Airbnb e Reforma Tributária: decreto muda regras para locação por temporada, permutas e FIIs

A regulamentação da CBS começou a mostrar, na prática, como a reforma tributária afetará o mercado imobiliário. O Decreto nº 12.955, publicado no Diário Oficial da União no dia 30, trouxe regras inéditas para permutas, reaproveitamento de créditos tributários e venda de imóveis reformados, além de tornar irretratável a escolha do redutor de ajuste — um dos mecanismos mais sensíveis da nova tributação sobre imóveis. Também há esclarecimentos para operação em plataformas de short stay como Airbnb.

Com mais de 250 páginas dedicadas ao setor imobiliário, o texto que regulamenta a CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços) manteve regras já conhecidas sobre quem vira contribuinte, o cronograma de transição e o funcionamento do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro).

A lupa agora recai nos detalhes operacionais que devem começar a afetar decisões concretas de investimento, compra, venda e estrutura patrimonial. Confira a seguir onde cada tema aparece na nova legislação e o que dizem seis advogados especializados em direito tributário e imobiliário.

Quadro-resumo das mudanças do decreto 12.955

Redutor de ajuste na reforma tributária: escolha será irretratável e exige documentação

A regulamentação trouxe mais detalhes sobre o chamado redutor de ajuste, mecanismo criado para evitar dupla tributação sobre a valorização histórica dos imóveis.

Para imóveis existentes até 31 de dezembro de 2026, o contribuinte poderá escolher entre dois critérios para definir o valor inicial desse redutor:

1. Custo de aquisição histórico corrigido pelo IPCA
2. Valor de referência apurado pelo sistema Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) e divulgado pelo CIB

O detalhe mais importante: a escolha será definitiva (irretratável). Feita uma vez, assim permanece.

Francisco Paludo, tributarista e sócio da Tahech Advogados, alerta que a comprovação do valor de referência pode não ser simples: “Há o justo receio de que vai ser difícil a comprovação. O contribuinte deve ter documentação robusta, dentro da realidade, com laudos de avaliação idôneos. Tudo vai depender do quão atualizada estará a documentação para suportar a operação.”

Jean Paolo Simei e Silva, sócio do Fonseca Brasil Serrão Advogados, lembra que o decreto lista 15 fontes de dados que as administrações tributárias poderão usar para compor o valor de referência — entre elas informações dos municípios sobre IPTU e ITBI, dos estados sobre ITCMD, da Receita Federal sobre ITR e de instituições financeiras.

Para imóveis antigos, rurais ou localizados em municípios com cadastros defasados, o valor de referência pode simplesmente não estar disponível até o final de 2026, forçando o uso do custo histórico corrigido, segundo Simei e Silva. Ele lembra ainda que o STJ já reconheceu que o valor declarado pelo contribuinte para fins de ITBI tem presunção de veracidade de mercado, o que abre caminho para contestar valores fixados pelo Sinter. “A judicialização dessa matéria parece inevitável”, avalia.

Como o redutor de ajuste reduz a base de cálculo na venda de imóveis

Alessandro Finck, do Cesar Peres & Luciano Sociedade de Advogados, explica o impacto do redutor de forma prática: “Atualmente, se um imóvel é vendido por uma holding por R$ 1 milhão, sua base de cálculo é de R$ 1 milhão. Em tese, o redutor vai diminuir essa base para R$ 900 mil.”

Para imóveis em construção na virada de 2026 para 2027, o redutor inicial poderá incluir o custo do terreno, de materiais e de serviços adquiridos antes da reforma, desde que comprovados por documentos fiscais idôneos.

O que diz o decreto — Redutor de ajuste e descontos na venda (Art. 375)

“O valor inicial do redutor de ajuste corresponde: I — no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026: a) ao valor de aquisição do imóvel atualizado nos termos do § 4º; ou b) por opção do contribuinte, ao valor de referência de que trata o art. 366.”

