Data centers ganham espaço em FIIs; saiba o que entra na conta

O avanço da inteligência artificial aumenta a necessidade de capacidade computacional, mas essa expansão depende de uma base imobiliária intensiva em energia, conectividade e sistemas de resfriamento. Nesse cenário, os data centers ganham espaço como uma nova frente para fundos imobiliários. A renda vem do aluguel do imóvel, não dos serviços de tecnologia.

Fundos podem entrar por diferentes estruturas

A exposição pode ocorrer pela compra de um data center estabilizado, por operações de sale and leaseback, por contratos built to suit, pelo financiamento de obras com certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) ou pelo desenvolvimento de novos projetos. Os fundos também podem adquirir infraestrutura associada, como subestações elétricas. Cada estrutura combina de forma diferente risco de construção, energização, ocupação, crédito e necessidade de capital.

Contratos longos aumentam a previsibilidade

Como os ativos são altamente especializados e muitas vezes desenhados para um único ocupante, contratos atípicos e de longo prazo ajudam a alinhar o investimento ao período necessário para recuperar o capital. Reajustes por inflação e multas de saída podem proteger a receita. Ainda assim, um contrato extenso não elimina o risco do inquilino nem garante que o prédio continuará competitivo diante da evolução tecnológica.

Energia e flexibilidade definem a qualidade do ativo

O preço de aquisição, a disponibilidade de energia, a conexão à rede, a eficiência do resfriamento e a capacidade financeira do operador são variáveis centrais. A especialização que torna um data center valioso para determinado cliente também pode restringir usos alternativos e elevar gastos futuros de modernização. Por isso, o crescimento da IA favorece a demanda, mas não substitui a análise imobiliária, contratual e de crédito de cada operação.

*Com informações de InfoMoney