Por que seu imóvel não aluga? Especialistas explicam, e um deles mostra como aluguel valorizou R$ 1.500 após reforma

Um imóvel bem precificado e conservado aluga em até 15 dias. Um imóvel “muito errado”, nas palavras de um especialista, pode ficar vazio o ano todo. A diferença entre os dois cenários raramente está em fatores que o proprietário não pode controlar.

Ter um imóvel para alugar desocupado e sem gerar renda é uma das piores situações para os proprietários. Também conhecida como vacância, essa situação não está ligada a um único problema e, segundo especialistas, envolve fatores como localização, preço fora da realidade, planta pouco funcional, manutenção negligenciada, infraestrutura antiga e apresentação ruim.

Quando a vacância persiste, o que deveria virar lucro se transforma em prejuízo. IPTU, condomínio, manutenção e até furtos passam a pesar no bolso de quem mantém um imóvel parado. “Além do imposto de IPTU e o condomínio, pode ocorrer depredação. Em casas de rua, elas podem estar sujeitas a roubo de fios, telhas e portas”, afirma Fernando Nuñez, corretor associado do Ibresp (Instituto Brasileiro de Educação de São Paulo) e palestrante.

Use a calculadora abaixo para saber quanto está custando manter seu imóvel vazio:

Preço fora da realidade: o principal motivo para imóvel encalhar

O principal motivo para um imóvel encalhar continua sendo o preço fora da realidade. Com isso, é fundamental deixar o apego emocional de lado e passar a olhar para o imóvel com visão de mercado.

“Na hora que a gente vai fazer a captação do imóvel, a gente tem ali uma ideia do valor de mercado para esse proprietário. E esse proprietário na cabeça dele, ele sempre tem que o imóvel dele vale mais do que aquilo. Em todos. Porque ele tem um apego sentimental ao imóvel”, afirma Mateus Bottassi Pitta, diretor de negócios da Imobiliária Cardinali, em São Carlos.

Ramon Dias, CEO da Smile Imóveis, do Distrito Federal, chama o fenômeno de “achismo”. “O mercado imobiliário se capacitou muito. Mas muitos já vêm com um preço pré-determinado, porque viu o vizinho pedindo X, o primo pediu Y. E aí no achismo, ele acha que o imóvel dele vale o X mais Y”, diz.

“Se a gente tiver um imóvel mal precificado, ele vai ficar como segunda ou terceira opção, ou pode até ir para o final da fila”, afirma Escanhoela.

Um dos grandes erros cometidos pelos proprietários, segundo Fernando Nuñez, é se basear apenas nos anúncios como referência, e não nos valores efetivamente fechados nas negociações. “Normalmente, quando a gente olha em um site, o imóvel está 10%, 12% acima do preço de mercado, tanto para locação quanto para o preço de venda”, diz.

Para convencer proprietários, Escanhoela usa o que chama de “método comparativo”: mostrar, com dados do próprio sistema da imobiliária, que há imóveis semelhantes ou até melhores na mesma rua sendo ofertados por menos. “Se o outro custa R$ 3.000 [aluguel] e o seu você quer R$ 5.000, você vai ficar lá no final da fila”, diz.

Nuñez cita o caso de uma loja comercial na Avenida João Pessoa, em Porto Alegre, que ficou três anos vazia depois que o proprietário recusou negociar um reajuste de aluguel de cerca de 10% a 12% com um bom inquilino. “Se ele tivesse até deixado zerado o reajuste, e só mantivesse o aluguel, ele já não teria que pagar o IPTU que era caríssimo dessa loja comercial”, afirma.

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Planta ruim, sem armários e sem ar-condicionado: o que afasta inquilinos

Especialistas afirmam que a localização sozinha já não garante liquidez. Para William Hungria Xavier, engenheiro civil e CEO da Haga, empresa especializada em reforma e construções, a funcionalidade do imóvel passou a ter peso decisivo. “Hoje as pessoas querem praticidade. Ter uma planta boa, ter o imóvel bem resolvido é muito importante para ter maior liquidez e menor vacância”, avalia.

Segundo o empresário, muitos imóveis perdem competitividade por erros simples de projeto. “Às vezes o imóvel tem boa metragem, mas a planta é muito ruim. Às vezes é corredor demais, pouca luz, a cozinha fica mal posicionada, fica difícil de mobiliar.”

Mateus Bottassi defende que negociações flexíveis podem destravar contratos. “Às vezes o proprietário precisa permitir adequações ou oferecer carência para o inquilino fazer adaptações”, diz.

Escanhoela acrescenta que imóveis com armários embutidos, conhecidos como modulados, têm vantagem competitiva. “O imóvel modulado é um facilitador. Já o mobiliado acaba sendo mais difícil, porque daí você vai pegar um perfil de pessoa que não tem móveis e quer usar o imóvel por um período mais curto”, explica.