Permuta de imóveis na reforma tributária: sem CBS e com portabilidade do redutor

A permuta de imóveis não terá incidência de IBS e CBS sobre o valor integral trocado. O imposto recairá apenas sobre eventual torna — a diferença paga em dinheiro. A regra também protege o modelo de permuta de terreno por unidades futuras, amplamente utilizado pelas incorporadoras.

Finck explica por que esse modelo é tão importante: “A permuta pode fazer sentido no início da operação de compra do terreno pela incorporadora, quando usualmente o pagamento se dá por meio da entrega de unidades que serão futuramente construídas no empreendimento.”

O decreto trouxe ainda um ponto pouco debatido: a portabilidade do redutor de ajuste. Nas permutas entre contribuintes do regime regular, o redutor do imóvel dado em permuta poderá ser transferido para operações futuras envolvendo o imóvel recebido. Na prática, o benefício fiscal não será perdido na troca.

Para Simei e Silva, isso evita uma distorção importante — sem esse mecanismo, o imóvel adquirido por permuta chegaria ao comprador sem o histórico fiscal que protegeria vendas futuras. Paludo, porém, alerta para a cautela: “Atento também para casos de perda do redutor de ajuste e quando a contraprestação não é imobiliária. O cenário piorou sem dúvida alguma. Agora é planejamento e estratégia.”

O que diz o decreto — Troca de imóveis (Art. 360)

“A CBS não incide nas seguintes hipóteses: I — nas operações de permuta entre bens imóveis, exceto sobre a torna, que será tributada nos termos deste Capítulo.”

“Nas permutas entre bens imóveis realizadas entre contribuintes do regime regular da CBS: I — fica mantido o valor do redutor de ajuste do imóvel dado em permuta, que poderá ser utilizado em operações futuras com o imóvel recebido em permuta.”

Airbnb e locação por temporada: o que muda com a reforma tributária

O decreto confirmou uma das mudanças mais aguardadas pelo mercado: imóveis alugados por períodos inferiores a 90 dias passarão a seguir regras semelhantes às da hotelaria quando o proprietário for enquadrado como contribuinte da CBS e do IBS.

Na prática, essas operações terão redução de alíquota de apenas 40%, contra 70% nas locações residenciais tradicionais. Além disso, o decreto esclareceu que a locação de curta temporada não terá direito ao redutor social de R$ 600 mensais aplicável às locações residenciais tradicionais — benefício que, por seguir as regras da hotelaria, simplesmente não se aplica a esse modelo.

Para Caio Ramos Báfero, advogado do Fabio Kadi Advogados, o impacto deve acelerar a profissionalização do setor: “Anfitriões pulverizados, com poucos imóveis e receita modesta, devem permanecer fora do regime. Mas operadores que organizam carteiras maiores migrarão para estruturas profissionais, eventualmente sob pessoa jurídica, com impacto sobre precificação, política de cancelamento e padrões de serviço.”

Para Maristela Ferreira de Souza Miglioli, advogada do Ciari Moreira Advogados, as próprias plataformas terão de adaptar seus controles: “A plataforma precisará exigir a emissão de nota fiscal e o pagamento dos novos tributos para os proprietários enquadrados como contribuintes.”

Jefferson Leão Pires, do escritório Poliszezuk Advogados, avalia o impacto econômico com clareza: “As locações de menos de 90 dias, ao serem tributadas como hotelaria, terão um custo tributário 3,5 vezes maior. Isso obrigará as plataformas a enfrentar reajuste de preços ou redução de margem.”

O que diz o decreto — Locação de curta temporada

“Na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo da CBS redutor social no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) por bem imóvel, por mês, até o limite do valor da base de cálculo.” (Art. 377)

“A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial, por contribuinte sujeito ao regime regular da CBS, por período não superior a noventa dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.” (Art. 410)

“As alíquotas da CBS relativas às operações de que trata esta Seção [hotelaria] ficam reduzidas em 40% (quarenta por cento).” (Art. 405)

Reforma para revenda: investidor que reforma imóvel será tributado como construtor

O decreto fechou uma brecha muito usada por investidores que compram, reformam e revendem imóveis. Quem realizar reformas relevantes passará a ser tratado, para fins tributários, como se tivesse construído o imóvel. Com isso, basta a segunda venda de imóveis reformados ou construídos pelo próprio alienante dentro de uma janela de cinco anos para que o investidor seja enquadrado no regime regular já no próprio ano.

