Luxo em SP: o que faz um imóvel custar até R$ 300 milhões?

O mercado imobiliário de alto padrão em São Paulo viu um boom de valorização em 2025. O número de unidades lançadas mais que dobrou, passando de 1.819, em 2024, para 3.668 no último ano, de acordo com dados da Brain Inteligência Estratégica.

O Valor Geral de Vendas (VGV) teve um salto ainda mais significativo: de R$ 8,6 bilhões para R$ 21,3 bilhões. Esse aumento reflete principalmente a valorização do tíquete médio e a chegada de projetos mais sofisticados.

E não são apenas as unidades de luxo novas que acumularam valorização. Imóveis usados também continuam em evidência. Um levantamento feito pela Forbes aponta que existem cerca de 3.600 imóveis acima de R$ 10 milhões disponíveis apenas na capital paulista.

Entre os destaques estão uma casa no Jardim Europa que custa R$ 120 mil por metro quadrado, e uma cobertura no Arbórea Itaim, anunciada por R$ 140 milhões, o equivalente a R$ 100 mil por metro quadrado.

Fatores que definem preços milionários

Os valores elevados são justificados por uma combinação de elementos. Segundo Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s, os custos de desenvolvimento imobiliário e a escassez de terrenos disponíveis afetam diretamente os preços.

“O processo para consolidar áreas e adquirir terrenos pode levar anos e inclui pendências documentais que encarecem o empreendimento”, afirma Romero à Forbes.

No entanto, os preços variam mesmo entre imóveis localizados em bairros nobres. O conceito de “microgeografia”, muito utilizado no mercado imobiliário, explica diferenças de valores em uma mesma região.

Na Praça Pereira Coutinho, por exemplo, na Vila Nova Conceição, o metro quadrado pode oscilar de R$ 25 mil a R$ 80 mil, dependendo da posição do imóvel e de sua exposição ao sol.

Outro fator decisivo envolve infraestrutura e engenharia. Nos imóveis de luxo, detalhes como rampas de garagem adaptadas para carros esportivos e SUVs, geradores para 100% de consumo e sistemas completos de automação, som e iluminação são características padrão.

“Esses itens não são um ‘luxo’, mas uma necessidade para esse público específico”, complementa Romero.

Exclusividade e projetos “puro-sangue”

A exclusividade também é um ponto crucial. Empreendimentos como o Art Boulevard, no Jardim Europa, ilustram essa lógica. Previsto para 2027, o residencial oferecerá 22 unidades de alto padrão, com preços que chegam a R$ 200 milhões, ou R$ 156,2 mil por metro quadrado.

“O projeto foi concebido como uma obra de arte, combinando arquitetura escultural de Zien e Gensler com paisagismo de Alex Hanazaki”, explica Lucas Melo, CEO da MBRAS.

Além disso, as coberturas do Arbórea Itaim, do Seridó e do Reserva Cidade Jardim, que ultrapassam 1.100 metros quadrados, incluem academias, spas e quadras de tênis. Já uma casa no Jardim Europa, avaliada em R$ 300 milhões, permanece sob sigilo, e nem mesmo sua localização exata pode ser revelada por questões contratuais.

A soma de localização privilegiada, arquitetura de destaque e infraestrutura sofisticada coloca São Paulo no mapa dos maiores mercados imobiliários de luxo. E o setor deve seguir um caminho de valorização contínua, apontam os especialistas.

*Com informações de Forbes