Termo de Quitação de Imóvel: o que é e como fazer?

Você já ouviu falar em Termo de Quitação de Imóvel? A expressão se refere a um documento necessário para a venda e transferência de titularidade de um bem para uma terceira pessoa. 

Sem a quitação do financiamento, o imóvel permanece em alienação fiduciária. Após o pagamento total da dívida, o Termo de Quitação é o documento que permite solicitar a baixa dessa garantia no Cartório de Registro de Imóveis.

A princípio os termos podem soar estranhos, mas é importante entendê-los por completo para não se atrapalhar no momento da compra ou venda de um bem. 

Por isso, continue a leitura e tire suas dúvidas!

O que é quitação de imóvel?

Como o próprio nome sugere, a quitação de imóvel acontece quando alguém paga todas as parcelas de um empréstimo, consórcio ou financiamento junto a uma pessoa física ou jurídica para adquirir um imóvel.

Após isso, é emitido o Termo de Quitação de Imóvel, um documento que indica que não há mais débitos devidos pelo comprador. Tanto pessoas físicas quanto jurídicas (banco ou instituição financeira) podem emiti-lo. Mas o proprietário precisa solicitá-lo ao credor.

Com o termo em mãos, o proprietário deve registrar o termo no Cartório de Registro de Imóveis e fazer a baixa da alienação fiduciária, ou seja, retirar a garantia registrada na matrícula do imóvel.

Posso vender o imóvel só com o Termo de Quitação?

Tecnicamente é possível vender um bem que já está quitado mas ainda não teve a averbação realizada, mas o comprador provavelmente vai exigi-la no momento da transação.

O Termo de Quitação de Imóvel tem validade?

Não, ainda assim, é possível que algumas instituições financeiras ou um cartório peçam um documento mais atualizado e não aceite um termo que tenha mais de um ano, por exemplo. Em todo caso, a pessoa pode solicitar 2ª via à instituição financeira sem nenhum custo.

Diferenças entre principais termos de quitação

Há alguns termos que podem se confundir com o de quitação de imóvel. No entanto, eles não têm ligação nenhuma com o tipo de operação exposta acima.

A exemplo disso estão o Termo de Quitação de Contrato, o Termo de Homologação e o Termo de Quitação de Débitos, que tratam de relações trabalhistas.

Já o Termo de Quitação Condominial, apesar de ser referente à área imobiliária, trata-se de uma declaração de quitação de débitos condominiais. Ou seja, um documento que a administradora do condomínio emite para comprovar que o morador não tem nenhum débito com o condomínio até aquele período.

Qual a diferença entre Termo de Quitação e Declaração de Quitação?

Outra dúvida comum é sobre a diferença entre esses dois nomes. De modo simples, pode-se dizer que ambos têm a mesma finalidade essencial — comprovar que a dívida foi paga —, mas costumam diferir no formato e no emissor. Entenda melhor:

• Termo de Quitação: é o documento formal, geralmente emitido pela instituição credora (banco, financeira ou credora fiduciária) que atesta a liquidação total do contrato de financiamento. É o documento que o fiduciante (devedor) usa para pedir a averbação da baixa da garantia na matrícula do imóvel;

• Declaração de Quitação pode ser um termo mais genérico usado por construtoras, vendedores ou administradoras para atestar que não há débitos em relação a um contrato específico (por exemplo, distrato com a construtora). 

Em alguns contextos práticos, “declaração” é um documento mais simples; o termo costuma ser usado quando há uma liquidação de financiamento registrada (alienação fiduciária/hipoteca). 

Quem emite o Termo de Quitação?

Além da instituição financeira credora, a construtora e/ou vendedor também podem emitir o termo. Isso é especialmente importante no caso de contratos entre particulares ou promessa de compra e venda (sem instituição financeira).

A regularização perante o cartório segue regras específicas (averbação/registral) e pode exigir escritura pública ou recibo com firma reconhecida. 

Também é importante que o comprador peça o termo por escrito (digital ou impresso) e confirme se ele contém identificação do contrato, do imóvel (matrícula), data de quitação e assinatura do emissor.

O que fazer se o banco não emitir o Termo de Quitação?

O prazo geral para os bancos emitirem a carta de quitação após o pagamento total de uma dívida é de 10 dias úteis, conforme a Lei nº 13.294/2016. Para financiamentos imobiliários, no entanto, o prazo é estendido para 30 dias após a liquidação da dívida. 

