Segurança, estabilidade e facilidade de entender as dinâmicas de compra, venda e aluguel são características que atraem investidores para o mercado imobiliário.
Além de ser um gosto consolidado do brasileiro, esse tipo de investimento também é um modo eficaz de gerar renda passiva e de diversificação nas aplicações financeiras.
Neste guia, reunimos tudo que você precisa saber para tomar decisões informadas, seja você um investidor iniciante ou alguém que procura expandir a carteira com inteligência.
Você vai entender:
- Os tipos de investimento imobiliário e seus perfis ideais
- Quais riscos considerar antes de comprar
- As melhores oportunidades do mercado
- Como analisar imóveis, regiões e montar uma carteira sólida
Por que o mercado imobiliário segue atraente para investidores?
Investir em imóveis foi uma tática de muitos brasileiros para resistir ao aumento da inflação, principalmente nos anos 1980 e começo dos 1990. Mesmo com a inflação mais controlada nas últimas décadas, os imóveis sempre aparecem como alternativa para aplicar dinheiro.
Será que essa regra ainda vale? A resposta é: depende.
Entre 2014 e 2024, a inflação foi o dobro do reajuste no preço dos imóveis. A alta de preços medida pelo IPCA foi de 85,8% no período, o dobro do preço de venda residencial medido pelo FipeZap, que registrou aumento de 41,6%. As aplicações em renda fixa renderam, no mesmo intervalo, a variação da inflação mais 38%. Ou seja, o investimento em imóvel sequer garantiu poder de compra.
Mas dentro desse número há muitas histórias:
De 2009 a 2014, os imóveis subiram mais do que a inflação. Nesse período, o setor ainda vivia o boom trazido por boas taxas de crescimento da economia. Somente em 2010, por exemplo, ano que a economia registrou o maior crescimento desde 1986, o preço dos imóveis subiu 27%
De 2015 a 2021, a inflação foi maior. O período engloba a crise de 2015/2016 e a pandemia, períodos em que a variação de preço dos imóveis ficou, em muitos momentos, próxima de zero
De 2022 a 2024, os imóveis voltaram a subir mais do que a inflação, em ritmo menor do que o período 2009-2014, muito em função da recuperação mais recente da economia.
Qual é a conclusão? Nem segmentos tradicionais escapam de sofrer com os problemas econômicos no país. No entanto, quem acompanha o mercado de perto sabe identificar os momentos mais adequados para compra e venda.
Outro ponto importante é saber dosar uma análise de curto prazo com planos de longo prazo. Um imóvel é um ativo de pouco risco. O preço costuma sempre subir no longo prazo (estamos falando de anos e décadas), mesmo que, em alguns períodos, o ritmo de aumento seja mais lento.
Para quem já investe com regularidade, comprar um imóvel para revenda e locação também serve como contraponto importante para outros investimentos mais arriscados.
Por exemplo: comprar ações de uma empresa listada na Bolsa de Valores possui um risco considerado alto e retorno potencial também grande. Paralelamente, o risco é menor em imóvel, com um retorno menor, porém mais previsível e estável.
“Também deve se considerar que esses números médios escondem dinâmicas locais, que podem destoar fortemente do geral. O mercado imobiliário é impactado por fatores muito locais. Uma cidade pode estar estagnada no geral, mas alguns bairros com forte crescimento. Quem está atento pode fazer bom negócio em praticamente qualquer situação”, afirma Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft.
Estudos da Loft mostram que os preços em uma rua, por exemplo, podem variar mais de 200%. Em São Paulo, na Avenida 9 de Julho um apartamento próximo à Rua Turquia, no Jardim Europa, pode ser valorizado em até 236% em relação a imóveis mais próximos da Rua Major Quedinho, na República.
No Rio de Janeiro, na rua Farme de Amoedo, em Ipanema, um apartamento próximo à avenida Vieira Souto (avenida da praia) tende a ser 90% mais valorizado do que um imóvel com as mesmas características localizado perto da rua Nascimento Silva.
Perfis de investidores: quais são os seus objetivos?
Todo investidor do mercado imobiliário deve compreender seus objetivos e o nível de conhecimento sobre esse segmento.
Para um jovem solteiro, pode ser bom negócio comprar o primeiro imóvel na zona oeste de São Paulo em um empreendimento sem portaria ou elevador.
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Modalidades de investimento em imóveis: qual combina com você?
Existe a opção de investir diretamente em imóveis, para aluguel ou compra, ou de modo indireto, em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) ou Certificados de Recebíveis Imobiliários. Entenda mais sobre os três tipos de investimento imobiliário neste artigo.
A tabela comparativa mostra as principais características de cada um:
| Modalidade | Liquidez | Risco | Público-alvo |
|---|---|---|---|
| Aluguel residencial | Baixa | Baixo a Médio | Iniciantes e conservadores |
| Aluguel por temporada | Média | Médio | Experientes, que saibam identificar regiões atrativas |
| Compra para revenda (curto prazo) | Baixa | Médio | Investidores com experiência e capital |
| Imóveis comerciais | Baixa | Alto | Investidores com experiência e capital |
| FIIs (Fundos Imobiliários) | Alta | Médio | Quem busca mais liquidez e diversificação |
| LCIs/CRIs | Média/Alta | Baixo | Quem busca mais liquidez e diversificação |
Principais riscos para investidores do mercado imobiliário
Do lado dos custos, quem compra para aluguel ou revenda deve listar os gastos com impostos e manutenção do imóvel. Há impostos recorrentes, como o IPTU e condomínio, e aqueles que incidem somente no momento de transferência de titularidade, como o ITBI.
Embora considerado um investimento de baixo risco, um imóvel pode levar meses para ser alugado ou vendido. Neste período, os impostos e custos fixos, como energia elétrica, vão comprometer parte da renda do proprietário.
Pinturas, consertos elétricos e hidráulicos e outros reparos também devem ser estimados. Um imóvel em perfeito estado tem mais chances no mercado.
Outros riscos estão relacionados à natureza do negócio. Sempre há chance de inadimplência de aluguel. Por isso, é indicado algum tipo de proteção, como depósito caução, seguro fiança ou fiador.
Nos investimentos indiretos em imóveis, os principais riscos são:
- Em FIIs, má gestão do fundo ou desempenho ruim do segmento (residencial, comercial, galpões etc.)
- Em CRIs, o risco vem da qualidade de pagamento do emissor, em geral uma securitizadora, que não possui cobertura do FGC
- Em LCIs, o risco é de natureza semelhante, mas um pouco menor; os emissores costumam ser bancos e há cobertura do FGC
Oportunidades em alta no mercado
Nas grandes cidades, apartamentos compactos e localizados em regiões com boa infraestrutura de transporte e acesso a serviços têm liderado os lançamentos nos últimos anos.
São alternativas para driblar os custos de construção em alta e aproveitar o potencial turístico dessas regiões, com locações de curto prazo por plataformas como Airbnb.
Mas também há oportunidades fora dos grandes centros. Cidades médias em crescimento, de regiões metropolitanas ou do interior, têm sido mais buscadas por quem procura qualidade de vida e mais segurança.
São regiões com menos competição do que as capitais, mas atenção: é preciso entender a realidade local antes de decidir o investimento.
Como analisar um imóvel ou região antes de investir?
Neste artigo fizemos um guia completo sobre investimento imobiliário (linkar para artigo pilar). Veja algumas dicas:
Localização: o imóvel fica em um bairro com forte demanda para locação ou compra?
Preço por m²: o bairro ou região tem potencial de valorização? Entenda que não é apenas uma questão de “quanto menor o valor do metro quadrado, maior o potencial de retorno.”
Condições legais: a documentação está em dia? Qual o custo de eventual regularização e/ou o risco jurídico?
Custos fixos: condomínio e IPTU cabem no meu bolso? Saiba que, mesmo acertando o investimento em um imóvel, é possível que o tempo de venda ou de locação leve algum tempo e, neste período, você terá de arcar com condomínio e IPTU
Estratégias para montar uma carteira imobiliária inteligente
Os investidores do mercado imobiliário que possuem capital disponível podem mesclar tipos de empreendimentos (residencial e comercial) para assegurar um retorno médio atrativo no longo prazo. O mesmo vale para as cidades ou regiões: apostar em mais de um local pode ser uma estratégia eficiente para contrabalançar os riscos.
Unir investimento direto com indireto também é outra saída para minimizar a liquidez baixa de imóveis. Com aplicações em FIIs ou LCIs é possível obter retorno mais rápido e se desfazer da aplicação em caso de necessidade.
O segredo para investir com inteligência em imóveis é conciliar estudo, estratégia e clareza de objetivos. Com informação de qualidade, a decisão sobre seu investimento em imóveis tem mais chance de ser certeira.
É jornalista com mais de 15 de anos de experiência em grandes veículos, como o Estado de S.Paulo e Valor Econômico. Acredita que morar bem pode estar a um clique de distância. Colabora com o Portas como jornalista autônomo, contribuindo com reportagens e análises sobre o setor imobiliário.
