Imóveis HIS em SP: como corretores podem identificar regras e evitar fraudes nas vendas

A comercialização irregular de imóveis de HIS (Habitação de Interesse Social) em São Paulo tem ligação com o papel do corretor de imóveis. A avaliação é de José Augusto Viana Neto, presidente do CRECI-SP. Esta reportagem do Portas mostra como corretores e imobiliárias devem agir para evitar fraudes, que passaram a ficar mais evidentes com o endurecimento da fiscalização da prefeitura e do Ministério Público a partir de 2023.

“O corretor não está fora da responsabilidade pela comercialização. Ele tem obrigação de saber exatamente o que está oferecendo”, afirma Viana Neto.

Segundo ele, quando as regras dos programas de HIS não são respeitadas, o prejuízo é duplo: 1) a Prefeitura de São Paulo deixa de arrecadar recursos que deveriam ser destinados à produção de moradias populares, já que o Executivo municipal abre mão de receitas para que as construções atendam as classes mais pobres; 2) e as unidades não chegam às famílias que realmente se enquadram nos critérios sociais.

“Perde-se dinheiro público e a habitação acaba sendo apropriada por investidores e empresários, distorcendo completamente a política habitacional”, diz.

Como o corretor pode proteger a operação e evitar sanções profissionais

O papel dos corretores e das imobiliárias, nesse contexto, vai muito além da intermediação comercial. Cabe a eles verificar, antes da assinatura de qualquer contrato, se o empreendimento está enquadrado em programas de HIS, se há benefícios urbanísticos associados e quais são as restrições legais que recaem sobre o imóvel, segundo o executivo do CRECI-SP.

“O caminho é simples e objetivo: consultar o site da prefeitura e checar a matrícula no cartório de registro de imóveis. Ali está claro qual é a destinação daquela unidade”, afirma o presidente do CRECI-SP. Alegar desconhecimento, reforça o especialista, não é aceitável. “Ignorância não é desculpa. Isso é dever básico do profissional.”

O erro do preço máximo: como evitar falhas na avaliação do imóvel

As regras que regem os imóveis de HIS são claras, mas historicamente pouco compreendidas — ou mal explicadas ao consumidor.

Essas unidades não podem ser vendidas livremente no mercado. Só podem ser adquiridas por famílias cuja renda esteja dentro dos limites fixados pelo programa, hoje entre R$ 4.863,00 e R$ 9.726,00.

Além disso, o ponto mais sensível: o preço máximo de venda é permanente, mas em cidades como São Paulo a propriedade pode ficar livre no mercado após dez anos. O teto não vale apenas para o primeiro comprador, não depende do perfil de quem compra e não “expira” com o tempo, a não ser quando as regras permitirem.

Ele tende a acompanhar o imóvel por toda a sua existência legal. Os valores variam de R$ 276,1 mil (HIS-1) até R$ 537,7 mil (Habitação de Mercado Popular – HMP).

“Quando você vê inúmeras unidades vendidas para um único CPF ou CNPJ, é evidente que há fraude. Estamos falando de dinheiro público”, afirma Viana Neto. Casos assim, segundo ele, precisam ser apurados e responsabilizados, inclusive com a punição de corretores e imobiliárias que participaram das operações.

O problema ganhou dimensão maior porque, durante anos, apartamentos HIS — sobretudo compactos e bem localizados — foram comercializados como produtos comuns de mercado. Muitos foram anunciados como “studios”, “compactos” ou “oportunidades de investimento”, sem que as restrições de preço e de uso fossem explicadas de forma clara. Em diversos casos, compradores só descobriram as limitações ao tentar revender, alugar ou financiar o imóvel.

O novo cerco ao mercado: o que muda com a fiscalização e a justiça

A partir de 2023, a prefeitura passou a endurecer a fiscalização, consolidando decretos que reforçam que o teto de preço é definitivo, que as restrições devem constar expressamente na matrícula e que o descumprimento pode gerar sanções administrativas e judiciais. O resultado foi imediato: imóveis perderam liquidez, financiamentos foram negados e o número de ações judiciais disparou.

