Impacto da Reforma Tributária na construção civil: o custo da obra vai subir?

Poucos setores devem sentir tanto os efeitos da Reforma Tributária quanto a construção civil. A mudança promete alterar de maneira relevante a cadeia de custos e a organização tributária do segmento.

O setor, por exemplo, faz uso intensivo de mão de obra, item que não gera créditos tributários e tende a pressionar de forma significativa a planilha de custos.

Enquanto a Reforma Tributária inicia seu período de transição, com conclusão prevista para 2033, a questão que se coloca é: como o novo modelo vai impactar a construção civil e o preço das novas obras?

Estimativas iniciais apontam para um encarecimento de até 20% no custo das obras em alguns cenários, mas esse impacto vai depender de como cada construtora está organizada.

De todo modo, o novo sistema de impostos baseado no Imposto sobre Valor Agregado (IVA dual), formado pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), mexe em custos, margens e fluxo de caixa, com potencial de se refletir no preço final dos imóveis e no valor do aluguel.

Entenda neste guia o que muda para a construção civil com a Reforma Tributária.

Por que a Reforma Tributária coloca a construção civil em debate

A construção civil reúne características singulares entre as atividades econômicas, combinando forte dependência de mão de obra, cadeias extensas de fornecedores e projetos de longa duração. É nesse contexto que a alteração no regime de impostos no Brasil passa a influenciar diretamente os custos das obras e os estudos de viabilidade econômica dos empreendimentos.

Hoje, o setor convive com um conjunto fragmentado de impostos: ISS sobre serviços, ICMS sobre mercadorias, além de PIS e Cofins sobre receitas. Esse modelo gera cumulatividade (cobranças em cascata), insegurança jurídica e elevada complexidade para o dia a dia das construtoras.

“A cadeia produtiva da construção civil é formada por um conjunto de etapas interligadas, que começa desde a extração de matérias-primas e a produção industrial de insumos (como cimento, aço, alumínio e outros materiais) e culmina na execução de obras de infraestrutura e edificações”, resume um estudo da BSSP Consulting.

O que muda com o novo IVA dual: IBS e CBS na prática

A Reforma Tributária se estrutura sobre dois tributos: a CBS, de competência federal, e o IBS, compartilhado entre estados e municípios. A lógica é aplicar impostos sobre o valor agregado, com promessa de não cumulatividade ao longo das cadeias de produção.

Para a construção civil, isso significa que os tributos hoje dispersos passam a ser cobrados de forma integrada, com uma alíquota de referência estimada em cerca de 26,5%, segundo projeções preliminares. O setor foi contemplado com uma redução de 50% na cobrança de CBS e IBS, mas, entre especialistas, há a percepção de que essa exceção pode não ser suficiente para neutralizar o aumento da carga tributária.

Onde e quanto o custo da obra pode subir

O aumento de custos tende a se concentrar em três frentes: mão de obra, materiais, insumos e serviços terceirizados, além de custos indiretos, como adaptação de sistemas e reestruturação fiscal.

O ponto mais sensível neste momento é a folha salarial, que não gera créditos tributários no novo modelo e deve impactar especialmente construtoras com baixa verticalização.

Em uma situação extrema, para empresas com alta dependência de mão de obra terceirizada e baixa aquisição de insumos tributáveis, o aumento de custo pode girar em torno de 18% a 20%, segundo estudo da BSSP Consulting.

Em média, no entanto, o impacto tende a ser mais limitado, com potencial de encarecimento de cerca de 4% na etapa de “execução da obra”, de acordo com a consultoria.

Para uma construtora típica, segundo a BSSP, o jogo de custos tende a se equilibrar a partir de um efeito líquido que combina reduções em insumos industriais (-4% em cimento, aço e cerâmica, via não cumulatividade) com aumento na execução da obra (+4%). Além disso, há diminuições menores em serviços complementares (-1%), instalação e acabamento (-2%) e manutenção (-1%).

Segundo a BSSP, os impactos variam ao longo da cadeia produtiva da construção civil e foram estimados assim:

• Extração de matérias-primas: -3%
• Produção industrial de insumos: -4%
• Fabricação de equipamentos: +4%
• Distribuição e comércio: -2%
• Execução da obra: +4%
• Serviços complementares: -1%
• Instalação e acabamento: -2%
• Manutenção e pós-obra: -1%

“Isso resulta em custo líquido maior para construtoras, devido ao peso das etapas de execução e da mão de obra, repassável ao consumidor final via preços de imóveis mais altos, pressionando a demanda”, explica Liêda Amaral, sócia da BSSP Consulting e uma das autoras do estudo.

