Reforma tributária: holdings, o que muda?  

A reforma tributária que começou a ser implementada no Brasil e que terá efeitos graduais entre 2026 e 2033 representa uma das mudanças fiscais mais profundas dos últimos anos para empresas e investidores, com impactos relevantes no setor imobiliário e, de maneira ainda mais estratégica, nas holdings patrimoniais imobiliárias.

A expectativa de especialistas é que o novo modelo possa reconfigurar estruturas societárias, influenciar decisões de investimento e trazer novos desafios de planejamento tributário.

Para Jefferson Valentin, professor e auditor fiscal do Estado de São Paulo – e que participou da elaboração da LC (Lei Complementar) que deu origem à reforma, para as holdings, o novo arcabouço tributário traz algumas mudanças profundas.

“A holding tem sido utilizada como instrumento de governança e de profissionalização da administração de ativos, principalmente imobiliários, além de instrumento de otimização de carga tributária, sobretudo da renda. Ela continuará tendo esse papel, ainda de forma mais importante, porque entram CBS e IBS nessa equação”, avalia.

“Há, no entanto, diversos casos em que a holding é utilizada como instrumento para redução de pagamento de ITCMD ou ITBI, exclusivamente, e muitas vezes com utilização de institutos de Direito Societário acobertando transmissões patrimoniais intergeracionais disfarçadas para a prática de sonegação fiscal”, aponta.

Para esses casos, a aprovação da EC 132 e, sobretudo, da LC 227/2026, traz más notícias. Houve a aprovação, dentro da LC 227/2026, de uma norma geral em matéria tributária para o ITCMD, que uniformiza muitos institutos do Direito Tributário, sobretudo as regras para definição de sujeição ativa (quem pode cobrar o imposto) e regras de base de cálculo (quanto deve ser cobrado).

Mas, se no ITCMD, a holding perdeu espaço em possibilidade de redução do imposto a pagar, ela será uma ferramenta muito interessante a ser utilizada na gestão do IR e do IBS/CBS, principalmente porque há reduções de alíquota no fornecimento de imóveis e, em virtude da não cumulatividade, há o direito ao crédito. Segundo o auditor, a administração do patrimônio imobiliário, diante da não cumulatividade do IBS e CBS, é muito mais eficiente por meio de uma holding do que como pessoa física.

O cerne da reforma: do sistema atual ao “IVA Dual”

A nova arquitetura tributária brasileira introduz um regime conhecido como IVA dual, composto por dois novos tributos que substituem tributos tradicionais sobre consumo e serviços:

Tributo antigo	Substituído por
PIS / Cofins	CBS (federal)
ICMS / ISS	IBS (estadual/municipal)

Esse modelo foi delineado pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentado pela Lei Complementar 214/2025, com previsão de implementação completa até 2033.

Essa unificação amplia a base tributária e uniformiza a forma como serviços (incluindo incorporação, administração e locação de bens imobiliários) são tributados, impactando tanto pessoas jurídicas quanto estruturas de planejamento patrimonial, como holdings.

O que a reforma traz para o mercado imobiliário

1. Tributação de Operações Imobiliárias

Uma das mudanças mais importantes diz respeito à forma como empresas imobiliárias — e holdings — vão ser tributadas em transações envolvendo imóveis:

• A venda de imóveis por pessoas jurídicas passará a ter imposto incidente sobre a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição, com aplicação de tributos do novo regime (por exemplo, IBS/CBS).
• Durante o período de transição, insumos e tributos pagos em materiais e serviços poderão ser recuperados como crédito tributário, o que pode reduzir custos operacionais.
• Para incorporadores de imóveis residenciais populares, há benefícios específicos, incluindo redutores tributários aplicados a valores menores para tornar o modelo mais progressivo e socialmente orientado.

Essas mudanças devem afetar estratégias de aquisição e alienação, inclusive em holdings imobiliárias que concentram bens patrimoniais.

2. Locação e receita de aluguéis

No regime anterior, os aluguéis recebidos por pessoas físicas eram tributados apenas pelo Imposto de Renda. Com a reforma, uma parcela da renda gerada pela locação poderá entrar na base da CBS/IBS, especialmente para pessoas.

Situação	Tributação hoje	Tributação com o novo regime
Pessoa física com 1 a 3 imóveis alugados	IR sobre aluguel	IR + possível IBS/CBS (em certas condições)
Pessoa física com >3 imóveis	IR + PIS/Cofins	IBS/CBS + IR
Pessoa jurídica de locação	IR + PIS/Cofins	IBS/CBS + recuperação de créditos

Esse novo modelo exige que holdings imobiliárias avaliem cuidadosamente o perfil de receitas para entender como a carga tributária total será afetada, sobretudo se combinada com a tributação sobre outros bens ou serviços prestados.

O papel do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Um dos pilares administrativos da reforma é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro — um “CPF dos imóveis” que unifica dados de propriedades no país. Esse cadastro visa aumentar a transparência tributária, facilitar a fiscalização e reduzir ambiguidades em transações imobiliárias.

Isso é crítico para holdings, pois a clareza cadastral impacta diretamente:

• Avaliação de ativos
• Planejamento sucessório
• Compliance fiscal
• Governança patrimonial

Especialistas destacam que o CIB pode simplificar processos, mas também elevar a necessidade de conformidade detalhada por parte das empresas que detêm grandes carteiras imobiliárias.

