Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): o que é o “CPF” dos imóveis e como fica o IPTU

Os imóveis vão ganhar um novo modo de identificação: o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF” dos imóveis. É uma medida para unificar e eliminar divergências sobre as características de imóveis urbanos e rurais entre os diversos tipos de registro (municipal, cartorial ou federal).

Advogados veem na medida um ganho de transparência e redução de fraudes. Mas ainda há divergências sobre a possibilidade de aumento de impostos, especialmente do IPTU, por causa da maior fiscalização e ajuste do preço dos imóveis à realidade do mercado.

O CIB cumpre uma exigência da Reforma Tributária, formalizada pela Lei Complementar 241. De acordo com o texto, são dois prazos de adaptação.

Prazos de implementação do CIB

Até janeiro de 2026

• Órgãos da administração federal e cartórios devem fazer adequação de sistemas
• Capitais dos Estados e o Distrito Federal devem incluir o CIB em seus sistemas

Até janeiro de 2027

• Órgãos da administração estadual devem fazer adequação de sistemas
• Demais municípios devem incluir o CIB em seus sistemas

O advogado Marcelo Tapai, sócio do Tapai Advogados, mostra descrença sobre o cumprimento desses prazos. “Tendo em vista a grandeza da mudança e necessidade de adaptação e integração de inúmeros sistemas e entidades, acredito ser pouco provável que tudo esteja funcionando perfeitamente no prazo estabelecido”, afirma.

Para Tapai, o CIB tem potencial de diminuir as inconsistências cadastrais, mas ele enxerga um viés arrecadatório na medida. “De fato, ter um cadastro centralizado torna mais fácil obter dados dos imóveis, o que dificulta inclusive fraudes. Mas entendo que o objetivo principal seja o fiscal”, afirma.

Já para Rodrigo Palacios, sócio da área de Direito Imobiliário do Viseu Advogados, o consenso mais forte agora é sobre a padronização e transparência trazidos pelos CIB. “O provável resultado buscado pelo Fisco é menos subavaliação, fiscalização mais efetiva e tendência de aumento de arrecadação onde havia defasagens [de valor do imóvel]. Por outro lado, regras claras, publicidade dos critérios e direito de impugnar aumentam a previsibilidade para proprietários e compradores”, afirma.

Um canal de aumento de imposto seria pelo IPTU, quando onde houver defasagem do valor venal, mas esse reajuste não é automático, segundo Palacios. Ele acredita que não há como prever se os municípios vão criar novas leis atualizando o PGV (Planta Genérica de Valores) para aproximá-lo do CIB.

“Entendo que o IPTU não vai subir automaticamente por causa do CIB, pois a base do imposto continua sendo o valor venal definido por lei municipal e mudanças relevantes exigem iniciativa do próprio município”, diz.

A Receita Federal diz que, nos casos em que houver cobrança do Imposto sobre Valor Agregado (IVA Dual) Dual sobre locação ou venda, ela valerá apenas a partir de 2027 (entenda mais abaixo). O órgão destaca, no entanto, que na locação há isenção de cobrança, para pessoas físicas, do IVA Dual para o limite de até três imóveis e o valor anual de R$ 240 mil.

O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um código de identificação único para os imóveis, sob atribuição do Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). Hoje, uma propriedade convive com diversos registros, como inscrição municipal (IPTU), dados de cartório (número de matrícula), cadastros rurais (CNIR/Incra) e bases federais, destaca Palacios.

“Essas pontas vão começar a falar a mesma língua, o que reduz divergências de área, localização, padrão construtivo e titularidade cadastral, agiliza due diligences [checagem sobre regularidade do imóvel] e dificulta fraudes por subdeclaração de dados/valores”, explica o sócio do Viseu Advogados.

Qual é a base legal do CIB?

A base legal está no Decreto nº 11.208/2022 (cria o CIB) e na Lei Complementar nº 214/2025 (traz o valor de referência dos imóveis).

Qual a diferença entre o Código Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Código Nacional de Matrícula (CNM)?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um número único do imóvel dentro do Sinter, com estrutura “AAAAAAA-D” (sete caracteres alfanuméricos + dígito verificador), e é usado para integração cadastral e fiscal. “Ele não cria nem transfere propriedade e não substitui o número da matrícula do imóvel”, diz Palacios.

Já o Código Nacional de Matrícula (CNM) é o número único da matrícula (16 dígitos, ex.: CCCCCC.L.NNNNNNN-DD), padronizado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e usado no mundo registral.

Na prática, os dois convivem. “A matrícula segue identificada pelo CNM, enquanto o imóvel ganha o CIB, e ambos podem ser exibidos nos sistemas”, diz Palacios.

O que muda e o que não muda com o CIB?

A matrícula e os atos continuam sob a tutela do Registro de Imóveis, mas os serviços notariais e registrais passam a integrar o Sinter e adotar o CIB como identificador nos seus sistemas e documentos.

O CIB atualiza a atribuição de um valor ao imóvel?

O advogado Rodrigo Palacios explica que a Lei Complementar nº 214 criou o valor de referência, que será uma estimativa oficial do valor de mercado calculada com metodologia divulgada e atualizada anualmente. Esta cifra vai incluir preços de mercado, dados de municípios e informações prestadas por cartórios. “Esse valor pode ser usado como meio de prova em arbitramentos quando a administração questiona o valor declarado da operação”, diz.

O que diz a Receita Federal sobre o CIB e possível aumento de impostos?

A Receita Federal nega, em nota, as alegações sobre aumento de imposto para locações e vendas no âmbito da Reforma Tributária. “Na tramitação [da Reforma Tributária] foi estabelecida uma redução de alíquota de 70% nas locações e 50% nas demais operações, além de fortes redutores na base de cálculo, o redutor de ajuste e o redutor social”, diz o órgão.

Locações

As locações de um, dois ou até três imóveis, em valor inferior a R$ 240 mil anuais, não terão em regra tributação para as pessoas físicas, segundo a Receita.

Vendas e operações de maior valor

O órgão frisa que somente as operações de pessoas físicas com mais de três imóveis e em valor maior é que estarão sujeitas ao Imposto Sobre Valor Agregado (IVA dual), além das pessoas jurídicas.

Isenções

Já os aluguéis residenciais de até R$ 600 mensais não terão qualquer tributação.

A Receita frisa que o CIB é um inventário de imóveis, alimentado com dados dos municípios e cartórios, entre outros. “Os sistemas para operacionalização da reforma tributária serão amigáveis, transparentes, simples e acessíveis, para a tributação a partir de 2027”, diz nota divulgada pelo órgão. Ao longo de 2026, o sistema estará disponível para testes.

Como emitir o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) para o meu imóvel?

Palacios, do Viseu Advogados, explica que o CIB é gerado automaticamente quando existe compartilhamento de dados entre o cadastro de origem (município, CNIR/Incra etc.) e o Sinter, depois que os respectivos convênios sejam firmados.

Imóveis urbanos

Para o dono do imóvel urbano, Palacios indica que o caminho prático é manter o IPTU atualizado.

Imóveis rurais

No caso de propriedades rurais, é preciso manter o georreferenciamento em ordem.

Matrícula

Também é essencial manter a matrícula atualizada, com o CNM.

O CIB vai reduzir a defasagem dos valores venais dos imóveis?

As determinações da Lei Complementar 214 pressionam o ajuste de cadastros defasados, segundo Palacios. “Mas o IPTU e o ITBI continuam submetidos às leis municipais. Para corrigir o valor venal em cada cidade, normalmente será preciso entrar com um procedimento local (planta genérica etc.)”, diz.