“A estratégia de espaçar as vendas ao longo do tempo não resolve o problema. Quem reforma significativamente o imóvel é considerado alguém que o construiu”, diz Báfero.

Miglioli avalia que a revisão estratégica será inevitável: “Será necessário que essa pessoa reavalie sua estratégia, para entender o custo tributário exato e a sustentabilidade da sua fonte de renda.”

Os caminhos possíveis, segundo Pires, são constituir uma empresa para profissionalizar a atividade, segregar vendas entre sócios ou limitar a venda a três imóveis por ano.

O que diz o decreto — Reforma para revenda (Art. 382)

“[Será contribuinte a pessoa física que realizar] operações de alienação (…) de mais de um bem imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à data da alienação.”

“Para fins do disposto no inciso III do caput, são consideradas as operações de alienação (…) sobre bens imóveis construídos pelo próprio alienante, ainda que a construção: I — abranja apenas parte da edificação; ou II — seja realizada em parceria com terceiros.”

FIIs familiares e reforma tributária: quando o fundo perde a isenção de CBS

Os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) negociados em bolsa mantêm a isenção de CBS e IBS, mas apenas se atenderem simultaneamente a uma série de exigências: mínimo de 100 cotistas, nenhum investidor com mais de 20% das cotas ou rendimentos, e grupos familiares sem concentração superior a 40% das cotas.

Na prática, fundos usados para organização patrimonial familiar dificilmente conseguirão cumprir essas regras. Sem a isenção, passam a pagar IBS e CBS sobre locação, venda de imóveis e incorporação.

“O intuito não é ajudar FIIs familiares, muito pelo contrário. O discurso explícito é tributar esses ‘ricos’. Os FIIs concentrados precisam revisar suas operações”, alerta Paludo. “Há clara tendência de que o valor das cotas para fins de inventário passe a ser o valor de mercado dos imóveis. Aí combina a vontade de arrecadar mais CBS e IBS com mais ITCMD.”

Simei e Silva aponta que o histórico legislativo instável da isenção aumenta a insegurança jurídica. “Esse histórico instável cria risco de interpretação divergente entre a Receita Federal e os contribuintes. A judicialização parece inevitável.”

O que diz o decreto — FIIs (Art. 19)

“Não são contribuintes da CBS: I — os Fundos de Investimento Imobiliário — FII (…) que realizem operações com bens imóveis (…) e que, cumulativamente: a) tenham suas cotas admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado e possuam, no mínimo, cem cotistas; e b) não possuam: 1. cotista pessoa física titular de cotas que representem 20% ou mais da totalidade das cotas emitidas (…); 2. conjunto de cotistas pessoas físicas ligadas, assim entendidos os parentes até segundo grau, titulares de cotas que representem 40% ou mais (…); 3. cotistas pessoas jurídicas que (…) detenham mais de 50% das cotas do fundo, exceto quando o cotista for entidade fechada de previdência.”

FIIs que não atendam ao inciso I podem ser isentos se mais de 95% das cotas pertencerem a outros FIIs qualificados, fundos de previdência ou entidades reguladas (§ 7º, II). Quem não se enquadra torna-se contribuinte do regime regular (§ 9º). A opção pelo regime regular é irretratável (§ 10).

Alíquota de 2,08% para incorporadoras: quando o regime simplificado vale a pena

O decreto confirmou que incorporadoras com patrimônio de afetação poderão optar por uma alíquota fixa de 2,08% sobre a receita mensal recebida. A escolha também será permanente — e quem aderir ao regime simplificado abrirá mão do redutor de ajuste e do redutor social.

“Não existe vantagem absoluta. A decisão exige modelagem caso a caso, especialmente porque a opção é irretratável”, diz Báfero. Fatores como volume de créditos aproveitáveis sobre insumos, impacto do redutor de ajuste construído na transição e capacidade de absorção do redutor social precisarão entrar na conta. Miglioli complementa que a opção pode ser eficiente, mas exige avaliação criteriosa justamente pelas renúncias envolvidas.