O Regime Especial de Tributação (RET) vai acabar? O que muda a partir de 2027 e 2029

A construção civil sentirá impactos específicos com a mudança do Regime Especial de Tributação (RET). O regime será alterado já em 2027, com a extinção do PIS e da Cofins, substituídos pela CBS. O RET será mantido, mas com restrições.

A partir de 1º de janeiro de 2029, não será mais possível recolher IBS e CBS dentro do RET. Com isso, o regime passará a ser aplicável apenas ao Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

Incorporações iniciadas até 31 de dezembro de 2028 continuarão recolhendo a CBS dentro do RET, com alíquotas projetadas de:

• 2,08% para operações imobiliárias em geral
• 0,53% para imóveis de interesse social, como os enquadrados no Minha Casa, Minha Vida

“Uma incorporadora que iniciar um empreendimento residencial em 2028 poderá recolher a CBS pelo RET, a uma alíquota de 2,08%. Já um projeto iniciado em 2029 estará sujeito à CBS e ao IBS fora do RET, com alíquotas plenas e sem os benefícios da sistemática simplificada, exigindo nova estrutura de apuração e controle de créditos”, resume o estudo da BSSP Consulting.

A não cumulatividade vai beneficiar ou penalizar a construção civil?

A não cumulatividade é apontada como o principal ganho da Reforma Tributária: cada empresa paga imposto apenas sobre o valor que adiciona ao produto ou serviço.

Na prática, porém, essa lógica encontra limites na construção civil. A principal despesa do setor, a mão de obra, não gera crédito tributário no novo modelo, o que reduz significativamente a capacidade de compensação.

O preço dos imóveis vai subir? E o aluguel?

Com o aumento de custos e maior pressão sobre margens, parte desse impacto tende a ser repassado ao consumidor final, o que pode resultar em imóveis mais caros, especialmente em lançamentos.

Caso a tendência de preços mais elevados se confirme, isso tende a pressionar também o valor do aluguel, sobretudo em empreendimentos novos.

Quem ganha e quem perde com a Reforma Tributária na construção civil

Devem se beneficiar empresas mais verticalizadas, grandes grupos com estrutura fiscal robusta e cadeias altamente formalizadas.

Por outro lado, pequenas e médias construtoras, cujos negócios possuem baixa geração de crédito tributário, tendem a ser mais impactadas, o que pode provocar uma maior concentração de mercado no setor.

Imóveis populares e imóveis de luxo: qual pode encarecer mais?

As moradias populares, como as contratadas pelo Minha Casa, Minha Vida, tendem a ser mais afetadas, pois não geram créditos à construtora sobre os tributos pagos na construção, elevando o custo final, afirma Liêda Amaral, da BSSP Consulting.

Já condomínios de alto padrão permitem créditos mais amplos sobre insumos e serviços, o que reduz o impacto quando há boa gestão tributária, ressalta a consultora.

Comparativamente, o estudo da BSSP indica maior encarecimento em moradias populares, entre 10% e 20%, enquanto o segmento de luxo, com maior aproveitamento de créditos, deve observar um aumento menor, na ordem de 5% a 10%.

O que construtoras devem fazer desde já

É esperado que a Reforma Tributária, sobretudo antes da vigência completa do novo sistema, seja marcada por disputas interpretativas. Um dos caminhos para mitigar impactos é contrabalançar os efeitos previstos por meio de planejamento tributário e reorganização.

“Na prática, planejamento tributário significa otimizar a apuração de débitos e créditos, revisar contratos com cláusulas de equilíbrio econômico-financeiro e simular cenários. Isso pode reduzir o impacto em 10% ou mais, dependendo da estrutura da construtora”, afirma a consultora.

Segundo Liêda, outras saídas incluem reorganização fiscal (como migração de regimes e uso de holdings para otimizar créditos), maior verticalização das operações, investimento em tecnologia fiscal, adoção de pré-fabricação e escolha de materiais menos nocivos ao meio ambiente, o que pode evitar a incidência do Imposto Seletivo, popularmente conhecido como “imposto do pecado”.

Quando estiver concluída, a Reforma Tributária promete simplificação, racionalidade e maior transparência. Para a construção civil, no entanto, esse avanço vem acompanhado de desafios relevantes: provável aumento de carga tributária, pressão sobre o caixa e elevação de custos operacionais.