Cyrela: lançamentos do MCMV crescem, mas vendas do programa e do alto padrão recuam no 3º tri

A Cyrela ampliou os lançamentos de imóveis do MCMV (Minha Casa, Minha Vida) no terceiro trimestre de 2026, mas o avanço da oferta não foi acompanhado pelo crescimento das vendas do programa, segundo prévia operacional publicada pela incorporadora na terça-feira (13).

Na parcela proporcional da incorporadora, os lançamentos das faixas 2 e 3, operadas pela Cyrela sob a marca Vivaz, somaram R$ 1,26 bilhão, alta de 34% em relação ao mesmo período de 2025. As vendas ficaram praticamente estáveis, em R$ 605 milhões, ante R$ 598 milhões um ano antes. 

No acumulado de janeiro a setembro, os lançamentos do MCMV cresceram 23%, para R$ 3,10 bilhões, enquanto as vendas avançaram 19%, para R$ 2,48 bilhões, na mesma base de comparação. 

Apesar do crescimento nos nove meses, o terceiro trimestre registrou queda das vendas do programa em relação ao trimestre anterior e retração dos indicadores consolidados da incorporadora. 

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Considerando o valor integral dos empreendimentos, incluindo todas as faixas de renda e, a participação de sócios e as permutas, as vendas da Cyrela somaram R$ 2,72 bilhões no terceiro trimestre, queda de 23% na comparação anual. Os lançamentos recuaram 33%, para R$ 3,40 bilhões.

Fatia do MCMV cresce nos lançamentos

Na parcela proporcional da Cyrela, sem permutas, o MCMV respondeu por 44% do valor lançado no terceiro trimestre, ante 27% no mesmo período de 2025. 

O aumento da participação ocorreu em um trimestre de retração dos lançamentos totais da companhia. Na visão que considera 100% dos empreendimentos, os lançamentos do programa somaram R$ 1,37 bilhão, queda de 6% na comparação anual. As vendas totalizaram R$ 747 milhões, recuo de 20% ante os R$ 931 milhões de um ano antes.

A diferença entre os resultados está, em parte, na participação da Cyrela nos empreendimentos. Nos lançamentos consolidados da companhia, a fatia atribuída à incorporadora passou de 69% no terceiro trimestre de 2025 para 86% no mesmo período de 2026 . Nas vendas contratadas consolidadas, a participação própria subiu de 71% para 80% 

Ou seja, com uma participação maior nos projetos, a Cyrela registrou crescimento dos lançamentos na sua parcela proporcional, embora o valor integral dos empreendimentos lançados no programa tenha diminuído. 

Na comparação com o segundo trimestre de 2026, as vendas do MCMV recuaram 39% na fatia proporcional da incorporadora, de R$ 992 milhões para R$ 605 milhões. A prévia operacional não detalha os motivos da queda. A explicação para o desempenho poderá ser aprofundada na divulgação dos resultados trimestrais e na teleconferência com executivos da companhia, quando os analistas poderão questionar a administração sobre os números apresentados. 

BTG e Itaú BBA avaliam desempenho

A queda da velocidade de vendas do MCMV foi um dos pontos destacados pelo BTG Pactual na avaliação da prévia operacional. Em relatório assinado por Gustavo Cambauva e Gustavo Fabris, os analistas apontaram que o indicador recuou para 17% no terceiro trimestre, ante uma média de aproximadamente 30% nos períodos anteriores. 

O banco relacionou a desaceleração a possíveis restrições na Caixa Econômica Federal. A avaliação, porém, não especifica quais seriam essas restrições nem comprova uma relação direta entre elas e a queda das vendas. Fato é que o trimestre coincidiu com a greve dos empregados da Caixa, entre 10 e 29 de setembro, com retomada do atendimento presencial em 30 de setembro. 

As restrições da Caixa e a greve dos empregados já foram apontadas por analistas como responsáveis pelo desempenho de incorporadoras especializadas em baixa renda.

Entretanto, a prévia operacional da Cyrela não relaciona a paralisação ao desempenho do MCMV. Portanto, não é possível atribuir à greve a redução das vendas com base nas informações disponíveis. 

