Butantã vira frente de expansão com imóveis de até R$ 2,4 mi

O encarecimento de terrenos e a falta de espaço para novos projetos em Pinheiros, bairro de São Paulo, empurraram parte da expansão imobiliária para o Butantã. A proximidade com a Linha 4-Amarela, a vista para a Marginal Pinheiros e o acesso à Faria Lima e à USP fizeram da região uma localização rara em São Paulo.

Levantamento do Estadão com dados do QuintoAndar, considerando 230 anúncios, mostra imóveis no Butantã à venda por preço médio de R$ 1 milhão. As unidades têm, em média, 113 metros quadrados, dois quartos, uma vaga de garagem e condomínio de R$ 996.

A Binswanger estima o preço médio do metro quadrado residencial novo no bairro em R$ 12 mil. Em projetos de alto padrão, o valor pode chegar a R$ 19 mil por metro quadrado, enquanto incorporadoras também atuam com produtos de Habitação de Mercado Popular (HMP) e Habitação de Interesse Social (HIS).

Zoneamento amplia o interesse

Para Fernando Calvetti, doutor em planejamento urbano e professor da Universidade do Estado de Santa Catarina (UDESC), três fatores explicam o foco no Butantã. O primeiro é a revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo, em 2023, que ampliou de 600 para 700 metros as áreas ao redor de estações de metrô com regras mais favoráveis à construção.

A mudança aumentou o raio de influência de estações como Butantã, permitindo construções maiores, com mais unidades, sem gabarito de altura ou exigência mínima de vagas em determinadas áreas. O segundo fator é a existência de terrenos ainda mais baratos que em Pinheiros. O terceiro é o cenário de juros altos, que incentiva incorporadoras a buscar tíquetes mais baixos e terrenos com maior potencial de viabilização.

Lançamentos misturam luxo e habitação popular

A AW Realty prepara um empreendimento misto no chamado Distrito Pinheiros, com VGV de R$ 850 milhões e lançamento previsto para setembro. A primeira fase terá unidades de 45, 75 e 125 metros quadrados, preço médio de R$ 19,5 mil por metro quadrado e faixa de R$ 900 mil a R$ 2,4 milhões. A segunda etapa, prevista para 2027, terá apartamentos de 240 metros quadrados.

A Diálogo Engenharia atua na região com o Vértice Butantã, de VGV de R$ 450 milhões, a 300 metros da estação Butantã. Segundo resultados da companhia, cerca de 60% das unidades já foram vendidas. Das 435 unidades, 104 são HMP, com teto de R$ 537 mil.

A Benx lançou o Viva Benx Butantã, a 550 metros do metrô, com unidades HMP e HIS-2. Nesse caso, o limite de preço das unidades HIS-2 é de R$ 380 mil, com plantas de 31 a 55 metros quadrados.

Mercado corporativo ainda é pequeno

O movimento também chegou aos escritórios, mas a base corporativa do Butantã ainda é incipiente. Segundo a Newmark, o bairro tem sete edifícios corporativos, com cerca de 97 mil metros quadrados de estoque. O volume é 44% inferior ao menor estoque entre regiões consolidadas de São Paulo, representado pelos Jardins.

A taxa de vacância estimada é de 20%, impactada por novos prédios entregues no fim do ano passado. O aluguel médio mensal de escritórios está em R$ 122 por metro quadrado, com variação entre R$ 85 e R$ 155. Para a consultoria, o Butantã se torna alternativa diante da baixa disponibilidade em Pinheiros, Faria Lima e Itaim Bibi.

Limites impedem uma ‘Nova Pinheiros’

Apesar do apelo comercial, especialistas veem limites para a transformação. USP, Instituto Butantan, Hospital Universitário e áreas de proteção ocupam grande parte do distrito e não entram no mercado. Além disso, o bairro tem loteamento residencial fragmentado, vilas protegidas e relevo que dificulta remembramentos.

Calvetti avalia que o Butantã tende a se consolidar como bairro residencial denso e bem conectado, servindo polos externos de emprego. Para proprietários, o ganho deve se concentrar em terrenos dentro da ZEU e próximos ao metrô. Para inquilinos e comércio local, o efeito pode ser mais duro, já que aluguéis sobem antes dos preços de venda e atividades de baixa margem perdem espaço.

*Com informações de Estadão