Kaya Asset aposta em imóveis encalhados e projeta fundo de R$ 200 mi

A alta da taxa Selic – mantida em 15% na mais recente reunião do Copom – criou uma oportunidade para o mercado imobiliário: a aquisição de estoques remanescentes de construtoras que buscam liquidez para concluir obras e iniciar novos lançamentos.

Nesse contexto, a gestora Kaya Asset lançou um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) focado em crédito estruturado e compras oportunísticas — que significa aproveitar os preços baixos oferecidos por construtoras que, por necessidade de liquidez, aceitam vender as unidades com margem reduzida.

Foco em estoques e retornos elevados

A estratégia do fundo é aproveitar o impacto dos juros altos no mercado, que desde 2022 têm dificultado as vendas de imóveis. Para as construtoras, os estoques não vendidos acabam ficando “parados”, ou seja, imobilizam capital necessário para concluir obras e iniciar novos projetos. A Kaya Asset compra esses estoques não vendidos com desconto — pagando preços abaixo do valor de mercado.

O foco são empreendimentos residenciais onde cerca de 70% das unidades já foram vendidas, mas o saldo restante dificulta o fechamento financeiro. A Kaya compra entre 10 e 30 unidades de uma só vez, pagando à vista e aplicando um desconto significativo, que pode alcançar 50% em relação ao valor de mercado, considerando uma revenda em até 12 meses.

Desta maneira, o fundo lucra ao corrigir o valor do capital investido por taxas que chegam a 30% ao ano. Caso o lucro seja maior que o retorno esperado, ele é dividido com a incorporadora, criando um modelo de parceria.

Lançado com um capital inicial de R$ 20 milhões, o fundo tem como meta atingir R$ 150 milhões de patrimônio líquido, podendo chegar a R$ 200 milhões ao longo de sua duração de quatro anos. As operações terão ciclos curtos, de 12 a 24 meses.

Atuação geográfica e diversificação

As operações priorizam cidades com pelo menos 200 mil domicílios, fora do eixo Rio-São Paulo. Capitais como Belo Horizonte, Goiânia, Recife e Fortaleza, além de municípios do interior, estão no radar.

Para mitigar riscos, o fundo limita o endividamento a 50% do Loan-to-Value (relação entre empréstimo e valor dos ativos), diversifica as aquisições e evita que uma incorporadora ou região concentre mais de 30% do capital.

Antes de cada aquisição, todos os imóveis passam por análises jurídicas e regulatórias padronizadas, garantindo transparência e segurança para os investidores. A abordagem tenta reduzir os riscos jurídicos e a assimetria de informações do mercado imobiliário.

O fundo é estruturado com cotas sênior, que possuem retorno fixo, e cotas subordinadas, onde está o capital dos sócios, servindo como proteção para investidores externos. O modelo segue a lógica de deságios expressivos na compra dos imóveis, criando margem para manter os retornos mesmo em cenários adversos.

“Estruturamos este fundo para atuar em situações especiais do mercado residencial. O foco é previsibilidade, controle de riscos e captura de assimetrias”, diz Willian Andrade, CIO (Diretor de Tecnologia da Informação) da Kaya Asset, em entrevista à Exame.

A novidade se soma a outras frentes da gestora em special situations. Em 2025, a Kaya expandiu a atuação em precatórios e estruturou fundos ligados a royalties musicais e receitas de mídia esportiva.

A expectativa é movimentar R$ 250 milhões em 2026, consolidando-se como protagonista na oferta de capital alternativo em tempos de crédito restrito e juros elevados.

*Com informações de Exame