O que ninguém deveria ignorar nos regulamentos da Reforma Tributária

Na última coluna, trouxe minhas primeiras impressões sobre os regulamentos da Reforma Tributária — aquelas mais de 500 páginas que o governo nos presenteou na véspera do feriado de 1º de maio. Prometi, ao final, ajudar você a fazer uma primeira leitura desse material para você ir se habituando com ele, sem precisar encarar o texto do zero e sem direção. Hoje cumpro essa promessa.

Antes de partir para o mapa, vale reforçar o que disse na última coluna: ainda temos muito a estudar e processar, e nenhum guia de leitura substitui a análise completa dos documentos com profissionais habilitados. Mas o objetivo aqui é te dar um ponto de partida, um mapa da estrada, como gosto de chamar, para que você saiba por onde começar e o que priorizar no contexto do mercado imobiliário. Vamos a ele.

Mapa da estrada

O Decreto da CBS e da Resolução do IBS são praticamente espelhados no seu “Livro I” (que trata das disposições comuns aos dois tributos), então, numa primeira leitura, recomendo ler apenas um dos documentos para entender as regras gerais.

Depois das regras gerais, existem três trechos específicos do Livro I que vejo como muito importantes para nosso mercado imobiliário:

1. O coração do mercado imobiliário: Livro I, Título VI, Capítulo V

Este é o capítulo de leitura obrigatória e o mais importante para nosso mercado, pois consolida as regras definitivas do regime específico do setor. Ele vai do artigo 359 ao 390 e está dividido em seções cruciais:

Base de cálculo e comissões (Seção III): é aqui que você encontrará a regra que protege a imobiliária, garantindo que o imposto incida apenas sobre a parte da comissão ajustada com cada corretor (o split), excluindo repasses e pagamentos aos proprietários dos imóveis.

A “fórmula secreta” e o valor de referência (Subseção II): explica detalhadamente como o governo calculará o valor de mercado dos imóveis cruzando dados de prefeituras, cartórios, bancos e concessionárias, e como esse valor será disponibilizado no sistema Sinter.

A sujeição passiva da pessoa física (Seção VI): é onde estão descritos os limites que determinam quando o proprietário pessoa física se torna um contribuinte regular do imposto, como a receita acima de R$ 240 mil e a quantidade de imóveis.

A burocracia do CIB (Seção VII): define os prazos para a adoção obrigatória do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) nos documentos de obras e registros.

Uma pequena pausa para falar um pouco mais sobre o CIB, que está mais conhecido como o CPF dos Imóveis e vem causando alguma polêmica no mercado. Agora temos mais cor do que ele será: um super banco de dados tributários, peça central de um inédito “ambiente nacional de compartilhamento e integração das informações cadastrais”.

Os regulamentos determinaram que as informações do CIB (junto com os CPFs e CNPJs) terão integração e sincronização obrigatórias e em tempo real entre a Receita Federal, o Comitê Gestor (CGIBS), os Estados e os Municípios.

Isso significa que o Fisco federal e as prefeituras passarão a enxergar o patrimônio imobiliário de forma unificada, sob um regime de cooperação institucional que encerra a era das bases de dados isoladas.

Na prática, o CIB funcionará como um grande inventário de imóveis urbanos e rurais, sendo alimentado diretamente pelos dados enviados pelos seus “cadastros de origem”, como os cartórios de registro de imóveis e as prefeituras. A força desse novo cadastro será tão grande que a lei passou a exigir que o código do CIB conste obrigatoriamente em todos os documentos relativos a obras de construção civil expedidos pelos municípios.

É também a partir dos imóveis registrados nesse cadastro único que o governo estimará o Valor de Referência de mercado, disponibilizando-o no sistema Sinter.

Esse ponto é mega relevante. Aquela velha e antiquada prática de “contrato de gaveta” e de “pagar por fora” parece estar com dias cada vez mais contados e o mercado vai ter que amadurecer e se profissionalizar mais.

Apesar do poder desse “superbanco” de dados, os regulamentos traçaram limites rígidos para o seu uso. O compartilhamento dessas informações é restrito exclusivamente a finalidades de apuração, fiscalização, arrecadação e cobrança dos novos impostos (IBS e CBS), ou seja, a princípio, o ITBI, IPTU, ITCMD e IR/ganho de capital não poderiam ser afetados pelas informações do CIB.

Veremos se isso será aplicado e permanecerá assim.

Além disso, o tratamento dessas informações deverá observar rigorosamente as regras de sigilo fiscal e as diretrizes da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), sendo expressamente vedada a utilização do ambiente nacional de dados para qualquer outra finalidade alheia à administração tributária.

Vamos ver como isso será aplicado também. A utilização dos dados agregados e anonimizados disponibilizados publicamente para fins de pesquisa, como a Receita Federal já faz hoje com dados de CNPJ, por exemplo, seria ótimo para dar mais informação e transparência a um mercado que carece tanto da mesma.

2. Para quem já tem negócios rodando: Livro I, Título XII (“Do período de transição das operações com bens imóveis”)

Este título é vital para as imobiliárias e incorporadoras que já possuem contratos em andamento e precisam entender como a mudança ocorrerá na prática.

Capítulos I, II e III: trazem as opções irretratáveis que as empresas terão para os contratos antigos de incorporação, parcelamento de solo e locação/arrendamento. Por exemplo, ele explica que contratos de locação não residenciais firmados até janeiro de 2025 terão o benefício de pagar uma alíquota consolidada de 3,65% sobre a receita bruta até o fim do contrato.

3. A nova realidade tecnológica: Livro I, Título II (“Das obrigações acessórias”)

Aqui, você, dono de imobiliária, vai entender as adaptações de software e processos internos que precisará encomendar ao seu setor de TI e contabilidade.

Capítulo I (Do cadastro com identificação única): explica como o CPF, o CNPJ e o CIB atuarão juntos no novo ambiente nacional de compartilhamento de dados.

Capítulo II (Do documento fiscal eletrônico): lista os novos documentos eletrônicos obrigatórios, com destaque para a formalização da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI, modelo 77), que passará a ser exigida e substituirá as antigas práticas de faturamento.

Bom, esses foram meus primeiros destaques e impressões dos regulamentos. Muito ainda o que estudar e por entender desse arcabouço. Acompanhem por aqui novidades e, mais uma vez, reforço: não deixem de buscar profissionais para fazer a análise com vocês.