Xavier explica que a percepção de conforto também mudou depois da pandemia e do avanço do home office. “Hoje se usa muito home office, então é bom ter uma boa iluminação, ar-condicionado, internet boa, tomada suficiente, armário planejado. O visual, a aparência do imóvel importa muito.”

A iluminação natural também passou a ser um diferencial competitivo. “A iluminação natural dá a sensação de amplitude e bem-estar. Todo apartamento que tem uma boa iluminação natural, a ventilação bem feita ali, boa janela de circulação, melhora muito”, diz.

Condomínio alto pode inviabilizar a renda do aluguel

Outro ponto frequentemente ignorado pelos proprietários é o peso do condomínio, sobretudo para quem está interessado pela compra de um imóvel com o objetivo de colocá-lo para alugar e obter renda.

“Eu sempre alerto os meus clientes a olhar a saúde financeira do condomínio. Porque eu já tive clientes que acharam um apartamento num valor muito bom, só que quando olharam o condomínio, o condomínio era três vezes maior do que a média dos condomínios da região”, afirma William.

Público universitário, alto padrão e famílias: o perfil muda a estratégia

Segundo Mateus Bottassi, o perfil do consumidor atual também valoriza conveniência e praticidade, fatores que influenciam diretamente na vacância, dependendo do perfil da demanda.

É o caso de São Carlos, onde a Imobiliária Cardinali mantém três unidades (são 8 ao todo na região). A cidade tem forte demanda universitária por contar com duas grandes instituições de ensino superior públicas, a UFSCar e a USP. Segundo Bottassi, nem todos imóveis próximos de serviços e faculdades têm vantagem competitiva. “Só se esse apartamento tiver mobiliado, aí sim é um motivo de maior busca de locação. A família quer instalar o seu filho no melhor ponto possível, pagando o mínimo possível”, afirma.

Já no caso de Sorocaba, segundo Escanhoela, apartamentos de dois quartos com até 50 metros quadrados têm mais saída. Nesses casos, é melhor que o imóvel tenha apenas armários nos quartos, cozinha e banheiro. O cenário muda no alto padrão.

“A locação de alto padrão vai acontecer para diretor de multinacional, para pessoa que foi transferida, e geralmente dura menos. Tem um período de vida na locação menor do que a locação de um dois dormitórios de 50 metros quadrados”, afirma Escanhoela.

Caminhabilidade: por que bairros práticos têm menos imóvel vazio

Walkability é uma palavra estrangeira que vem ganhando cada vez mais espaço no mercado imobiliário. Ela traduz a facilidade com que uma localidade permite realizar tarefas diárias a pé — e isso influencia muito o mercado imobiliário.

Segundo William Hungria Xavier e Fernando Nuñez, é crescente a valorização de bairros com boa caminhabilidade, onde o morador consegue resolver boa parte da rotina a pé, com acesso próximo a mercados, farmácias, restaurantes, academias, serviços e transporte público. Imóveis localizados em regiões com alta caminhabilidade tendem a concentrar menor vacância e maior liquidez justamente porque oferecem praticidade e economia de tempo no dia a dia.

Pintura, rejunte e iluminação: pequenos reparos que aceleram a locação em até 75 dias

Na avaliação dos especialistas, muitos imóveis não precisam de grandes reformas para voltar a ser competitivos. “A conservação do imóvel é fundamental. Um imóvel bem pintado, com jardinagem bem feita, facilita muito na hora que a pessoa vai visitar e escolher o imóvel”, afirma Mateus Bottassi.

William Hungria Xavier defende que pequenos detalhes mudam completamente a percepção do interessado. Entre os itens que podem acelerar a locação e venda:

• Pintura nova
• Melhoria na iluminação
• Revisão de tomadas
• Troca de interruptores antigos
• Manutenção nas portas
• Ajuste na marcenaria de armários
• Correção de pontos de infiltração no banheiro e cozinha

Segundo ele, até o rejunte faz diferença. “Dá uma aparência muito melhor para o piso”, diz o engenheiro.

Na prática, os ajustes fazem diferença no tempo de locação. “Quando você tem uma boa negociação e o imóvel está bem especificado numa boa localização, a locação acontece em no máximo 15 dias. Se estiver especificado errado, vai para 90 dias. E se estiver muito errado, fica o ano todo”, diz Escanhoela.

O corretor diz ainda que imóveis fechados há mais de seis meses precisam ser revistos tanto em conservação quanto em preço: “Eu costumo dizer que o imóvel fechado há mais de seis meses já está sendo esquecido.”

Mateus Bottassi vai além e recomenda que os proprietários criem uma reserva permanente para conservação do imóvel. Segundo o especialista, o ideal é separar entre 20% e 30% do valor recebido com aluguel para manutenção preventiva e melhorias.

“A maioria dos proprietários pega o aluguel como renda integral e esquece que o imóvel exige reinvestimento constante. Quando não existe essa reserva, a manutenção vai sendo adiada e o imóvel perde competitividade”, afirma.

