Reforma Tributária e imóveis: o que muda na compra e venda de 2026 a 2033

A reforma tributária sobre o consumo vai alterar a base de cobrança sobre a compra e venda de imóveis no Brasil, especialmente para empresas e para parte de pessoas físicas, que tenham volume considerável de vendas. Mas esse impacto não será imediato: 2026 será um ano de testes, como explica o advogado tributarista Eduardo Natal, do escritório Natal & Manssur Advogados.

“Em 2026, nada muda do ponto de vista de caixa: será apenas o ano teste, uma etapa de transição obrigatória em que empresas e contribuintes terão que operar no novo ambiente digital, mas sem pagar os novos tributos IBS e CBS — desde que cumpram tudo o que for exigido”, explica o mestre em direito tributário pela PUC/SP.

A fase inicial vai funcionar como um “ensaio geral”: há novas regras de documentação, integração eletrônica entre cartórios/notas fiscais e testes para sistemas que só ficarão plenamente funcionais nos anos seguintes. “Mas o bolso do comprador e do vendedor não será afetado neste primeiro momento”, completa Natal.

O que acontece em 2026 e por que o ano teste importa

Checklist — o que empresas do setor imobiliário precisam fazer em 2026

• Emitir documentos fiscais no novo padrão eletrônico.
• Entregar obrigações acessórias em desenvolvimento.
• Participar do ambiente eletrônico que unifica dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais.
• Testar integração com o futuro cadastro nacional de imóveis, a nova Nota Fiscal Eletrônica e o DERE.
• Cumprir todas as exigências para evitar a aplicação da alíquota-teste de 1% sobre a receita.

O ano de 2026 foi desenhado como um piloto do novo modelo de tributação do consumo. As imobiliárias, incorporadoras e empresas do setor imobiliário em geral, incluindo as holdings familiares, precisarão emitir documentos no novo padrão, entregar obrigações acessórias ainda em desenvolvimento e participar do ambiente eletrônico que vai unificar dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais.

Entre os componentes em teste estão o futuro cadastro nacional de imóveis, o novo modelo nacional de Nota Fiscal Eletrônica e o DERE, um recibo padronizado que fará parte desse ecossistema.

Todos esses sistemas e documentos eletrônicos ainda não estão prontos. A expectativa do setor é que a Receita Federal termine tudo até o início do ano de 2026. “Embora não exista cobrança de IBS ou CBS, o cumprimento das etapas é obrigatório. Quem deixar de entregar o que for pedido será tributado pela chamada ‘alíquota-teste’: 1% sobre a receita (0,9% de CBS e 0,1% de IBS).

A Receita tem sinalizado alguma flexibilidade na largada, mas isso não impede que multas possam ser aplicadas depois”, afirma Natal.

Para a pessoa física, mudança para poucos

Quem não é afetado pela reforma na compra e venda de imóveis

• Cidadãos que compram e vendem imóveis esporadicamente.
• Pessoas que realizam transações típicas de moradia própria.
• Quem já se enquadra nas isenções atuais de ganho de capital (como o reinvestimento em outro imóvel residencial).

Quem pode ser afetado pela tributação de IBS/CBS

• Pessoas físicas que alienarem mais de 3 imóveis distintos, adquiridos há menos de 5 anos, no mesmo ano-calendário.
• Contribuintes que ultrapassarem renda anual de R$ 288 mil nessas operações.
• Quem vender mais de 1 bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à data da alienação, alcançando o mesmo piso de R$ 288 mil.

Um ponto fundamental da reforma, chama a atenção o advogado tributarista ouvido pelo Portas, é que a maioria das pessoas físicas não passa a ser contribuinte direta de IBS ou CBS na compra e venda de imóveis.

Apenas situações específicas, principalmente vividas por quem compra e vende imóveis em maiores quantidades, podem levar uma pessoa física para dentro do novo sistema de tributação.

A pessoa física passa a ser contribuinte do IBS/CBS apenas quando alienar (vender é um tipo de alienação) ou ceder direitos sobre mais de 3 imóveis distintos adquiridos há menos de 5 anos no mesmo ano-calendário, obtendo, com isso, uma renda superior a R$ 288 mil – se este mesmo piso for atingido, a venda de mais de 1 bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à data da alienação também será tributada.

Em linhas gerais, diz Natal, para quem compra ou vende um imóvel, as regras, portanto, continuam exatamente como hoje: tributação por ganho de capital entre 15% e 22,5% e manutenção das isenções já existentes, como o reinvestimento na compra de outro imóvel residencial.

O imposto de renda de pessoa física está totalmente fora da reforma do consumo. Ou seja: para o cidadão que compra e vende imóveis esporadicamente, a reforma não altera nada, nem no ano teste nem nos anos de implementação.

