continuam a ser negociados com descontos médios em relação ao seu valor patrimonial. O maior desconto é encontrado nos fundos de tijolo, em média 11,3%, seguidos por Fundos de Fundos (FoFs), com deságio de 10,9%. Já os FIIs de papel têm um desconto médio de 3,3%.

“Para 2026 esperamos elevar gradualmente a exposição a fundos de tijolo com ativos de alta qualidade, bem localizados e com fluxo de caixa previsível – não apenas pelo maior desconto relativo, mas também pelo maior potencial de retorno desses fundos, decorrente de sua maior sensibilidade às variações das taxas de juros”, afirmam Gonçalves e Bacelar.

Confira, setorialmente, a visão dos analistas da XP sobre os diversos segmentos de fundos imobiliários em 2026:

Lajes Corporativas

Neste setor, a casa destaca que o desempenho tem sido positivo, sobretudo na cidade de São Paulo. A retomada do trabalho 100% presencial ou híbrido tem sido um dos catalisadores, assim como a oferta de imóveis ainda relativamente contida.

“Essa dinâmica tem elevado os níveis médios de ocupação a patamares mais saudáveis e melhorado a performance operacional de diversos fundos do segmento”, afirmam os analistas. Uma das recomendações é buscar fundos expostos a regiões “clássicas” do mercado corporativo, como Faria Lima, Pinheiros e Vila Olímpia.

Galpões Logísticos

A expansão contínua do e-commerce mantém o mercado de galpões logísticos aquecido, com alto nível de ocupação. Segundo a XP, a vacância está no menor nível da série histórica, o que contribui para resultados operacionais sólidos.

Em 2026, está previsto um volume relevante de entregas de novos empreendimentos, mas a taxa de ocupação deve permanecer em nível saudável. Isto porque, avaliam os especialistas, parte dos novos galpões já foi previamente alugada.

Mesmo com a perspectiva favorável, os analistas da XP recomendam cautela na seleção de fundos logísticos e alocação com foco em geração de renda (dividendos). Isso ocorre sobretudo porque os fundos do segmento já operam perto do valor patrimonial, ou seja, a margem para valorização na Bolsa tende a ser menor.

Shoppings centers

A perspectiva para os fundos que investem em shoppings centers é de resultados moderados, mas consistentes ao longo de 2026. O segmento convive com fatores opostos: atividade econômica em desaceleração, juros ainda em nível elevado e crescimento das receitas mais contido, em função de reajustes de aluguel menores a partir dos principais indicadores do setor (IPCA ou IGP-DI).

“Por outro lado, acreditamos que a implementação da isenção de imposto de renda para pessoas físicas com renda mensal de até R$ 5 mil tende a estimular o consumo das classes B e C – público predominante nos shoppings que compõem os fundos imobiliários”, afirmam os analistas. Mesmo assim, a casa opta por manter a preferência por fundos que investem em shoppings voltados para a alta renda, menos suscetíveis às oscilações da economia.

Recebíveis imobiliários

A queda gradual da taxa básica de juros, a Selic, é um convite para reduzir a exposição a fundos de recebíveis (ou de papel) – mas nem tanto. “O cenário atual indica que o Copom deve encerrar o ciclo de cortes ainda em patamar de dois dígitos, preservando a atratividade dos fundos indexados ao CDI. Esses veículos também costumam apresentar a menor volatilidade entre os FIIs, inclusive quando comparados aos fundos de papel atrelados ao IPCA”, afirmam os analistas da XP.

Com ano eleitoral no Brasil e incertezas no mundo, a indicação da casa é apostar em fundos de papel com risco de crédito baixo a moderado – como os ligados ao CDI, por exemplo.