Fernando Nuñez lembra que imóveis fechados que não são abertos constantemente rapidamente passam sensação de abandono. Por isso, os especialistas recomendam sempre que possível deixar janelas abertas para que a luz natural entre, manter a limpeza frequente e evitar longos períodos com o imóvel totalmente fechado.

Cheirinho e mimos fazem a diferença

Escanhoela vai além e aponta que a decisão de locação ou compra, especialmente em imóveis residenciais, frequentemente passa pelas mulheres. “Ela é muito ligada à aparência e ao cheiro. Se chegar num local com a porta lascada, parede muito suja, cheiro de esgoto, isso vai ser fator preponderante para a decisão”, afirma.

Por isso, ele recomenda que proprietários apostem até em ambientação olfativa. “Se você chegar num imóvel cheiroso, vai ter uma lembrança agradável, e isso ajuda no processo de locação ou de venda”, afirma.

Uma dica simples que faz a diferença ao receber um cliente é abrir janelas, cortinas e deixar a luz entrar. Dias lembra de uma cliente que transformou pequenos detalhes em estratégia de acolhimento. Ela deixava pequenos cactos decorativos no imóvel e presenteava visitantes após as visitas, criando sensação de bem-estar e conexão emocional com o espaço.

De R$ 3.400 para R$ 4.900: como uma reforma de R$ 60 mil destravou um apartamento em Brasília

Muitas vezes os corretores recomendam aos proprietários que invistam em reformas para destravar os imóveis. Ramon Dias cita um caso recente em Brasília em que uma pequena reforma levou a uma boa negociação de locação.

O caso era o de um apartamento de três quartos localizado no Plano Piloto. Ele havia ficado três meses vazio mesmo estando em região valorizada, e o motivo era o estado ruim da cozinha e dos banheiros. O proprietário aceitou as mudanças propostas, e após uma reforma de 45 dias e investimento de cerca de R$ 60 mil em acabamento, azulejos e pintura, o aluguel saltou de R$ 3.400 para R$ 4.900.

Segundo o CEO, o investimento feito pelo proprietário deve se pagar em aproximadamente quatro anos.

Visita que dura 2 minutos: o comportamento do novo inquilino e comprador

O comportamento do comprador e do inquilino mudou significativamente nos últimos anos. Corretores apontam que o cliente hoje está extremamente exigente, cobrando mais praticidade nas visitas — o que significa, na maioria das vezes, querer um imóvel pronto, em que consiga simplesmente entrar e morar.

Essa exigência também reflete nas visitas, hoje muito mais objetivas. “Antigamente você ia mostrar um apartamento de três quartos, você levava 30 minutos, 35 minutos para mostrar. Hoje tem visita que dura dois minutos”, diz Ramon Dias.

William Hungria Xavier afirma que o consumidor atual aceita pagar mais, desde que encontre praticidade e conforto — o que inclui armário planejado nos quartos e cozinha, além de acessórios de banheiro e cortinas. Ar-condicionado também é um item que deixou de ser luxo, sobretudo em regiões mais quentes.

Em cidades universitárias e outras que recebem profissionais em trânsito, há em muitos casos predileção por imóveis totalmente mobiliados. “Muitos clientes não necessariamente buscam espaço, mas sim praticidade, conforto e aconchego”, diz Bottassi. “Existe um tipo de cliente moderno que não quer o ‘fardo’ de ter que planejar uma mobília ou contratar design de interiores, preferindo pagar por algo que já ofereça conforto imediato”, analisa Dias.

Fotos com lente grande-angular e descrições vagas: os erros de anúncio que afastam interessados

Muitas vezes ter um imóvel desocupado por longo período não está relacionado apenas à localização, conservação ou preço. O problema pode estar na forma como ele foi anunciado.

Ter boas fotos é fundamental — e elas precisam oferecer ao interessado uma visão fiel do imóvel. Um erro comum em muitos anúncios é o uso exagerado de lentes ou esconder problemas do imóvel. “Às vezes a sala parece três vezes maior na foto. Quando isso acontece o cliente chega lá e se frustra”, diz Nuñez.

Outro ponto importante é a objetividade na descrição do imóvel. “As pessoas não têm tempo. Elas querem saber se tem suíte, vaga, armário”, afirma Dias.

O arcaico que ainda funciona

Embora publicações em portais e impulsionamento em redes sociais ajudem a destravar imóveis parados, Escanhoela lembra que um meio efetivo de divulgação ainda é a placa de locação ou venda na fachada. “A pessoa já passou pelo local, já viu a rua, o prédio ou a casa. Então ela já chega muito preparada, já com uma pré-visita feita”, explica.

Segundo ele, antes de recorrer a portais e mídia paga, ele recomenda a placa como primeiro passo, seguida da rede de relacionamento humana, como grupos de WhatsApp de condomínio ou indicações de vizinhos. “É o arcaico que funciona”, resume.

Perguntas e respostas sobre vacância de imóvel