Nesse cenário, construtoras, corretores e imobiliárias passaram a responder solidariamente em processos que pedem distrato, devolução de valores e indenizações por falha de informação. As consequências podem ser administrativas e penais, além de sanções profissionais.

Do ponto de vista administrativo, o poder público pode aplicar multas, declarar a irregularidade da operação, exigir a devolução dos benefícios urbanísticos concedidos ao empreendimento e comunicar o caso aos órgãos de controle.

Na esfera civil, a imobiliária e o corretor podem responder por danos materiais e morais, anulação do contrato e obrigação de reparar prejuízos ao comprador ou ao poder público. No campo profissional, o corretor está sujeito a processo ético-disciplinar no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), que pode resultar em advertência, multa, suspensão ou até cassação do registro.

Em casos mais graves, especialmente quando há fraude, omissão deliberada de informações ou uso de documentos falsos, também pode haver responsabilização penal.

O Tribunal de Justiça de São Paulo tem reconhecido, em muitos casos, que o teto de preço do HIS é legítimo e que a venda sem informação adequada ao consumidor viola o Código de Defesa do Consumidor. O Ministério Público de São Paulo também entrou no debate, sustentando que houve desvio de finalidade da política habitacional.

A preocupação central, segundo o MP, é evitar que subsídios públicos sejam capturados pelo mercado privado, em detrimento do interesse social.

As consequências desse ambiente de incerteza vão além dos imóveis diretamente envolvidos. Programas habitacionais legítimos acabam contaminados pela desconfiança. Viana Neto cita o “Pode Entrar” (política habitacional da Prefeitura de São Paulo voltada à produção de moradias para famílias de baixa renda, por meio da compra subsidiada ou da oferta direta de unidades) como exemplo.

“É um programa que não tem relação com essas fraudes, mas o incorporador fica com medo de se associar ao poder público, o Ministério Público intensifica análises em outros projetos e isso trava a evolução da habitação social”, afirma.

“Em uma cidade como São Paulo, isso é gravíssimo. Estamos falando de iniciativas que seriam cobiçadas em Paris, Roma ou Madri.”

Para o presidente do CRECI-SP, a saída passa por informação, diligência e fiscalização rigorosa. Corretores e imobiliárias precisam dominar as regras do HIS, orientar corretamente seus clientes e se recusar a participar de operações irregulares. “Está tudo muito claro. Basta consultar prefeitura e cartório. Não há pegadinha. Há regras objetivas que precisam ser respeitadas”, diz.

Imóveis HIS em São Paulo: guia rápido de regras e valores

Para garantir a segurança jurídica na intermediação de imóveis de Habitação de Interesse Social (HIS), é fundamental que o corretor conheça os limites de preço e as restrições de uso vigentes em São Paulo.

Categoria	Preço máximo de venda	Limite de aluguel (mensal)
HIS-1	Até R$ 276,1 mil	Até R$ 1,45 mil
HIS-2	Até R$ 383,6 mil	Até R$ 2,9 mil
HMP	Até R$ 537,7 mil	Até R$ 4,8 mil

Resumo das restrições permanentes

• Venda acima do teto: É proibida tanto na primeira venda quanto em qualquer revenda futura.
• Público-alvo: A revenda deve respeitar o perfil de renda do novo comprador, que precisa se enquadrar nos limites da faixa HIS.
• Locação por temporada: É proibida a locação por curta temporada via plataformas como Airbnb ou Booking.
• Duração das regras: O limite de preço e as restrições de uso são permanentes e acompanham o imóvel em sua matrícula.

Imóveis HIS em São Paulo: perguntas e respostas

O que é um imóvel HIS?

HIS significa Habitação de Interesse Social. São imóveis construídos com incentivos públicos concedidos pela Prefeitura de São Paulo para ampliar a oferta de moradia a famílias de menor renda. Em troca desses benefícios, o imóvel fica sujeito a regras permanentes de preço, aluguel e uso.

