Short Stay: tudo o que você precisa saber antes de investir

O mercado imobiliário passou por diversas transformações na última década, impulsionado, principalmente,  pela tecnologia e pelas novas formas de trabalho e moradia. 

Um dos desdobramentos dessa revolução é o Short Stay, um modelo de locação que  tem atraído tanto investidores em busca de maior rentabilidade quanto hóspedes em busca de flexibilidade. 

Para entender a fundo esse mercado e tirar todas as dúvidas sobre ele, preparamos este guia. Continue a leitura e saiba mais sobre essa nova forma de locação de imóveis.

O que é e como funciona o short stay?

O Short Stay, também conhecido no Brasil como aluguel de curto prazo ou aluguel por temporada, é uma modalidade de locação de imóveis por períodos breves, que podem variar de uma única noite até alguns meses. 

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, Art. 48), para uma locação ser considerado de temporada — como aquela destinada à residência temporária do locatário (para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, etc.) —  é preciso que o prazo máximo seja de 90 dias, ou seja, 3 meses.

Nessa modalidade, o proprietário (ou anfitrião) disponibiliza o imóvel totalmente mobiliado e equipado com utensílios domésticos básicos, roupas de cama e banho, além de serviços como internet e energia. Os valores já estão inclusos no valor da diária.

Na maioria dos casos, toda a jornada do hóspede, desde a reserva até o check in (que muitas vezes é feito de forma autônoma, via fechaduras eletrônicas), ocorre de forma digital, sem a burocracia de fiadores ou longos contratos físicos.

Qual a diferença entre short stay e long stay?

Para entender melhor o tema, é preciso definir o que distingue esse tipo de locação da tradicional. As principais distinções estão na duração do contrato, na finalidade e no nível de burocracia envolvido.

O long stay segue as regras clássicas de locação residencial da Lei do Inquilinato, com contratos que geralmente duram 30 meses. Exige:

• garantias locatícias (como fiador, caução ou seguro-fiança;, análise de crédito rigorosa; e, 
• o imóvel é alugado vazio, cabendo ao inquilino mobiliá-lo e transferir as contas de consumo (água e luz) para o seu nome.

Já o modelo de curta duração foca na conveniência absoluta. O hóspede paga apenas pelos dias em que utilizará o espaço, sem necessidade de transferir contas ou comprar móveis, caracterizando um serviço de hospedagem flexível, cobrado via cartão de crédito.

Short stay é mais lucrativo que o aluguel tradicional?

Para analisar a rentabilidade short stay vs aluguel convencional, é preciso entender que os modelos de locação são muito diferentes. Embora os long stay ofereçam maior previsibilidade e segurança, os short stay podem render mais lucro.

De acordo com o Informe de dezembro de 2024 do Índice FipeZAP, o retorno médio do aluguel residencial tradicional foi de 6,01% ao ano — taxa que ficou abaixo da rentabilidade média projetada para aplicações financeiras de referência nos 12 meses seguintes. Ou seja: quem aluga pelo modelo tradicional ganha menos do que na renda fixa. O short stay entra exatamente nessa brecha.

Além disso, em épocas de alta demanda (feriados, grandes eventos ou alta temporada turística), o valor da diária pode ser multiplicado. No entanto, o cálculo exato de quanto rende um imóvel short stay dependerá da taxa de ocupação (é preciso considerar os períodos que ficarão sem cliente). 

Quais imóveis são ideais para short stay?

A resposta para essa pergunta também dependerá da demanda por hospedagens curtas. E nessa equação entram alguns fatores, como a demanda da cidade. Antes de decidir, considere se o local é turístico, se é uma cidade que recebe muitos congressos, e se trata-se de uma capital ou cidade do interior.

Entender isso, ajuda a traçar uma estratégia para escolher o melhor imóvel, seja ele grande para acomodar uma família que vai turistar, ou pequeno para uma única pessoa que vai para uma palestra ou congresso.

De modo geral, no entanto, os imóveis de menor metragem costumam se sair melhor. Studios, lofts e apartamentos de um dormitório (geralmente entre 20m² e 45m²) oferecem o melhor custo-benefício para o investidor e para o hóspede.

A localização também é o fator determinante para o sucesso. O imóvel deve estar situado próximo a pólos geradores de demanda: centros comerciais, hospitais de referência, universidades, aeroportos ou áreas turísticas. 

Um excelente exemplo de mercado aquecido é o short stay em Curitiba. A capital paranaense atrai um forte turismo de negócios durante a semana e turismo de lazer nos finais de semana, garantindo altas taxas de ocupação para studios na região central e no bairro Batel. 

O condomínio pode proibir esse tipo de locação?

Sim, e essa é uma das questões mais debatidas atualmente no Brasil entre quem deseja investir em imóveis para locação de curta duração.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que a locação via plataformas digitais — como Airbnb e similares — possui caráter atípico: ela não se enquadra nem como locação por temporada tradicional (prevista na Lei do Inquilinato) nem como hospedagem hoteleira convencional, sendo classificada como um contrato atípico de hospedagem.

Com base nesse entendimento, o STJ decidiu que, se a convenção do condomínio já prevê destinação estritamente residencial para as unidades, a prática do short stay é incompatível com essa finalidade — e o condomínio pode proibi-la, independentemente de nova votação específica sobre o tema.