2027: o ano em que começam os impactos reais

Quadro — o que muda com a CBS

• Começa a incidência de CBS sobre a venda de imóveis por pessoas jurídicas.
• Alíquota modal estimada em cerca de 28%, com redução de 50% para o setor imobiliário.
• Alíquota efetiva da CBS na venda estimada em torno de 4,5%.
• Crédito amplo de despesas operacionais e de custos (manutenção, IPTU, água, luz, condomínio, depreciação, obras e reformas).

Segundo Natal, a virada, de fato, vai ocorrer em 2027, quando começa a cobrança da CBS, que substituirá PIS e COFINS, para as pessoas jurídicas, representadas na maioria dos casos pela figura das holdings familiares.

A alíquota modal prevista para o novo sistema é de cerca de 28%, mas o setor imobiliário obteve um benefício relevante: a redução de 50% da alíquota na venda de imóveis.

“Se a gente segregar um terço, que é a CBS, essa alíquota vai ser em torno de 9% [um terço de 28%]. Com a redução de 50% na venda, então nós teríamos uma alíquota na venda, correspondente à CBS, algo em torno de 4,5%”, estima Natal.

O efeito dessa transição, entretanto, não é uniforme. No sistema atual, as empresas no lucro presumido pagam 3,65% de PIS/COFINS, enquanto no lucro real, a alíquota é de 9,25%.

“Com a CBS, há um aumento para quem está no presumido, mas surge uma vantagem nova: crédito amplo de despesas operacionais e de custos, que pode reduzir a alíquota efetiva. Entram nesse cálculo gastos com manutenção, IPTU, água, luz, condomínio, depreciação, obras e reformas — algo que o setor nunca teve de forma tão abrangente”, diz Natal.

2029: tem tributo novo no mercado

Resumo: o IBS passa a incidir sobre a venda de imóveis, substituindo ICMS e ISS, que hoje não incidem sobre compra e venda.

Em 2029, a chegada do IBS representa um imposto realmente novo para a venda de imóveis, afirma o tributarista Eduardo Natal. “Esse é o imposto que substituirá o ICMS e o ISS. É uma etapa que vai realmente alterar a estrutura tributária do mercado imobiliário, porque ICMS e ISS não incidem hoje sobre compra e venda de imóveis. O IBS, sim, incidirá — mas também com alíquota reduzida à metade”, enfatiza Natal.

Na prática, de acordo com o tributarista, isso representa cerca de 7% adicionais na carga tributária das vendas feitas por pessoas jurídicas. “É nesse ponto que o preço final tende a incorporar o imposto, o que pode encarecer a compra de imóveis novos ou vendidos por empresas”, diz.

2033 fecha o ciclo: a venda de imóveis passa a ter carga aproximada de 14%

A transição tributária imposta pela reforma termina em 2033, quando o sistema CBS + IBS estará totalmente implementado e harmonizado.

A venda de imóveis por pessoas jurídicas terá uma carga conjunta próxima de 14%, resultado da aplicação do redutor de 50% sobre a alíquota modal.

“É uma mudança estrutural: a atividade de venda de imóveis, que ficou durante décadas à margem dos impostos indiretos, passa a integrar o IVA brasileiro, com destaque explícito na nota fiscal e direito amplo a créditos”, explica Natal. Mas, no caso do consumidor final, ao comprar por exemplo um imóvel na planta ou pronto, o impacto será visível.

O antes e o depois

Um dos pontos relevantes da reforma tributária, explica Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), é a transparência da cobrança para os contribuintes.

“Daqui para frente, o comprador saberá exatamente quanto está pagando de imposto. O tributo estará discriminado em cada insumo da obra: por exemplo, se o cimento custa R$ 100 (apenas como exemplo ilustrativo), o tributo estará destacado no preço”, diz o executivo.

No regime atual, explica França, a tributação ocorre sobre a receita e, a partir disso, calcula-se o lucro para determinar os demais impostos. “Esse é o modelo que está em vigor hoje.” Com a reforma, diz o representante do setor imobiliário, haverá uma mudança estrutural. “A nossa alíquota ficou definida em 50% da alíquota modal. A base de cálculo, então, será formada de uma forma diferente.”

Primeiro, parte-se do valor total do imóvel. Depois, entra em cena a alíquota social, que corresponde a R$ 100 mil para qualquer imóvel (é um redutor aplicado no valor do imóvel para efeito de cálculo de imposto).

“O valor do terreno e de eventuais obras também será deduzido. Sobre essa base, aplica-se 50% da alíquota modal. Se a alíquota modal ficar em 26% [ou 28% como estima o tributarista Eduardo Natal], por exemplo, a alíquota efetiva para o setor será 13% [ou 14%]. No caso das vendas parceladas, lembra França, cada parcela terá sua respectiva tributação destacada.”

