Pinheiros pode virar hub de metrô e atrair novos prédios

O distrito de Pinheiros pode se tornar o maior polo metroferroviário fora do centro de São Paulo. A longo prazo, a região terá cinco linhas de metrô, uma de trem e nove estações.

A chegada de três novas linhas chamam atenção para a consequência natural: nova onda de transformação urbana e verticalização. O fenômeno no entorno de estações foi “turbinado” na última década pelo Plano Diretor.

Duas linhas publicaram Declarações de Utilidade Pública (DUPs) neste ano: a 16-Violeta (Pinheiros até Vila Formosa) e a 20-Rosa (Lapa até Santo André). O objetivo é facilitar futuras desapropriações.

A expectativa é que ao menos parte da expansão metroviária seja leiloada em 2026. A Linha 16-Violeta, do Metrô, deve ser a primeira, seguida pelas linhas 20-Rosa e 22-Marrom (Cotia até Sumaré).

Novas estações podem alterar zoneamento urbano

Segundo especialistas, o distrito de Pinheiros pode ter nova onda de verticalização caso o metrô altere o zoneamento. Isso porque a implantação de novas linhas tem influência direta nos usos dos terrenos do entorno, com aumento de comércios, serviços e moradia.

O próprio Metrô fala em “valorização” de áreas, destacando o perímetro de influência direta em raio de 600 metros.

Hoje, no entorno das novas estações previstas para Pinheiros – Girassol, na Vila Madalena, e Teodoro Sampaio – há casas, comércios baixos e edifícios de pequeno e médio porte. Essas tipologias tendem a facilitar uma futura verticalização.

O estudo de impacto ambiental do Metrô estima que a maior parte do entorno passe a ser Zona Eixo de Estruturação e Transformação Urbana (ZEU). Essa classificação incentiva prédios altos em raio de 700 metros e concentra grande parte da produção imobiliária da cidade.

Uma futura mudança no zoneamento deve considerar a revisão da legislação urbanística de 2024. A lei impede “eixo de verticalização” em ruas estreitas, com alta declividade e outras características de exceção.

Além disso, a gestão do prefeito Ricardo Nunes avalia a implantação de um Veículo Leve sobre Trilhos (VLT) na Avenida Brigadeiro Faria Lima. Procurada pela reportagem do Estadão, a prefeitura disse que estuda “soluções integradas de urbanismo e mobilidade no âmbito da Operação Urbana Consorciada Faria Lima“.

Antes da verticalização, a chegada do metrô deve extinguir casas, pequenos comércios e construções baixas por desapropriações. Somente na Linha 20-Rosa, indica-se cerca de 20 mil m² de desapropriações em Pinheiros, deslocando 209 moradores de 61 famílias.

As linhas estão sendo pensadas para “empreendimentos associados” em parceria privada, como financiamento dos custos. Isso inclui construção de comércios, serviços, escritórios e moradias sobre áreas desapropriadas.

*Com informações de Estadão