2026: o ano em que o mercado imobiliário deve crescer sem fazer barulho

Entre reformas tributárias que finalmente saem do papel, juros que ensaiam uma trégua, programas habitacionais que combinam escala com tecnologia e uma reconfiguração silenciosa das fontes de crédito, o ano que se aproxima promete ser de consolidação. Não de explosão, mas de amadurecimento. E talvez seja exatamente isso que o setor mais precisa.

A Reforma Tributária e o fim da zona cinzenta

Comecemos pelo óbvio que insiste em não ser óbvio: a reforma tributária importa menos pelo seu impacto fiscal imediato e muito mais pelo que ela representa como reorganizadora do mercado. A partir de 1º de janeiro de 2026, inicia-se o ano-teste da cobrança de IBS e CBS nos documentos fiscais. É a primeira engrenagem de uma máquina que, até 2033, substituirá cinco tributos por um sistema dual de IVA.

A promessa é sedutora: menos cumulatividade, crédito tributário recuperável sobre insumos, transparência na cadeia produtiva. Na prática, isso significa que construtoras, imobiliárias e prestadores de serviços que sempre operaram formalmente terão vantagem competitiva ampliada. Quem vivia na zona cinzenta — reformas sem nota, serviços “por fora”, contratações informais — sentirá o cerco da fiscalização digital.

Vale o lembrete: o setor imobiliário conta com regras de transição específicas e redutores de alíquota que ainda dependem de regulamentação fina via Leis Complementares. Mas o movimento geral está claro. Até onde pude rastrear, os ajustes aprovados pelo Congresso contemplam redutores para imóveis populares e mecanismos que, teoricamente, evitarão aumentos dramáticos de carga. O Ministério da Fazenda projeta queda de até 5,5% no custo de imóveis de R$ 200 mil, enquanto os de R$ 2 milhões subiriam modestos 2,3%.

O que me parece mais relevante, contudo, é o efeito indireto: um mercado mais transparente tende a atrair funding mais barato e investidores mais sofisticados. A longo prazo, isso vale mais que qualquer benefício fiscal pontual.

Selic: o monstro que virou animal de estimação

Falemos agora da taxa Selic, que encerra 2025 em patamares de dois dígitos historicamente desafiadores — precisamente 15% ao ano. Há uma década, esse número paralisaria incorporadoras, congelaria lançamentos e esvaziaria estandes de venda. Mas algo mudou. O mercado foi, digamos, domesticado pela realidade.

As projeções do Boletim Focus indicam que o Banco Central iniciará cortes graduais ao longo de 2026, com a taxa podendo encerrar o ano em torno de 12% a 12,5% — ainda em dois dígitos, mas respirável. Não é milagroso, mas é suficiente. Cada ponto percentual de queda na Selic representa cerca de 7% a 8% de redução no valor da parcela mensal do financiamento. Para um comprador de classe média, isso é a diferença entre caber ou não caber no orçamento.

Mas o dado que me impressiona não está nos números da taxa em si, e sim no comportamento do setor diante dela. Os números da Abecip mostram que, mesmo com juros elevados em 2025, o volume de crédito imobiliário manteve-se robusto — não nos patamares de 2020-2021, é verdade, mas historicamente relevante.

Há uma maturidade silenciosa acontecendo. O mercado brasileiro finalmente entendeu que precisa operar em cenários de juros estruturalmente diferentes da década de 2010. E está aprendendo.

Demografia: o bônus que muda de formato

Outro pilar frequentemente negligenciado: o Brasil ainda está surfando o bônus demográfico. Temos massa populacional concentrada na faixa produtiva, gerando renda e demandando moradias. Dados do IBGE confirmam que o pico populacional só virá em 2041.

Mas não se trata de contar cabeças — trata-se de contar lares. Mesmo quando a população estabilizar em números absolutos, a formação de novas famílias continuará.

O que muda é o perfil do que se demanda. O envelhecimento populacional já começou e é acelerado. Isso puxa: menos casas grandes em bairros distantes, mais apartamentos compactos bem localizados.

Minha Casa Minha Vida e Reforma Casa Brasil: escala com inteligência

No campo das políticas públicas, 2026 chega com dois programas relevantes operando em plena capacidade. O Minha Casa Minha Vida teve seus tetos de financiamento reajustados.

Mas é o Reforma Casa Brasil que traz a inovação mais interessante. Lançado em outubro de 2025 com R$ 40 bilhões em recursos, o programa financia reformas e melhorias para famílias com renda até R$ 9.600.

O diferencial está na fiscalização: em vez de contratar milhares de fiscais, a Caixa desenvolveu um sistema de análise por inteligência artificial.

O novo modelo de crédito: menos poupança, mais mercado

A mudança estrutural mais silenciosa — e talvez mais relevante — vem do sistema de financiamento.

Em outubro de 2025, o Conselho Monetário Nacional aprovou um novo modelo que reestrutura o uso da poupança e viabiliza R$ 111 bilhões adicionais quando estiver plenamente vigente.

Inteligência artificial: do discurso à operação

A tecnologia deixou de ser tema de painel em congresso para virar infraestrutura operacional.

Para o profissional do setor, a mensagem é desconfortável mas inegável.

2026: o ano eleitoral e a demanda que aperta o pause

Por fim, o elefante na sala: 2026 é ano de eleições gerais.

Mas é prudente considerar que haverá, sim, um contingente de compradores que aguardará 2027.

O que fica

Se tivesse que resumir 2026 em uma frase, diria: é o ano em que o mercado imobiliário brasileiro consolida fundamentos sem fazer barulho.