O que diz o decreto — Incorporadoras com patrimônio de afetação (Art. 461)

“O contribuinte que realizar incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação (…) pode optar, de forma irretratável, pelo recolhimento de IBS e de CBS (…): I — ficará sujeita ao pagamento de IBS e de CBS em montante equivalente a 2,08% (dois inteiros e oito centésimos por cento) da receita mensal recebida.”

“Fica vedada a apropriação de créditos da CBS (…) em relação às aquisições destinadas à incorporação imobiliária.” (§ 2º)

“A opção (…) impede a dedução dos redutores de ajuste (…) e do redutor social (…) na alienação de imóveis.” (§ 3º)

Split payment na reforma tributária: o que ainda falta definir para o setor imobiliário

O decreto avançou na regulamentação do split payment — sistema pelo qual o tributo é separado automaticamente no momento do pagamento e enviado diretamente ao Fisco. A implementação será gradual e em etapas.

Porém, há mais dúvidas do que certezas, segundo os especialistas. “O imposto deve ser pago integralmente no primeiro pagamento, no último, quando ocorre a quitação integral do imóvel? Ou a CBS deve ser diluída mensalmente no pagamento de cada parcela? Essas questões ainda precisam ser definidas pelo Comitê Gestor”, afirma Finck.

Paludo questiona o impacto em contratos de longo prazo: “Espera-se, pelo menos, que o recolhimento parcelado acompanhe o efetivo recebimento, evitando desembolso antecipado de tributos. O setor imobiliário precisa vigiar a regulamentação que será dada ao longo do tempo, especialmente em contratos de 30 anos. Se houver distrato, quitação antecipada, renegociação, será que o fisco vai ser tranquilo em receber menos do que estava programado?”

O cronograma exato da implementação ainda depende de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, que ainda não foi publicado.

O que diz o decreto — Split payment (Art. 28)

“Nas transações de pagamento relativas a operações com bens ou com serviços, os prestadores de serviços de pagamento eletrônico e as instituições operadoras de sistemas de pagamentos deverão segregar e recolher à RFB, no momento da liquidação financeira da transação — split payment, os valores da CBS.”

Nota: o decreto não define se a CBS é retida na 1ª parcela, na última ou proporcionalmente em cada pagamento. Essa definição depende de ato conjunto da RFB e do CGIBS, ainda não publicado (Art. 33).

Aproveitamento de créditos tributários: risco para quem compra imóvel comercial

Uma das regras que mais chamou atenção dos especialistas: o aproveitamento integral do crédito pelo comprador dependerá do efetivo recolhimento do imposto pelo vendedor.

“O fisco pretende que os contribuintes se autofiscalizem. Faz sentido condicionar pagamentos à confirmação do crédito ou prever cláusulas de indenização no contrato”, diz Finck. “Algumas medidas devem ser tomadas pelo comprador: uma é condicionar pagamentos só após a confirmação do crédito; outra é prever cláusulas de indenização, de preferência com garantia.”

A tendência é que o split payment reduza esse risco quando estiver plenamente implementado, já que o recolhimento ocorrerá diretamente na origem da transação, segundo Simei e Silva.

O que diz o decreto — Aproveitamento de créditos tributários (Art. 47)

“O contribuinte sujeito ao regime regular poderá apropriar créditos da CBS quando ocorrer a extinção, por qualquer das modalidades previstas no art. 26, dos débitos relativos às operações em que seja adquirente.”

“Os valores dos créditos da CBS apropriados corresponderão: I — aos valores dos débitos da CBS que tenham sido destacados no documento fiscal de aquisição e extintos por qualquer das modalidades previstas no art. 26.”

Traduzindo: o crédito do comprador só é apropriado após a extinção do débito do vendedor — ou seja, após o efetivo recolhimento do imposto.