O Itaú BBA também avaliou que os resultados operacionais da Cyrela ficaram abaixo das expectativas. Em relatório assinado por Elvis Credendio, Mariangela Castro e Juliana Veiga, os analistas apontaram o desempenho mais fraco tanto do MCMV, operado pela marca Vivaz, quanto do segmento de alta renda. 

Segundo as estimativas do Itaú BBA, a velocidade de vendas foi de 17% na baixa renda, 19% no segmento médio e 10% no alto padrão. No consolidado, o indicador ficou em 13,2%, ante 17% no segundo trimestre de 2026 e 19,2% no terceiro trimestre de 2025. 

Queda do alto padrão e resiliência do médio

Enquanto o MCMV ganhou participação nos lançamentos, o alto padrão apresentou menor evolução tanto na oferta quanto nas vendas. Na visão que considera 100% dos empreendimentos, os lançamentos do segmento somaram R$ 1,40 bilhão, queda de 57% em relação ao terceiro trimestre de 2025. As vendas recuaram 46%, para R$ 1,17 bilhão. 

Na parcela proporcional da Cyrela, sem permutas, os lançamentos de alto padrão caíram 53%, para R$ 1,04 bilhão. As vendas também recuaram 46%, para R$ 832 milhões. O Itaú BBA apontou ainda um fator que pode ter afetado os números do segmento. 

Segundo o banco, parte das vendas do loteamento de alto padrão Heritage Riviera ocorreu no fim do trimestre, sem tempo hábil para cobrar as entradas e reconhecer formalmente as operações como vendas contratadas dentro do período. 

O segmento médio apresentou crescimento nos dois indicadores. Na visão de 100% dos empreendimentos, os lançamentos somaram R$ 640 milhões, alta de 98%, enquanto as vendas chegaram a R$ 789 milhões, avanço de 87%. Na parcela proporcional da Cyrela, os lançamentos do segmento médio atingiram R$ 567 milhões, crescimento de 117%, e as vendas somaram R$ 674 milhões, alta de 74%. 

O avanço do segmento médio, contudo, não compensou a retração do alto padrão e o desempenho mais fraco das vendas do MCMV. No consolidado, a Cyrela lançou R$ 3,40 bilhões em empreendimentos e vendeu R$ 2,72 bilhões no terceiro trimestre, quedas de 33% e 23%, respectivamente, na comparação anual. 

O indicador de VSO (Vendas Sobre Oferta), que mede a parcela do estoque disponível vendida em determinado período, também apontou desaceleração. O VSO dos últimos 12 meses ficou em 40,3% no terceiro trimestre, ante 42,8% no segundo trimestre de 2026 e 48,9% no mesmo período de 2025. É o menor nível da série de cinco trimestres apresentada pela companhia. 

Analistas mantêm recomendação de compra

A safra de empreendimentos lançada no terceiro trimestre estava 33% vendida ao fim do período. A prévia operacional não apresenta o VSO de cada faixa de renda nem detalha os motivos para a queda das vendas do MCMV na comparação trimestral. 

Apesar da prévia abaixo das expectativas, o BTG manteve recomendação de compra para as ações da Cyrela, com preço-alvo de R$ 40. O Itaú BBA reiterou a recomendação outperform, que indica expectativa de desempenho superior à média do mercado, com preço-alvo de R$ 33.

O Safra apontou que a desaceleração das vendas na baixa renda pode pesar sobre a percepção dos investidores, que tinham expectativas elevadas para a incorporadora nesse segmento. 

A XP classificou os resultados operacionais como “ligeiramente negativos”, com lançamentos e vendas líquidas abaixo do esperado. A principal decepção, segundo a corretora, foi o desempenho da alta renda, com quedas expressivas nas comparações trimestral e anual. 

Apesar dos números abaixo das expectativas, as duas instituições mantiveram avaliações favoráveis à companhia. O Safra destacou a execução da Cyrela e a diversificação do portfólio entre baixa, média e alta renda. Com isso, manteve a construtora como sua principal aposta (top pick) no setor, considerando também seu potencial de se beneficiar de cortes mais intensos na taxa básica de juros. 

A XP, por sua vez, ressaltou a resiliência da média renda e o peso do estoque nas vendas, que respondeu por 55% do total. Para a instituição, esse volume pode contribuir para o reconhecimento de receita nos próximos trimestres. A XP manteve a recomendação de compra, com preço-alvo de R$ 42 por ação.