O noticiário desta semana trouxe muitas notícias quentes sobre o comportamento imobiliário da população, tanto no campo da compra e venda quanto no campo do aluguel. Para começar com a mais importante: o contingente de cidadãos no Brasil que moram de aluguel não para de subir.
É o que mostram os mais recentes dados divulgados pelo IBGE, publicados pela Folha de S.Paulo, UOL e diversos outros veículos na sexta passada, da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad Contínua).
O percentual de lares alugados passou de 22,3% em 2023 para 23% em 2024. Esta é a maior parcela já registrada desde que o estudo começou em 2016, quando o patamar de lares alugados era de 18,4%.
Esse montante de lares alugados soma cerca de 17,8 milhões de domicílios, que por sua vez abrigavam 45,5 milhões de pessoas no país no ano passado, o que equivale a 21,9% da população total.
Os dados do IBGE apenas confirmam aquilo que vemos todos os dias no mercado, e uma série de tendências de comportamentos da população mais jovem, que hoje está na faixa dos 30 anos.
Tendências de comportamento da população mais jovem
Vou citar algumas dessas mudanças. Essa população mais jovem está planejando menos a compra da casa própria do que as anteriores. E dentro disso há cada vez mais pessoas permanecendo solteiras por mais tempo, e, mesmo assim, saindo da casa dos pais para morar sozinhas. Muitas vezes para morar em imóveis localizados em grandes centros urbanos, próximos às áreas com maior oferta de emprego. Esse movimento contribui para o êxodo rural e o adensamento das áreas urbanas.
Isso se reverte numa maior demanda por apartamentos pequenos, bem localizados e bem aparelhados nos maiores centros urbanos, e nos bairros com maior oferta de mobilidade. E como esse movimento, culturalmente falando, geralmente não faz parte de um planejamento familiar de médio ou longo prazo, o aluguel acaba sendo o formato que melhor atende a este tipo de demanda.
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Além disso, é preciso considerar o aumento do número de divórcios, outra situação que demanda que um dos cônjuges arrume um novo lar numa condição de ainda pouca previsibilidade de médio e longo prazos, o que também favorece o aluguel.
Cabe por último anotar que há ainda muito espaço para crescimento do aluguel no Brasil. Isto porque se agora estamos alcançando 23% do mercado, nos EUA são 30%, e em muitos países da Europa este número é de 35% a 40% do total de moradias.
Inadimplência imobiliária em alta
O outro lado dessa moeda também está registrado no noticiário dos últimos dias. A inadimplência imobiliária tem atingido recordes sucessivos, seja no aluguel ou no condomínio. De acordo com o Índice Superlógica, a taxa de inadimplência condominial atingiu 7,19% em junho, maior patamar dos últimos 13 meses.
O que fica de ponto de atenção para as imobiliárias é necessidade de máximo cuidado nas tratativas que envolvem o aluguel. Este contexto de forte crescimento – muito bom para quem trabalha no segmento, evidentemente – demanda uma revisão geral da área de cobrança das imobiliárias.
É preciso antecipar os potenciais problemas e dar visibilidade dos efeitos da inadimplência de forma clara para os inquilinos entrantes. Eles precisam ter total entendimento de que podem ser exonerados e despejados se não honrarem seus compromissos.
O papel das imobiliárias
Subir a régua de exigência na hora de escolher os melhores inquilinos nunca foi tão importante, assim como ter uma carteira completa com as melhores maneiras de garantir o recebimento do proprietário, como o Garantia Investe, que para quem não escolhe a Garantia Aluguel, é uma variante moderna da caução, em que os valores caucionados ficam aplicados no Tesouro Nacional e oferecem total liquidez, entre outras vantagens.