Aumento de preços?

Resumo do impacto estimado nos preços

• No Minha Casa, Minha Vida, o impacto tende a ser menor, pela forte redução da base tributável.
• Fora do MCMV, a tributação média estimada é entre 8% e 10%.
• Do lado das empresas, a estimativa é de aproximadamente 4% de impacto sobre o faturamento.

Sobre o impacto final nos preços dos imóveis, tudo vai depender da faixa de valor do imóvel. No Minha Casa, Minha Vida, segundo o presidente da Abrainc, o impacto é menor, porque, para um imóvel de R$ 200 mil ou R$ 250 mil, a dedução dos R$ 100 mil, somada ao valor do terreno, reduz bastante a base tributável. “Excluindo o MCMV, a tributação média deve ficar entre 8% e 10%”, estima França.

De acordo com o executivo, do lado das empresas do setor, a estimativa da nova reforma gira ao redor dos 4% sobre o faturamento. “Esse cálculo foi feito pela nossa equipe técnica, em conjunto com o secretário da reforma [Bernard Appy], com a equipe do Ministério da Fazenda e com o próprio ministro Haddad. Nós investimos muito tempo nesse tema dentro da Abrainc”, afirma França.

De acordo com o executivo, quando o processo da reforma começou, a associação contratou uma empresa especializada no assunto e 15 associados da Abrainc foram selecionados.

“Fizemos um estudo detalhado, nota [técnica] por nota [técnica], para identificar exatamente qual era a tributação equivalente. Com isso, construímos a base técnica que permitiu defender a alíquota diferenciada de 50%. Quando o texto final da reforma saiu, refizemos todos esses cálculos e enviamos ao ministério da Fazenda para que os técnicos validassem as premissas. O ponto de partida sempre foi o mesmo: não aumentar a carga tributária. Todo esse processo foi extremamente técnico. Não houve decisões arbitrárias ou descoladas de números”, assegura França.

A associação, segundo o presidente da entidade, continua em contato direto com as equipes da Receita Federal durante o atual processo de regulamentação. “É um processo ainda em andamento”, avisa França.

Linha do tempo da reforma para o setor imobiliário

• 2026: ano teste, sem cobrança de IBS e CBS, mas com obrigações acessórias e integração digital obrigatória. Multas e alíquota-teste de 1% podem ser aplicadas a quem não cumprir as exigências.
• 2027: início da CBS, com alíquota reduzida para vendas de imóveis e possibilidade de créditos amplos de despesas.
• 2029: entrada do IBS, criando um imposto novo sobre a venda de imóveis, em substituição a ICMS e ISS.
• 2033: consolidação do sistema CBS + IBS, com carga final aproximada de 14% sobre a venda de imóveis por pessoas jurídicas.

2026: ano teste, sem cobrança, mas com obrigações obrigatórias. Multas podem ser aplicadas para quem não entrar no jogo.

2027: início da CBS, com alíquota reduzida para vendas de imóveis.

2029: entrada do IBS, criando um imposto novo sobre a venda.

2033: sistema completo, com carga final aproximada de 14%.

Perguntas frequentes sobre a reforma tributária e imóveis

1. Pessoas físicas vão pagar mais imposto ao vender um imóvel?

Em regra, não. A maiorias das pessoas físicas continua sujeita apenas ao Imposto de Renda sobre ganho de capital, com as mesmas alíquotas e isenções. A incidência de IBS/CBS só atinge situações específicas de maior volume de operações.

2. Comprar um imóvel na planta vai ficar mais caro?

Pode haver encarecimento, especialmente após a entrada do IBS, já que o imposto passa a ser incorporado ao preço final. Por outro lado, o setor teve redutor de 50% na alíquota modal, o que busca evitar aumentos exagerados de carga.

3. O IR sobre ganho de capital mudou com a reforma?

Não. O Imposto de Renda de Pessoa Física sobre ganho de capital continua fora da reforma do consumo, com alíquotas entre 15% e 22,5% e manutenção das isenções já existentes.

4. Imóveis do Minha Casa, Minha Vida serão muito afetados?

Segundo o setor, o impacto é menor, pois a dedução de R$ 100 mil, somada ao valor do terreno, reduz de forma relevante a base tributável nos imóveis de menor valor.

5. A carga tributária vai aumentar para as empresas do setor?

A estimativa mencionada é de impacto em torno de 4% sobre o faturamento, após simulações técnicas feitas pelo setor em conjunto com o Ministério da Fazenda e a equipe da reforma.