Zonas históricas têm redução de 60% na CBS — e 80% no aluguel

Um benefício que passou quase despercebido: projetos de reabilitação localizados em zonas históricas definidas por lei municipal terão redução de 60% nas alíquotas de CBS. O aluguel desses mesmos imóveis restaurados recebe um incentivo ainda maior, de 80%.

Simei e Silva destaca que o percentual é superior ao redutor padrão de 50% aplicado ao setor imobiliário e representa um alívio relevante para projetos em centros históricos, tradicionalmente marcados por custos mais elevados e maior complexidade regulatória.

O que diz o decreto — Zonas históricas (Art. 234)

“Ficam reduzidas em 60% (sessenta por cento) as alíquotas da CBS sobre operações relacionadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos Municípios ou do Distrito Federal, delimitadas por lei municipal ou distrital.”

“Na hipótese de locação de imóveis (…) a redução de alíquotas (…) será de 80% (oitenta por cento).” (§ 3º)

O que mudou de fato com o Decreto nº 12.955

A publicação do decreto detalhou operações que já estavam previstas, mas ainda sem regras claras o suficiente para orientar decisões práticas de contrato, investimento e estrutura societária, na visão dos especialistas ouvidos para esta reportagem.

Apesar disso, eles alertam que a hora de se organizar é agora. “O bom contribuinte precisa revisar sua estrutura com assessoria competente e planejamento estratégico. São recursos investidos para otimizar a operação que farão falta no caixa nos próximos anos — entretanto, são imprescindíveis para organizar a forma legal de pagar menos tributos”, orienta Paludo.

Leia aqui as regulamentações na íntegra: decreto 12.955 elei complementar 124/2025.

Perguntas frequentes: Airbnb, reforma tributária e mercado imobiliário

O Airbnb vai pagar mais imposto com a reforma tributária?

Não é o Airbnb que paga, mas o proprietário do imóvel enquadrado como contribuinte da CBS. Com o Decreto nº 12.955, locações por períodos inferiores a 90 dias passam a seguir as regras da hotelaria, com redução de alíquota de apenas 40% — contra 70% nas locações residenciais tradicionais. Além disso, não terão direito ao redutor social de R$ 600 mensais aplicável às locações residenciais. O impacto é uma carga tributária até 3,5 vezes maior do que a de uma locação convencional.

O que é o redutor de ajuste na reforma tributária?

O redutor de ajuste é um mecanismo criado para evitar a dupla tributação sobre a valorização histórica dos imóveis. Ele permite deduzir da base de cálculo da CBS o valor de aquisição do imóvel, corrigido pelo IPCA ou pelo valor de referência do sistema Sinter. A escolha entre os dois critérios é definitiva — uma vez feita, não pode ser alterada.

Permuta de imóveis tem CBS na reforma tributária?

Não. O Decreto nº 12.955 estabelece que a CBS não incide sobre permutas entre imóveis. O imposto só recai sobre a torna — a eventual diferença paga em dinheiro. Nas permutas entre contribuintes do regime regular, o redutor de ajuste do imóvel dado em troca pode ser transferido para o imóvel recebido, preservando o benefício fiscal.

FII familiar perde isenção com a reforma tributária?

Sim, se não atender aos requisitos cumulativos previstos no Art. 19 do decreto: mínimo de 100 cotistas, nenhum investidor com mais de 20% das cotas ou rendimentos, e grupos familiares (parentes até segundo grau) sem concentração superior a 40% das cotas. Fundos usados para organização patrimonial familiar dificilmente cumprem essas condições e, sem a isenção, passam a pagar IBS e CBS sobre locação, venda de imóveis e incorporação.

O que muda para quem compra, reforma e revende imóveis?

Quem realizar reformas relevantes em imóveis passará a ser tratado como construtor para fins tributários. Basta a segunda alienação de imóveis reformados ou construídos pelo próprio vendedor dentro de uma janela de cinco anos para o enquadramento no regime regular da CBS. Especialistas recomendam constituir pessoa jurídica, segregar vendas entre sócios ou limitar as alienações a três por ano para evitar o enquadramento involuntário.