Holding imobiliária ainda pode valer a pena, mas decisão não é automática

A holding imobiliária continua sendo uma ferramenta possível para centralizar a gestão de bens, organizar a sucessão e reduzir conflitos entre herdeiros. Mas a reforma tributária tornou insuficiente a ideia de que a estrutura sempre gera economia. A decisão passou a exigir uma comparação mais completa entre a manutenção dos imóveis na pessoa física e sua transferência para uma pessoa jurídica. Segundo artigo de Carlos Claudio Figueira de Mello é sócio do Choaib, Paiva e Justo Advogados Associados, no Valor, a análise deve considerar o uso dos ativos, a renda produzida, os custos societários e os objetivos de cada família.

ITBI pode alterar o custo de entrada

A Constituição prevê a não incidência do ITBI sobre bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para integralização de capital, com ressalvas relacionadas à atividade imobiliária preponderante. O Código Tributário Nacional usa a receita operacional como critério para aferir essa preponderância. Na prática, porém, o artigo relata que municípios podem cobrar o imposto já na transferência, inclusive com base no objeto social da empresa, o que aumenta a insegurança e pode mudar a viabilidade econômica da operação.

STF limitou o alcance da imunidade

Outro ponto relevante é o valor atribuído aos imóveis. No Tema 796, o Supremo Tribunal Federal definiu que a imunidade do ITBI não alcança a parcela do bem que exceder o montante destinado à integralização do capital social. Por isso, a forma de estruturar o capital e registrar a transferência precisa entrar na conta antes da constituição ou reorganização da holding.

IBS, CBS e ITCMD entram na comparação

A Lei Complementar 214 incluiu alienação, locação, cessão onerosa, arrendamento, administração e intermediação de imóveis no regime específico de IBS e CBS. Já a Lei Complementar 227 estabeleceu normas gerais para o ITCMD e determinou, para quotas ou ações sem mercado ativo, metodologia tecnicamente adequada, com piso baseado no patrimônio líquido ajustado a valor de mercado e no fundo de comércio, conforme a legislação do ente tributante. Essas regras podem reduzir vantagens antes associadas à transmissão de participações societárias por valores contábeis.

Conta deve ser feita caso a caso

O resultado depende da composição do patrimônio, da atividade efetivamente exercida, do município em que estão os imóveis, da renda de locação, do horizonte sucessório e dos custos de manutenção da empresa.

A holding não perdeu sua utilidade, mas deixou de ser uma resposta padronizada. O planejamento deve ser personalizado e revisto à luz das regras federais, estaduais e municipais aplicáveis.

*Com informações de Valor