Por outro lado, se a convenção for omissa — ou seja, não estabelecer prazo mínimo para locações nem vedar usos não residenciais —, o STJ entende que o proprietário não pode ser impedido de alugar seu imóvel por curta temporada, desde que não haja desvirtuamento da finalidade residencial ou perturbação aos demais condôminos (Tema 1.179 — Resp 2.079.900/SP).

Caso o condomínio queira incluir expressamente a proibição na convenção, é necessário aprovar a alteração em assembleia com quórum qualificado de 2/3 de todos os proprietários.

O que saber antes de investir?

Com isso em mente, antes de alocar seu capital, é fundamental também realizar um estudo de viabilidade. Sendo assim, você precisa saber:

• Regras do condomínio: leia a convenção antes da compra. Prédios novos, no formato mixed-use, já nascem com a liberação e infraestrutura para estadias curtas;
• Demografia da região: quem frequenta o bairro? Há sazonalidade?;
• Custo de implantação: o imóvel precisará de mobília completa, enxoval (lençóis e toalhas padrão hotelaria), eletrodomésticos e decoração instagramável.

Quais são os custos de manter um imóvel em short stay?

Entender os custos desse tipo de hospedagem também é importante para analisar se o negócio será financeiramente viável. De modo geral, considere:

• Taxas das plataformas (que variam de 3% a 15%);
• Contas de consumo (energia elétrica, água, gás);
• Internet de alta velocidade (fator inegociável para hóspedes);
• IPTU e condomínio;
• Reposição de enxoval e manutenção recorrente (pintura, conserto de eletrodomésticos);
• Limpeza e lavanderia (geralmente repassadas ao hóspede como “taxa de limpeza”, mas que exigem gestão).

Como precificar no short stay?

A precificação das hospedagens curtas, por sua vez, não deve ser estática. Para ter sucesso com short stay no Airbnb, por exemplo, e em outras plataformas, é necessário adotar a precificação dinâmica. Isso envolve alterar o valor da diária com base em:

• Oferta e demanda: Dias de semana versus finais de semana;
• Sazonalidade e eventos: Congressos, shows internacionais e feriados permitem diárias mais altas;
• Antecedência da reserva: Descontos para reservas de última hora (para evitar que o imóvel fique vazio) ou tarifas mais altas para reservas feitas com muitos meses de antecedência. Existem softwares de inteligência de mercado que automatizam essa flutuação de preços analisando os imóveis concorrentes na mesma rua.

Qual é o perfil do inquilino desse tipo de hospedagem?

O público que consome esse serviço é diversificado, exigente e valoriza a praticidade. Entre os principais perfis, destacam-se:

• Nômades Digitais: profissionais que trabalham remotamente e buscam estadias de 15 a 60 dias, exigindo infraestrutura de home office e internet impecável;
• Turismo de Negócios: o modelo de short stay para executivos é fortíssimo. São profissionais em viagens corporativas, auditorias ou transições de carreira, que preferem o conforto de um apartamento em vez de um quarto de hotel tradicional;
• Turismo Médico e Estudantil: pessoas acompanhando parentes em tratamentos longos em hospitais de referência, ou estudantes realizando cursos de especialização de curta duração;
• Turistas de Lazer: famílias e casais que buscam uma experiência mais local e privativa durante as férias.

Como declarar renda de short stay no imposto de renda?

Assim como outras locações, a de curta temporada também deve ser declarada no Imposto de Renda. 

A Receita Federal do Brasil enquadra os rendimentos obtidos por pessoas físicas com locação de imóveis — incluindo via plataformas digitais — como renda de aluguel, sujeita à tabela progressiva do Imposto de Renda.

Do valor bruto recebido, é possível deduzir, antes do cálculo do imposto, as despesas que tenham sido custeadas exclusivamente pelo proprietário, como IPTU e taxas condominiais. As taxas cobradas pela plataforma (como a comissão do Airbnb) não estão previstas como dedução pela Receita Federal nesta modalidade.

Quando os rendimentos são recebidos de pessoas físicas, o proprietário deve registrá-los mensalmente no Carnê-Leão Web — programa da própria Receita Federal. 

Caso o total mensal ultrapasse o limite de isenção da tabela progressiva, o imposto deverá ser recolhido por meio de DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), com pagamento até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. No ano seguinte, esses dados podem ser importados diretamente para a Declaração de Ajuste Anual (DIRPF).

Afinal, vale a pena investir em imóvel para short stay?

No fim das contas, a resposta para essa questão dependerá menos do imóvel e mais de quem está por trás dele. O short stay recompensa quem está disposto a operar ativamente — monitorar preços, gerenciar reservas, manter o padrão do imóvel.

Para esse perfil, o modelo oferece uma vantagem estrutural difícil de ignorar: enquanto o aluguel tradicional fica reféns de índices anuais como o IGP-M ou o IPCA, as diárias do short stay podem ser ajustadas em tempo real, acompanhando a demanda do mercado.

O que os dados mostram é que a lucratividade maior existe — mas não é automática. É o resultado de uma gestão eficiente.