Se o banco não providenciar o documento, o comprador pode:

1. Solicitá-lo formalmente pelos canais oficiais (ouvidoria, agência, aplicativo) e guardar protocolos e cópias das solicitações. Citar data da quitação e anexar comprovantes de pagamento;

2. Acionar o PROCON de seu estado ou município. Muitos usam a Lei nº 13.294/2016 como base informativa sobre prazos;

3. Registrar uma reclamação no Banco Central: se for uma instituição supervisionada ao BC. O órgão recebe reclamações e pode exigir esclarecimentos e fiscalizar. É possível usar o canal “Registrar reclamação contra instituição supervisionada pelo Banco Central”;

4. Mover ação judicial se o banco continuar a recusar emitir o documento. É possível entrar com ação de obrigação de fazer (ou indenização por danos materiais/morais) para obter o termo e eventual multa por descumprimento. 

Quanto custa registrá-lo no cartório?

Não existe um preço único estabelecido nacionalmente para registrar o termo de quitação. Esses custos são definidos por tabelas estaduais, e cada unidade federativa tem sua própria tabela aprovada pela Corregedoria Geral de Justiça ou órgãos competentes.

Para saber o valor a ser pago, é possível consultar a tabela de emolumentos do estado onde o imóvel será registrado. O cartório pode fazer uma simulação de custos, além de confirmar quais documentos são exigidos (termo de quitação original, cópias, documentos pessoais, procuração, etc.).

Como fazer um Termo de Quitação de Imóvel?

Normalmente, quem faz os termos de quitação é a instituição financeira, porém há também aquele feito por pessoa física. Em geral, para fazê-lo é preciso:

• Sinalizar todas as informações do imóvel (endereço, nome, etc);
• Indicar, principalmente, o número da matrícula do qual o imóvel está registrado e qual o cartório;
• Informar o número do contrato;
• Registrar a confirmação do financiamento liquidado e assinado pelo representante legal.

O interessado pode solicitar à instituição o Termo de Quitação de Imóvel indo presencialmente na agência do banco que fez o financiamento ou na empresa responsável pela operação.

Algumas instituições financeiras também oferecem esse serviço de maneira digital, através de site ou do aplicativo. Nesse caso, envia-se o termo por cartório ou por e-mail com assinatura digital.

Perdi meu Termo de Quitação: posso emitir outro?

Caso o proprietário do bem tenha perdido o comprovante é possível solicitar outro ao emissor. O credor tem obrigação de emitir a via sempre que solicitada, se houver previsão legal de prazo para a primeira via. A segunda via também pode ser fornecida mediante solicitação formal. 

Se já houver averbação na matrícula do imóvel, a necessidade do termo físico diminui. Nesse caso, pode-se solicitar uma certidão de inteiro teor atualizada da matrícula no cartório. Ela demonstrará que o gravame foi removido e possui valor jurídico para venda ou prova de posse.

Quitou todo o débito do seu imóvel? Veja os próximos passos! 

1. Faça a solicitação de emissão do termo de quitação na instituição que fez o empréstimo;
2. O gerente da instituição financeira vai gerar o termo, imprimir, assinar e entregá-lo junto com uma procuração para que você leve-o ao cartório. É necessário reconhecer firma e apresentar esta procuração; 
3. Com o termo em mãos, basta ir até o Cartório de Registro de Imóveis e solicitar a retirada da alienação fiduciária que está registrada na matrícula do imóvel.

Quais os custos?

As principais taxas para a solicitação do termo de quitação são as de reconhecimento de firma, no tabelionato de notas, e, na maioria das vezes, a autenticação da cópia da procuração do banco.

Há também a taxa do cartório de registro de imóveis, que cobra para averbar na matrícula do imóvel a informação da quitação. A lei determina que o custo da averbação do termo de quitação dependerá do valor do imóvel.

Se a pessoa quiser uma Certidão de Inteiro Teor para ficar com o documento que comprova a averbação, haverá ainda mais um custo. Esse documento, entretanto, não é obrigatório.

A quitação extingue automaticamente a alienação fiduciária?

Não,embora o pagamento integral da dívida faça cessar a obrigação do comprador perante o banco, a garantia só deixa de constar oficialmente após um procedimento registral no Cartório de Registro de Imóveis.

O que fazer com o Termo de Quitação de Imóvel?

Uma vez com o Termo de Quitação de Imóvel em mãos, deve-se entregá-lo no cartório para fazer o registro na matrícula informando que houve a quitação.

Depois disso, se a pessoa quiser provar que o imóvel está registrado em seu nome, basta solicitar a Certidão de Inteiro Teor, em que constará todo o registro feito na matrícula do imóvel. Sendo assim, não será necessário guardar o termo de quitação.

É importante reforçar que a quitação de um imóvel é um marco importante, mas o processo não termina com o pagamento da última parcela. Para garantir segurança jurídica e liberdade total sobre o bem, é essencial solicitar o Termo de Quitação e providenciar a averbação da baixa da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis.