Reforma tributária muda estratégias do mercado imobiliário de luxo

A reforma tributária brasileira deve promover mudanças estruturais no setor imobiliário de alta renda, segundo analistas ouvidos pela Forbes Brasil. O novo modelo entra em vigor em 1º de janeiro de 2026, com transição até 2033.

O sistema cria o IVA (Imposto de Valor Agregado) dual, combinando CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) federal e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) estadual e municipal. Todas as atividades imobiliárias seguirão a mesma lógica tributária.

“A reforma do consumo insere o setor imobiliário no IVA dual com regime específico e reduções relevantes. Isso aumenta a transparência, amplia o crédito não cumulativo e reduz parte da carga, sobretudo para imóveis populares”, diz o advogado tributarista João Marcos Colussi, sócio do Mattos Filho.

No entanto, para o segmento de luxo, o benefício é mais limitado. Se por um lado a tributação fica mais previsível, por outro tende a ser mais onerosa para estruturas tradicionais de holding patrimonial.

Investidor pessoa física vira contribuinte

Investidores físicos com mais de três imóveis locados ou receita anual superior a R$ 240 mil passam a contribuir com CBS e IBS, além do IR (Imposto de Renda). “É uma mudança estrutural, já que o investidor pessoa física passa a ser tributado também pelo consumo”, explica o tributarista André Menon, sócio do Machado Meyer.

A combinação entre IRPF e IVA também reduz a rentabilidade líquida das locações de alta renda, podendo estimular migração para estruturas de pessoa jurídica, aponta.

Holdings patrimoniais enfrentam novos custos

Participações patrimoniais deixarão o lucro presumido e migrarão para o IVA, com alíquota entre 26% e 28%. Como têm baixa despesa operacional, a carga efetiva será elevada.

O uso pessoal de bens mantidos em holdings – imóveis, carros, aeronaves – passará a ser tributado pelo IBS e CBS. “A frutificação de bens pelos sócios passa a ser tributada. Isso transforma estruturas usadas há décadas no planejamento patrimonial”, aponta Menon.

Para famílias de alta renda, o foco passa a ser eficiência, governança e conformidade tributária, não apenas economia fiscal.

Os ajustes no IR estabeleceram que rendas anuais superiores a R$ 600 mil implicam tributação mínima complementar, incluindo aluguéis, criando custo extra para investidores de alta renda. O IR sobre ganho de capital permanece entre 15% e 22,5%, mas IBS e CBS passam a incidir sobre operações de pessoas jurídicas, com redução de 50% da base de cálculo.

Fundos imobiliários como alternativa estratégica

Fundos imobiliários pulverizados surgem como opção para ativos corporativos e industriais, mantendo isenção do IR para pessoas físicas.

“Famílias com imóveis apropriados a fundos, como galpões e lajes corporativas, podem vender os bens aos fundos e manter cotas em nome da pessoa física”, sugere João Arthur, da Suno Wealth.

O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) será implantado até 2033, criando inventário nacional unificado. “A simplificação tributária é oportunidade para destravar investimentos paralisados por custos ocultos”, diz Pedro Ros, da Referência Capital.

*Com informações de Forbes Brasil