Herança de US$ 90 trilhões e impacto no imobiliário

Nas próximas duas décadas, um volume sem precedente de patrimônio privado mudará de mãos à medida que a geração Baby Boomer transfere ativos acumulados para filhos e netos — Geração X, Millennials e Geração Z. As estimativas variam conforme o recorte: a Knight Frank aponta US$ 90 trilhões apenas nos Estados Unidos, enquanto a Cerulli Associates projeta US$ 124 trilhões em transferências nos EUA até 2048 — número que inclui heranças e doações em vida e abrange ativos totais, não apenas patrimônio investível.

O volume expressivo não é coincidência. Os Baby Boomers (nascidos entre 1946 e 1964) foram produto direto do boom de natalidade do pós-Segunda Guerra — nos EUA, cerca de 76 milhões de nascimentos em menos de duas décadas. Essa geração comprou imóveis e investiu em bolsa durante as décadas de maior valorização contínua de ativos da história moderna, aproximadamente de 1980 a 2020. Quem comprou imóvel nos anos 1970 viu esse ativo multiplicar de valor várias vezes. A longevidade acrescentou um terceiro fator: o patrimônio ficou retido por mais tempo e agora está sendo liberado em janela relativamente curta. É a convergência de tamanho geracional, timing de mercado e expectativa de vida que diferencia esse momento de transferências geracionais anteriores.

No Brasil, dados equivalentes com metodologia comparável não estão disponíveis, mas a dinâmica local tem uma particularidade relevante: boa parte desse patrimônio não está em ativos financeiros líquidos, mas imobilizada em terrenos, imóveis residenciais, edifícios comerciais e propriedades rurais. Isso posiciona o setor imobiliário no centro de uma transição geracional cujos efeitos ainda não estão totalmente mapeados.

O que muda quando o herdeiro assume o ativo

A questão relevante não é apenas o volume de capital que muda de mãos, mas o perfil de quem passa a decidir sobre esse patrimônio. Para a geração que o acumulou, o imóvel frequentemente representava segurança, legado e proteção contra inflação. Para quem herda, a equação tende a ser outra: liquidez, custo de manutenção, rendimento e facilidade de gestão entram com peso maior na avaliação.

Isso não significa uma onda inevitável de liquidações. Mas cria pressão por adaptação. Um imóvel antigo, com alta necessidade de manutenção e sem gestão profissional, pode parecer mais passivo do que ativo para um herdeiro que vive em outra cidade ou país. A decisão de vender, reformar ou profissionalizar a gestão tende a ser acelerada — e aí residem tanto riscos quanto oportunidades para o setor.

O ITCMD como catalisador

No Brasil, esse movimento ganhou um acelerador tributário. A discussão sobre elevação das alíquotas do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) tem levado famílias a antecipar a sucessão via doação em vida. A Emenda Constitucional 132/2023 abriu espaço para progressividade no imposto e estabeleceu regra transitória para a cobrança sobre bens e heranças no exterior — mas a exigibilidade concreta depende de regulamentação por lei complementar e legislação estadual específica, processos ainda em curso e sujeitos a contencioso judicial. O efeito prático é de incerteza regulatória que já motiva planejamento preventivo, mesmo antes de qualquer cobrança efetiva.

Nesse contexto, o modelo de holding patrimonial familiar (estrutura jurídica que centraliza bens de uma família em uma pessoa jurídica para facilitar gestão e sucessão) ganhou tração como instrumento de transferência com eficiência tributária. Profissionais que dominam a lógica dessas estruturas — em colaboração com advogados tributaristas — têm vantagem competitiva real nesse nicho.

O que esse herdeiro espera do mercado

O herdeiro tende a chegar ao processo com acesso à informação e disposição para questionar. Omitir custos, superestimar valorização ou apresentar o imóvel com dados incompletos são erros que afastam esse perfil de forma definitiva. Isso cria espaço para o profissional que atua como facilitador da transição patrimonial: alguém que compreende tanto a dimensão emocional do processo quanto os aspectos práticos de tributação, regularização e rentabilização do ativo.

Limites dessa análise

Os efeitos da transferência geracional serão mais visíveis em mercados de alta renda dos grandes centros do que no mercado amplo. Parte dos herdeiros pode optar por manter o imóvel como ativo de longo prazo — comportamento que não é irracional e tem precedentes históricos no Brasil. O que parece razoável antecipar é que a combinação de pressão tributária, perfil geracional mais pragmático e maior oferta de gestão profissional vai intensificar o movimento de avaliação e reposicionamento desse patrimônio. Entender essa dinâmica com antecedência é mais útil do que reagir quando o processo já estiver em curso.