Qual é o preço máximo de venda de um imóvel HIS?

O imóvel não pode ser vendido acima do teto legal, nem na primeira venda nem em qualquer revenda futura.

Valores máximos de venda (atualizados):
HIS-1: até R$ 276,1 mil
HIS-2: até R$ 383,6 mil
HMP: até R$ 537,7 mil
Esses valores são tetos absolutos. Se houver venda acima disso, o negócio pode ser considerado irregular.

Esses limites de preço valem só para quem compra com renda baixa?

Não. Os limites valem para o imóvel, não para o comprador. Mesmo que o comprador tenha renda alta, mesmo que pague à vista e mesmo que haja alguém disposto a pagar mais, o imóvel não pode ser vendido acima do teto.

Mas quem compra, em uma revenda, pode ter renda fora dos padrões da HIS?

No caso da Habitação de Interesse Social (HIS), a revenda funciona basicamente da mesma forma que a venda original: o imóvel não se transforma necessariamente em bem de mercado comum com o passar do tempo e permanece submetido a regras permanentes. Isso significa que, mesmo anos depois, a revenda deve respeitar o teto de preço, o perfil de renda do novo comprador, que também precisa se enquadrar nos limites da faixa HIS, além da exigência de uso exclusivamente residencial e da vedação — total ou fortemente restrita — à locação. Essas obrigações costumam constar na matrícula do imóvel e nos termos urbanísticos, o que lhes dá força jurídica real.

O preço máximo “cai” depois de alguns anos?

Não. O limite de preço é permanente e acompanha o imóvel para sempre – ou por longos períodos, quando as regras municipais permitirem.

Posso alugar um imóvel HIS?

Sim, mas com limite de valor. O aluguel mensal não pode ultrapassar 30% da renda familiar máxima permitida em cada categoria.

Limites aproximados de aluguel:
HIS-1: até R$ 1,45 mil/mês
HIS-2: até R$ 2,9 mil/mês
HMP: até R$ 4,8 mil/mês
Valores acima disso caracterizam descumprimento da regra.

Posso usar um HIS para Airbnb ou aluguel por temporada?

É proibida a locação por curta temporada (diária, Airbnb, Booking ou similares), independentemente do valor cobrado ou do perfil do locatário.

Posso vender um HIS pelo valor de mercado do bairro?

Mesmo que imóveis semelhantes no entorno sejam vendidos por valores muito mais altos, o HIS continua limitado aos tetos legais, dentro do prazo previsto em lei para cada cidade (que varia).

Checklist para saber se existe trava de tempo para a venda?

– Leia a matrícula (não o memorial de vendas).
– Verifique o decreto específico do programa.
– Analise o contrato original de aquisição.
– Confirme se houve subsídio direto.
Se algum desses documentos trouxer prazo, o imóvel está imobilizado.
Se não trouxer, não há carência automática, mas as demais travas permanecem.

Bancos financiam imóveis HIS?

Depende da instituição. Com a consolidação das regras, alguns bancos reduzem o valor financiável; outros exigem entrada maior; há casos de recusa de crédito. O risco, para o banco, é a baixa liquidez futura, já que o imóvel não pode ser revendido acima do teto.

Já comprei um HIS sem saber dessas regras. O que posso fazer?

Muitos compradores têm recorrido à Justiça alegando falta de informação clara sobre: o teto permanente de venda, os limites de aluguel e a proibição de curta temporada. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem reconhecido, em vários casos, o direito ao distrato quando fica comprovado que o comprador foi induzido a erro. Procure orientação jurídica especializada antes de vender ou alugar.

Como saber se um imóvel é HIS ou HMP antes de comprar?

Verifique sempre: a matrícula do imóvel no cartório; o memorial de incorporação; o alvará do empreendimento e exija essa informação por escrito do corretor ou da incorporadora. Se for HIS ou HMP, o imóvel: tem preço máximo permanente, aluguel limitado e não pode virar ativo de mercado.