ITCMD, IPTU e ITBI: Ajustes Importantes

Além da transformação principal, a reforma traz ajustes em tributos específicos que importam para holdings patrimoniais:

• ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): passa a ter alíquotas progressivas sempre que ocorrer transferência de patrimônio — inclusive imóveis — o que pode impactar o planejamento sucessório de holdings familiares.
• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): a base de cálculo poderá ser atualizada por decreto municipal, aumentando a flexibilidade (e potencial carga) para prefeituras ajustarem valores conforme mercado.
• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Intervivos): a reforma não altera as alíquotas municipais, embora aperfeiçoe critérios de base de cálculo e momento de incidência.

Impactos projetados: riscos e oportunidades

Pontos de Atenção

• A transição tributária até 2033 exige planejamento de longo prazo para holdings e fundos patrimoniais.
• A incidência futura do IBS sobre a venda de imóveis corporativos pode representar uma carga adicional (estimada burocraticamente em torno de até ~7% sobre operações de venda), o que pode afetar valuation e preço de transações.

Uma nova era para o imobiliário e as holdings

A reforma tributária representa uma mudança estrutural que vai além de simples ajustes de alíquotas; redefine conceitos e práticas tributárias que têm implicações diretas sobre holding patrimoniais, incorporações imobiliárias, locação e sucessão estratégica de ativos. Para players do mercado imobiliário, isso significa revisar modelos societários, revisar planos de tributação e adotar ferramentas avançadas de compliance e governança tributária para aproveitar oportunidades e mitigar riscos.

A implantação gradual até 2033 também confere tempo para adaptação, reforçando a importância de um planejamento estratégico integrado entre fiscal, contábil e jurídico na estruturação de holdings imobiliárias.

Para Richard Domingos, CEO da Confirp Contabilidade, o consumidor final poderá, em alguma medida, arcar com os custos. “Os preços tendem a se ajustar à nova realidade tributária, com impactos já esperados a partir de 2027 com a cobrança da CBS e, em 2029, com a entrada em vigor do IBS”, avalia.

Simulação: Impacto da Reforma Tributária em holdings imobiliárias

Cenário 1 — Holding patrimonial de locação residencial

Perfil da holding

• Pessoa jurídica (LTDA)
• 10 imóveis residenciais
• Receita mensal total de aluguel: R$ 120.000
• Receita anual: R$ 1.440.000
• Atividade principal: locação (sem venda)

Tributação ANTES da reforma

Tributo	Incidência	Base	Alíquota estimada
IRPJ	Lucro Presumido	32% da receita	~15% + adicional
CSLL	Lucro Presumido	32% da receita	9%
PIS	Receita bruta	Receita total	0,65%
Cofins	Receita bruta	Receita total	3%

Carga efetiva estimada:
~14% a 16% sobre a receita bruta

Tributação APÓS a reforma (regime pleno)

Tributo	Incidência
CBS	Receita de locação
IBS	Receita de locação
IRPJ + CSLL	Mantidos

Ponto-chave: locação passa a ser tratada como prestação de serviço tributável pelo IVA.

Simulação comparativa

Item	Antes	Depois (estimado)
Receita anual	R$ 1.440.000	R$ 1.440.000
Tributos sobre consumo	~3,65%	~8% a 12%*
IRPJ + CSLL	~11%	~11%
Carga total estimada	~15%	~20% a 23%

* considerando redutores específicos previstos para locação e crédito parcial.

Leitura estratégica

• Holdings puramente locadoras tendem a ver aumento de carga, se não houver bom aproveitamento de créditos.
• Estruturas com custos formais (administração, manutenção, seguros, gestão) ganham relevância para compensação via créditos de CBS/IBS.

Cenário 2 — Holding que compra, aluga e vende imóveis

Perfil da holding

• Holding patrimonial com giro ocasional
• Compra imóveis, aluga por alguns anos e vende
• Venda anual média: R$ 5 milhões
• Ganho médio na venda: R$ 1,2 milhão

Antes da reforma

Tributo	Incidência
IRPJ	Ganho de capital
CSLL	Ganho de capital
PIS/Cofins	Regime cumulativo
ISS	Não aplicável

Tributação concentrada no ganho, sem IVA sobre venda do imóvel em si.

Após a reforma

Tributo	Incidência
IBS	Venda do imóvel
CBS	Venda do imóvel
IRPJ	Ganho de capital
CSLL	Ganho de capital

Mudança estrutural:
A venda do imóvel passa a integrar a base do IVA, ainda que haja redutores.

Simulação comparativa

Item	Antes	Depois
Valor da venda	R$ 5.000.000	R$ 5.000.000
Tributos indiretos	~3,65%	~7% a 9%*
IR + CSLL sobre ganho	~24%	~24%
Carga total estimada	~R$ 1,5 mi	~R$ 1,9 mi

* já considerando redutor imobiliário previsto na LC.

Leitura estratégica

• A frequência de vendas passa a ser decisiva.
• Holdings patrimoniais “travestidas” de incorporadoras podem perder eficiência.
• A separação entre holding patrimonial e empresa operacional tende a crescer.

Cenário 3 — Holding familiar para planejamento sucessório

Perfil

• Imóveis integralizados no capital social
• Objetivo: sucessão e renda
• Avaliação patrimonial: R$ 20 milhões

Impacto indireto da reforma

Elemento	Mudança
ITCMD	Obrigatoriamente progressivo
Avaliação	Mais próxima do valor de mercado
Fiscalização	Dados integrados via CIB

Simulação de ITCMD

Situação	ITCMD médio
Antes	4% a 6%
Depois	6% a 8% (dependendo do estado)

Diferença potencial: +R$ 400 mil a R$ 800 mil em planejamentos mal estruturados.

Leitura estratégica

• Antecipar reorganizações societárias antes da implementação plena pode gerar economia relevante.
• Governança, avaliação correta e compliance passam a ser tão importantes quanto economia tributária.